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针对天津房地产市场,联合地产从土地市场、商品房市场、商业市场等方面进行了总结和分析。滨海新区是国务院重点开发区域,是天津市将来必然发展起来的重点区域,同时也是联合地产重点研究区域之一。
2006年土地出让呈现出了四个特点:一是天津市土地出让数量占比减少,市内六区住宅用地比例下降,环外新城土地出让加大,2006年环外新城主要集中在西青区、中北镇和海泰产业园区,随着塘沽区土地制度的改革,2006年下半年土地出让速度明显放缓,2007年1月12日天津举行2007年第一次经营性用地出让新闻发布会,可建设用地面积118.35万平方米。2007年土地供应量还有区域和价格的预期,由于土地稀缺性不断提高,市内更多建设用地会更多出现在外围板块,商贸建设的速度会进一步加大,西部新城,海泰产业园区会进一步发展。滨海新区土地出让速度趋于平稳,价格将保持稳步增长的趋势。塘沽区的土地交易情况,2006年共出让土地33幅,成交额71.3亿元,与2005年相比成交面积上涨77.7%,单价上涨15.6%。全市各区域土地市场出让的情况,市内六区共成交18幅土地,占全市总成交面积13.5%,外环新城占总成交面积的36%,塘沽地区占总成交面积的42.5%,其它地方占总成交面积的7.9%。
天津市整个商品房市场2004年是供应量大于成交量,2006年的时候成交量和供应量比例已经非常接近,良好的预期使供应量增加0.5%,在宏观政策不断出台的情况下,成交量萎缩3%,2006年回归,占2005年的64.6%。2006年和2005年整体成交状况分析,包括成交价格和均价,2006年总成交量为940.9万平米,2006年均价是5012.83元/平方米,在价格增长的带动下,2002到2006年商品房成交价格走势中2004年商品房价格快速提升,2006较2005年涨幅下降了5%。根据近年来天津市场趋势以及城市发展驱动,未来三五年内,价格会保持相对平稳的态势,区域市场分析,2006年各区域商品房成交面积和均价走势,市区和郊县涨幅差不多,重点区县包括外环新城和塘沽区成为主力区域,市区和环外新城2005、2006年成交的情况是市内六区的成交量增长率是负的29%。环外新城肯定是将来天津市发展的热点地区。住宅成交重点主要转移到红桥,河北等等区域,由于宏观调控及购买力共同限制和平、河西房价的进一步飙升,河东、河北、红桥楼盘区域价格的提升,以及供应量的增加给楼盘价格小幅提升带来的空间,环外新城包括环外新城总成交套数的比例,包括东丽区、西青区、津南区和北辰区。郊县市场成为2007年主要看点,市场竞争加剧,新政策的影响90平米以下的小户型产品会集中上升,交通干线,地铁沿线的楼盘仍将是热点,供应结构调整将使供求得到一定的缓解。
针对滨海新区市场,从滨海新区中心城区2006年以来商品房住宅总体消化量和供应量的对比,可以明显看出是供给在下降,供求比例在下降。滨海新区中心城区的商品房价格在2006年7月左右,塘沽区房价停滞不前,部分区域甚至出现了策略性的回调,开发区的基础价格水平上涨空间在200-300元/平米之间。由于土地的稀缺性影响也出现了较大幅度的增长,从滨海新区2005年的价格走势可以看出滨海新区正处于价格飞速上扬的平台整理期,价格上涨的空间需要市场进一步消化,2006年下半年的价格水平没有显著变化,部分区域甚至出现了短暂回调,说明短期内不会有显著增长。总体看2006年整个滨海新区住宅市场均价与全市均价相比稍高。2007年滨海房地产市场将开始分化,竞争压力逐渐增多,供给方面商品房住宅供给有所增加,2007年的上半年将会出现一个爆发期,供给量将更加集中在同类板块上,从需求方面讲,商品房消化量不会产生显著增加,也不会出现明显的变化。从价格方面讲,基于以上说明,2005年下半年的价格空间还需要在一到两年内调整。
2006年商业市场相比2005年天津商业地产市场的如火如荼,商业地产较为平淡,目前天津商业地产市场已经达到住宅的两倍,天津市的商业地产不够成熟,在一个不够成熟的市场,偏差追求等级利润,昙花一现的项目比比皆是,相比2005年、2006年的商业地产上市量较小,市场供大于求的现象依然存在。2006年天津商业地产市场可以概括为如下几点,第一是商厦群雄逐鹿,开新店将不是各大卖场的普遍任务,而盈利是重要的。在天津地产市场中几大商圈的地位体现在越来越重要的地位。目前经济型连锁酒店处于跑马圈地的发育期。市场逐步成熟后必然重新洗牌,今后将出现三到五个品牌占80%到90%市场份额的局面。渡过了略显平淡的2006年以后,2007年大量商业地产项目进入使用期。商业地产供应量持续保持稳定增长、核心商圈地位更加稳固、百货市场继续向高端方向发展、专业化、郊县化发展成为新的发展趋势,海河将继续成为热点区域,复合型商业地产是2007年开发的重点。
经过2006年变幻莫测的市场洗礼,2007年天津房地产市场将进入一个理性的阶段,市场透明度提升,产品在激烈市场竞争中不断完善,市场成熟度不断提高。
天津联合房地产销售代理有限公司总经理:王志诚