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中国地产进入新调控时代
又是4月,中国楼市又走到了进行调控的关键节点。
从2003年到2006年,每年都先后出台了一系列房地产调控政策,时间几乎都选在了4、5月份,在这个春暖花开的日子来确定一年的房地产调控基调。在2006年发布了一系列的房地产调控政策之后,很多业内人士似乎已经达成共识,2007年将成为房地产宏观调控的“落实年”,不会再出台一些比较大的房地产调控政策了。
但这样的判断似乎是太过于乐观了一点。
新华社4月2日发布消息,从4月下旬起,一场房地产市场秩序专项整治行动将在八部门的联合部署下全面展开,重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。
近日,由建设部、监察部、国土资源部、国家发改委等九个部委组成的全国房地产市场宏观调控政策落实情况督察组奔赴上海,督查上海的房地产宏观调控执行得是否到位。知情人士透露,督察过后,根据掌握的实际情况,将很可能出台新的房地产调控政策。
在2007年国际房地产论坛上,建设部副部长齐骥也发出了政府将进一步加强房地产市场宏观调控的信号。
种种迹象表明,2007年仍将会有比较大的和比较密集的房地产调控政策出台,而且可能就在4月、5月。
而实际上,从2006年底到现在,对于房地产的相关政策也从来没有停止过。
2007年1月份,国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求自2月1日起,对房地产项目进行增值税清算。
2007年3月17日,央行发布《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2007]79号):从2007年3月18日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。同时,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.52 %提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%。
因此,2007年铁定还是房地产调控的关键年,发生变化的只是调控手段更多样、更灵活、调控政策更有针对性和可执行性,更注重政策落实和问责制度。2007年的房地产调控将不再是调而不控,或是房价越调越高,调控政策将真正发挥威力,完善房地产市场秩序、改善产品供应结构、抑制房价的过快增长,促使中国房地产回到理性的发展轨道上。
中国房地产已经由此进入了新调控时代。
2007年中国地产调控四大猜想
其实,国务院总理温家宝在今年“两会”上的报告已经奠定了今年房地产调控的基调。
国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。
一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发,合理规划、科学建设、适度消费,发展节能省地的环保型建筑,形成具有中国特点的住房建设和消费模式。
二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持,建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。
三是正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。
四是深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
那么2007年究竟具体会有什么样的房地产调控政策出台?
这个问题成为最近中国房地产的焦点话题,也成为最近中国社会大众关注的热点问题。
建设部住宅与房地产业司司长沈建忠认为,“转变增长方式和建立符合具有中国特点的住房建设模式和消费模式是第一位的”。
中国社会科学院副研究员尹中立认为,调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义,“中国的房地产调控中,税收政策还会得到进一步的发挥”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为:“如果现有政策尚不足以把病(房价逆调控高涨)治好,不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行,一般占财产税的70%至80%的比重,在我国实施也只是迟早之事。”
在今年的“两会”上,“研究开征物业税实施方案”再度被提上议程。
开征物业税将降低开发房产成本,从而推动房价下降。在目前的房价构成中,土地及税费占到了50%以上。如果以物业税的方式逐年缴纳地租和税费,住宅开发成本必将大幅下降,房价自然而然也会下降。业内人士分析,2007年将有可能在部分地区进行征收物业税的试点工作。
国土资源部土地利用司司长束克欣也在会上强调,“今年以及未来的调控中,土地仍然是调控的重点,土地紧缩的政策目标不容置疑”。
建设部部长汪光焘也多次表示,“宏观调控提出要控制70%以上的住房面积在90平方米以下,这是一个长期政策”。
对于房地产调控的工作重点,沈建忠归纳为:“调整供应结构,增加有效供给,抑制投资、投机的需求,抑制房地产的价格过快上涨,建设住房保障体系和完善市场体系。”
沈建忠特别强调的房价问题可以视为下一步调控的重点方向:“要加强对价格的监管,调控抑制过快的上涨和保持合理的涨幅,地方政府要切实负起监管的责任。”
综合上述观点:2007年,中国房地产调控将集中在以下四个方面:
一是抑制投资过快增长和房价过快上涨。从房地产开发领域,降低房地产业收益率,抑制游资和境外资本进入,防止形成新一轮投资热潮;在房地产消费领域,继续实施有区别的信贷政策,在首付款比例、房贷利率等方面,充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用,积极支持居民购买自住住房消费贷款,严格限制投机性购房贷款,控制投资性购房贷款。
二是调整住房供应结构,构建多层次的住房保障体系。重点是执行90/70政策加快建设中小套型、中低价位普通商品住房,改进和完善经济适用房制度,加快建立和实施廉租房制度,着力解决中低收入群体的住房问题。
三是强化市场监管。当前,房地产市场交易秩序混乱是一个突出问题。亟须深入整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设、销售的全程监管,加大对违法违规案件的查处力度,严厉查处那些囤积房源、哄抬房价、浑水摸鱼的奸商。
四是强化政策的执行力度。落实中央调控政策,提高执行力,需要从制度上规范地方政府的行为,切断其与房地产业过于紧密的联系;需要落实行政问责制,通过追究地方官员责任,来惩罚落实政策不力者。(高文利)