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21世纪北京区域经理:颜亮
颜亮:我们现在开始我们一个关于二手房。我先做一个自我介绍,我是21世纪不动产北京区域分部的经理我叫颜亮。从几个方面跟大家分享一下,我们怎么去购买二手房。首先说的第一的你在购房和租房的时候你的意向是否明确。您的心里是急还是不急,您到底马上需不需要。
第二我们在放二手房的时候,我们对周围市场的一个报价有没有一个非常具体的了解。这一点我们可以通过上网站去咨询都可以得到答案。第三点就是是否拥有决策权,我想这一点有很多客户非常困惑的一点。我们看了房之后,第二我们有没有支付能力,分为几点,第一是不是全款。我们是否是贷款。我们现在需要把这个房产卖出去,拿这个钱买我的新的房产,会有几种的支付。
第四是否有明确的需求。这一点也是我们很多客户比较迷盲的一点在我接触的客户里面,比如说我在望京做房地产的时候,他们很盲目的就想买望京的二手房。为什么呢?他会告诉我,因为我的一个朋友在这儿住,所以这个时候我觉得是比较的盲目的。我们怎么知道我们真正的需求呢?首先第一点,我们来看展会也好,还是我们在网站,还去门店看房的时候,我们真正对哪个广告感兴趣。比如说我们是对这个价格感兴趣,比如说价格是在80万,我们是能够接受80万的报价,还是我们对这个位置感兴趣。我只要对这个位置感兴趣,我们首先要去认识的一点。第二这个房产哪里吸引了我,有可能是格局和配套设施和周围的一些环境,种种的一些关系。第三点可能就是像刚才我说的支付能力这一块,会有一个你自己有房产吗?是否准备出售?这一点我希望如果我们客户如果有房产的话,想要出售,一定要先和门店说一下,让我们的经纪人陪同。下面一个是因为拆迁,或者是结婚,因为生小孩,投资、位老人和子女或者是您的亲戚朋友询问一下。比如说一些小的房子,比较容易打理。
下面一个就是对于一个购房者而言,您最关注的一个因素是什么?我把这款分为两点,一个是室内做一个分析,一个是从室外做一个分析。首先室内我这一块我先给大家分享一个关于格局的一个历史的阶段。我会从八几年和九几年或者是两千年这三个年代做一个分类。首先我们先说八几年的房子,其实最多的就是卧室偏大,也就是我们所谓的进门是一个大客厅,里面是一个卧室带一个阳台。在那个时候我们居住的时候,我们可能想的更多的是家是一个休息,睡觉的地方,所以我们会要求卧室偏大一些,反而我们的客厅会小一些。这是80年代的,但是真正的在南北通透的房源基本上在八几年。还有九几年的房源,在九几房源发生一个质的变化。首先人们的观念会发生变化,主要是一个娱乐的地方,所以在九几年,我们住的房子里面,客厅会变得大一些,卧室会相应的变小一些,这是九几年的房屋。在二千年,又会有一个新的举措,是一个什么样的情况呢,人们更加要求的是档次,是一种身份的象征。比如说我这个住区里面有没有会所,有没有网球场和我游泳健身的地方,可能很多的客户想到是这些,可能是我小区旁边的商业氛围怎么样,有没有西餐,可能想的都是这些。所以这是一个格局的分享,也帮大家分析八几年和九几年和房子的缺点和优点。
还有我们八几年我们的板楼,我们在计算方式的时候,我们用的是建筑的面积从1.44可以算出使用的面积,从九几年的板楼里面,很多很多的利用率比较的好,我们都可以单单的去用数字去计算。下面一点就是从室外分析,室外分析其实重要的一点有没有一个相应的配套设施,刚才我也说过,人们的生活水平越来越高,人们可能关注的不同,比如说周围有没有银行,学校、超市、甚至有一些人会要求,虽然我住的小区高档,但是我的周围有没有新鲜的菜市场都是一些要求。
