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为何地方政府会把目标放在房地产上呢?就在于中国1994年实施新的中央和地方分税制。南洋理工大学的陈抗,顾清扬和以色列AryeL.Hillman等多年前发表一篇文章标题为“财政集权与地方政府行为变化:从援助之手到攫取之手”。称中国自1990年代中期,伴随着分税制的实行,中国预算内的财政收入明显地向中央政府集中,税制改革和银行体制改革都带有财政集权的色彩。同时,财政资源迅速由预算内向预算外甚至体制外转移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”转向的明显趋势。
地方政府在传统的税收上吃“小头”,但土地出让金却归地方政府,这有平衡之意,却演变成地方政府在卖地和发展房地产市场的不节制行为。房价下跌、地价下降,地方政府的利益直接受损,因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。
新加坡的组屋制度,中国称之为廉租房。中国的学者及官员的研究和考察报告汗牛充栋。较大量的廉租房不仅可解决一部分人的住房,降低商业房地产的需要,而且还会迫使当前房价有所回落。但如前所述,地方政府利益有可能受损。
国家发展和改革委员会马凯最新出版的一篇文章谈到,国内廉租住房制度覆盖面较窄,保障率较低。全国还有145个城市尚未建立廉租住房制度,有166个地级以上城市还未明确土地出让净收益用于廉租房建设的比例,相当多的城市廉租住房建设进展缓慢。
开发商的不良是重要因素
中国在1998年以前的房屋供给是由单位来主导。1998年后,可以自由买卖的商品房渐入百姓家。当然,这种商品住宅的开发商对城市建设是一直有所贡献的。
在这两年全国各地房地产普遍上涨中,开发商一直是个受益群体。但是,房价居高位后,他们的处境就有些微妙,行为开始怪异。一方面,在中国,与城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上,经过七八年的发展,许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系,再加其工作团队的不断专业化,开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面,房价高位也引起金融部门的关注,他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅,他们将损失惨重。因此,在违反商业道德和法律的前提下,一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋,制造房屋紧俏假象;将商品房不断倒手,制造当地商品房销售景气度高的气氛;还有就是密谋分阶段抬价,各个待售楼盘轮番提价,最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。最近新华社一篇文章也称,南京某新城区开发商大量囤房炒房的现象很普遍,各类违规手段无所不用其极。当地两个楼盘联手上调房价,每平方米一夜间增长了一千元,也促使周边房价竞相攀高。马凯的观点也是,房地产市场交易秩序混乱成为推动部分地区房价过快上涨、住房结构性矛盾突出的重要因素。
因此,在2007年的第一季度,上海一家媒体的从业人员时寒冰与开发商任志强、潘石屹在网络上的辩论有了很高的关注度。一开始从2007年房价是否下跌开始讨论,及至今日,众人已在讨论是否取消开发商的议题。乍一看,这是荒唐的提议。但是,从打破开发商实质的垄断的角度来说,引入多元的房屋建造和开发的模式是有必要的。
2007年3月29日,中国建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共8个部委联合提出,将在未来整整1年内,强化房地产市场监管,对房地产开发企业依法进行审计和检查,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
走笔之此,笔者认为,要解决中国房地产的问题,需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题,加大廉租房的供给。其次,放松金融的管制及扩大百姓可以投资和理财的领域,缓解房地产业的需求压力。再次是对外汇问题进行重新的考量,在外资的堵疏上寻求更好的平衡。最后,宜建立民生状况与官员任免的直接关联机制,打击开发商的违反商业道德,违法的行为。