还有一个您想到底什么时候搬进去,也就是一个最早的时间和最晚的时间。这一会我希望我们买购房的客户,能够之前和我们的经纪人达成一个共识,告诉我们的经纪人,我们想什么时候进去住。如果不告诉的话,会有什么样的方式出现呢?比如说我们的客户已经看到了一套房,交了定金以后,这个客户想急于住进去,因为是租的房,租金马上要到了,这个时间我们就会造成交易会没有办法成交。所以这一会你们最快还是最晚什么时候想搬进去,这时候需要和我们的经纪人讲一下。
下面一点就是我们真正的需求,我们有一些客户是比较有嗜好和偏好的,比如说我在曾经接触过有一个客户,他是什么类似的人呢,是一个非常喜欢洗澡的人。他会对自己的家的浴缸非常的要求,他这时候找我去买房,他从德国定做了一个浴缸是十几平米的,他为这个浴缸去买房。所以要看我们的客户有没有嗜好和偏好。
下面这一点我会说一下,您的心态是否端正。首先第一点,不得不提的是,我们的业主和客户双方会有一种交换联系的方式这样一种行为和现象。是非常不安全和不理智的行为。如果说我们的私下去交易的话,我们非常办法保证双方的利益,所以请在座的购房者我们也可以细心的去考虑一下,一定要找一家正规的中介公司办理你所需要的业务。
第二点,也就是我非常的愿意让我现在为我办这个事情的经纪人打理我所有的事情,这一点我想,也是我们客户高效节省时间的一种方法。
第三点也是我们经纪人碰到的事情,有一些客户会说我有一些朋友是比较专业的人士,我可不可以让他们一块来陪我看看房。其实这里,我把这个朋友和专业都已经双上引号,其实这个时候,我可以去听经纪人他是怎么给你解释。我们没有必要去找我们的朋友去帮我们看。这样结合我们个人德意志就会倍左右。然后在心态里面,最后要提的就是,没有百分之一百的房产。我们要接受我们最好的房产就好了。
下面第二大点就是我们看房时的一个注意的事项。首先不提的是我们看房的时候,哪一点是注意的,其实我们关注的是一些死角。比如说我举一个例子,我带一个客户区看房源,他发现房子上面有一些水,结果这个客户把这个消息告诉了我,我通知了客户,因为现在的客户是非常的冷静,他要求第二次开放,当我第二次带他去的时候,他看到里面还是有水。这时候我想,我的客户有三种答案得到,第一是本小区在这个小区,有一个及其不负责任的物业公司,不愿意去帮业主去清理这个房屋和修补这个房屋。第二点我们现在这个业主不是一个不爱惜自己的业主。第三点,是楼上有一位非常难缠的邻居。所以当这个时候,可能他签约的机会就大大的降低。然后呢,这款我会给大家总结出来11项的看房的注意事项。第一个是白天要看,晚上也要看。白天看的是采光,晚上看的是对外面的透明度。第二点是晴天看,雨天也要看。晴天看就不多说了,雨天为什么看呢,看阳台有没有漏雨的,这样的话我们就可以要求业主及时的去修补。格局这一块,两居和三居是富士。第三是要看墙脚,看值不值。第五点我们看做功和装璜。其实我们有一些客户非常的清楚,我们在通过经纪人去看房的时候,比如说我现在这块的市场房报价是一个8500一平米,但是经纪人告诉我们是9000一平,这时候可能就会产生一个疑虑,这里有可能,我希望客户能够明白,有可能是业主给我们报的这个报价,他可能告诉我,我的房是精装修的,所以我要告诉你们什么是精装修,不是说我在房子里面配一个简单的家居和电器,这就是叫做精装修。这也是先看做功,再看装璜。
第六点就是看电梯,也要看楼梯,首先第一,电梯我们无所谓。因为电梯现在运用的频率比较高,物业公司坏了也可以更换。为什么要看楼梯呢,就是说楼道脏不脏,楼梯的灯每个灯是不是声控的还是按纽的,是不是每一个楼层都是好的,如果是没有电啊什么的,我们需都需要爬楼。
第七点看窗内也要看窗外。看外面有没有建筑物对我们的窗外有一些遮挡。
第八点是仔细看电路的粗细和插座,看管的安置和安装。这一点我们很多的业主,他们愿意把自己的房子进行改装,包括把明线改成暗线。我们的购房者在开房的时候,这一点是非常需要关注一点的。下面一点是我们要向楼层的管理保安人员、电梯工还有周围的居民去详细的了解一下周边的情况。比如说我从邻居那里可以知道,我从哪儿买菜比较的方便,这就要从邻居那儿可以看到的。
下面一点是仔细察看房屋的地面是否平整和光洁、是不是出现漏水。如果这样一定要告诉业主,因为我们买房的时候,我们不会轻易的去看地板,因为这是一个比较大的步骤,所以这个时候,我们买房之前,我们就要严格的去看一看,我们的地面是否平整。
下面要注意仔细考察厨房和厕所一些设备安装情况,因为家里的水、电、气基本上都是集中在这些地方。最终以出现堵和漏的地方,所以这地方不可以大意。
最后我们要关注门、窗、墙、厨房和卫生间。墙体这儿,可以告诉客户,比如说现在我们看的是三个三居室,我们要改大两居,我们要向物业部门查证。因为据我了解,有一些物业公司是不允许住房者随意的去拆动墙壁,无论是主的还是副的,都不允许。所以我们在购买千,我们一定要落实清楚。
然后下面呢,我们说完了看房的十一项的注意事项,包括我们应该最关注的是什么,是死角。下面我们要看一看对于我们购房者而言,我们看房的时间,如何有效的安排。其实无非就是两种,第一种就是我第一次看这个房屋,那有就是我会尽量在选择和休息和节假日或者和看房和我的经纪人约。在这个时候,我们一定要尽量的压缩按照两次看房的时候,为什么呢?因为我们购房者,我们可能比较的着急,比如说我们拆迁,马上这个地方就要拆了,我们可能每天不停的看房,可能礼拜一我们看到的房,或者压缩到礼拜二和礼拜三。如果约到礼拜天和礼拜天的话,这样就没有一个什么太实质的意义。
往下面就是我们开房要做一个有效的类比,做一个分析,具体的提出你的想法和要求。我们进行一个类比,比如说我现在就要一个居室,我现在可能看过四套三居室,这里面有两套是毛坯房,还有一套是精装修,可能就是这样的,我要做一个类比,我到底是需要哪样类型的。比如说我现在拿着行李就可以进去住的,我可能就会想,我可以选择带全套家居的房屋。比如说我需要纯毛坯按照我的风格去做,我可能就要第一种,就是纯毛坯房的形式。所以我们要比它类比之后,把你的想法和要求及时的反馈给我们的门店的经纪人。比如说我们买房源的时候,我们会告诉经纪人提出一个要求,我想要车库,我不想要车位。比如说车位我可不可以买,我不想租。比如说一些布局,有一些相我们能不能拆,我们都可以相我们门店的经纪人可以正实这一点。
第三点也就是我们如何做决定。我奉劝各位的购房者,我们必须要冷静思考以后,尽快的做出你的选择和决定。首先我们要保持一个非常冷静的思路,因为买房是一个毕竟对我们购房者是一件大事情,所以在这个时候,我们要去冷静的考虑,这个房源是不是我们真正需要的。我们提过,我们买房的时候,不会满足百分之百的房源,只有我们需要的。在这个时候,我们要看是不是你需要的。或者对周边的环境你是否能够接受,比如说你的孩子还小,周围有没有学校,如果我买房之后,我的孩子可不可以上这个学校。这些考虑清楚之后,尽快做出决定。但是这一块也不要放得太久,因为房源是不会等任何一个人的,房源不等人,我们任何一家公司在给客户交房源的时候,不是说一个客户叫房源,我们可能会有很多的客户买一个房源。如果购房者感觉这个房子比较合适的话,尽快的定下来。
下面一点也是今天的最后一点,也就是我们应该多听取一些专业人士的意见。我说这个专业人士不是我们之前所说的那种我的一些朋友,是非常比较专业的人士,不是这样的人。而是帮您去买房的这个经纪人,他是非常专业的经纪人,您可以通过和经纪人的沟通,用经纪人专业和又严格的操作程序来帮助自己买房。这个是一个买房的整体的一个流程。今天我也希望我们购房者通过看房的注意事项,还有我们之前应该怎么去准备购买二手房,希望做出一个正确的一个判定还有一个决定。今天这个培训就到这里结束,如果大家有什么问题可以去咨询我们北京21世纪不动产任何一家门店,我相信我们每一位经纪人会让每一位客户达到一个满意的程度,谢谢!