|
||||
主持人:我们感谢解思忠精彩的演讲。下面请中共天津市河东区区位常委、副区长毕宝泉介绍河东区发展规划及招商的重点项目。
毕宝泉:尊敬的国务院国资委监事会解思忠主席,尊敬的中国政策研究会高秘书长,尊敬的商务委李胜利总师。各位领导,各位来宾,女士们、先生们,大家下午好!在中国天津第十四届津洽会即将开幕之时,我们在这里举行“2007年中国天津津洽会河东招商周,起点、机遇与未来高峰论坛”说明会,我们与国家各部委和各位专家学者共聚一堂,共议我们和我们区域发展的大计,我们感到非常荣幸。在此,我代表中共天津市河东区委、区人大、区政协,向光临我们今天峰会的各位领导、专家、学者、企业家、金融界的朋友们和新闻媒体的朋友们的到来表示热烈的欢迎,和衷心的感谢。
下面我就河东区在未来的发展中“起点、机遇与未来”的情况向大家作一个介绍。首先,天津市滨海新区开发开放使我们河东区的发展站在了一个新的起点上。大家知道,党中央、国务院从我国经济社会发展的全局出发,作出了推进天津滨海新区开发开放的重要战略部署,进一步确定了天津滨海新区是新世纪、新阶段以来继深圳经济特区、浦东新区之后又一个区域发展的新的经济增长极。推进滨海新区的开发开放,对于提升京津冀及环渤海地区的国际经济实力,促进东部地区率先发展,形成东、中、西互动、优势互补、共同发展的区域发展格局具有重要的战略意义。
大力推进滨海新区的开发开放,对于提高我们环渤海地区的国际竞争力也具有重要的战略意义,国务院对滨海新区长远发展作出了战略性的功能定位,这就是依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚,努力建成我国北方对外开放的门户和高水平的现代制造业和研发转化基地。北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
我们河东区在这个大背景下,得到了在新的起点上新的发展机遇,河东区是天津的中心城区,改革开放以来,在市委市政府的领导下,在区位去政府的领导下,我们河东区发生了翻天覆地的变化,经济实力明显增强,地区生产总值,财政收入连续五年以20%的速度增长。2006年,全区生产总值达到了148.8亿,财政收入达到了19.73亿元,各项改革不断深化,对外开放程度不断提高,城市面貌发生了重大的变化。特别是在城市轨道交通和东南半环快速路改造,津滨轻轨,地二号线等一些大型的经济设施建设都取得了重要进展。全区的绿化覆盖率达到了36.6%。在河东区加快发展的同时,我们滨海新区的开发开放,使我们河东区站在了一个新的发展起点上,河东区在这个起点上加快发展我们突出了有四大比较优势。
一是区位交通优势,河东区地处海河东岸,是中心城区面向滨海新区发展的主轴线的起点,是连接中心城区与滨海新区的黄金走廊,是通向机场、港口的重要交通通道,区域内的轻轨、地铁、快速路,京津城际快速铁路等现代设备完备,四通八达,特别是天津站交通枢纽改造工程的实施,使河东区与北京可以很快到达,市天津成了滨海新区的重要交汇点。
第二是海河综合开发改造的优势,海河全长72公里,河东区拥有中心城区8.2公里的最大的开发区间,天津市的海河沿岸开发改造的八大节点中,我们河东区就有三大节点坐落其中,这就是天津中央商务区,大直沽商务旅游观光区,和田刚国际商务区,这必将全面带动和辐射我们区域的现代服务业的发展。
三是土地资源派发的优势,河东区40平方公里的范围内,通过我们科学的规划、整合和置换,整理出了9.8平方公里的城市发展地,同时我们还开发建设了60余栋商务楼宇,特别是天津综合发展绽裂的实施,为我们挖掘工业资源,发展都市型工业提供了广阔的空间。
第四个优势是历史文化资源的优势,我们河东区建立了大直沽地区具有八百年的文化历史,是天津市的原生点,玛祖文化、苗斯文化、酒文化、直沽各种文化积淀了天津独特而又丰富的历史文化底蕴,同时我们河东区还是近代中国北方洋务运动的发祥地,这些历史文化资源委我们打造河东区历史文化名区奠定了基础,这些丰富的资源委我们在新的起点,实现新的跨越奠定了坚实的基础。
第二,向大家介绍一下滨海新区的开发开放,为我们河东区带来了难得的历史性机遇。河东区依据天津市“十一五”总体规划和滨海新区规划,结合我们的实际制定了“十一五”发展规划,这个规划在功能定位上我们提出了要“着力建设三大基地”。具体内容是立足河东,依托海河开发,融入滨海新区建设,面向天津环渤海区域发展,努力建设成现代商务商贸物流基地,直沽文化旅游基地,都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型的现代化新城区。在发展战略目标上,我们提出了要科学发展,强区富民的12大奋斗目标,其中我们提出地区生产总值年均增长要在18%以上,其中,服务业的增加值在地区生产总值的比重要达到85%以上。区级财政收入的增幅要在18%以上,社会事业在我们区级财政收入的比重要达到54%以上,城市绿化覆盖率要达到45%,城市环境空气二级良好以上天数要达到85%以上。另外我们在经济产业的布局上提出了构建现代服务业“533”发展的格局,围绕这一发展目标和布局,我们结合河东区的土地资源和各种生产要素,提出了以打造以南站CBD中央商务区为标志的现代服务业产业集群,同时为发展这一产业集群,我们规划了四大类四十六个项目,总占地面积564.6万平方米,总建筑面积1164.5万平米,总投资580亿元,其中,现代服务业建筑面积945.5万平方米,总投入524.4亿,都市性工业项目4项,总占地面积91.9万平方米,总建筑面积达到210万平方米,总投入约54亿元。这些项目主要冀中在这么五个重点区域。
一是天津南站中央商务区,座落在海岸延安,是天津发展金融、商务等现代服务业的标志性地区,也是天津城市规划CBD重点开发区域,它的地理位置优越,周边配套设施完备,交通便捷,规划面积为29.68万平方米,总建筑面积约110万平方米。目前已经有2个项目正在落实实施,这就是保定桥以北地块为规划酒店和商务配套区,由香港的嘉利集团,兴建香格里拉商务中心,这个项目占地11万平方米,建筑面积是50万平方米,总投资约50亿元人民币。另外一块是保定桥以南地块,已经由香港九龙建业集团达成投资意向,项目占地约16.26万平方米,建筑面积60万平方米,总投入约80亿元人民币。
第二个地块是天津站嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区,这个地区位于天津铁路轨道交通,汽车客运的重要交通枢纽地带,要建设成为服务型的商业和商务、商贸的发展聚集区,该地区占地181万平方米,预计投资100亿元人民币民,建筑面积129万平方米,规划19个项目。目前,海河新天地,福建大厦等10多个项目正在建设中,将于近期挂牌出让的新开路一号地块,占地面积6.8万平方米,建筑面积19万平方米,规划为商住项目,总投资约15亿人民币。另外,该地区正在整理的地块,还有地铁南出口地块和新开路理工楼地块。
第三个聚集区是津滨大道现代商贸物流聚集区,该区域占地348公顷,是距离滨海新区、滨海国际机场和空客A320项目航空城区域的最近的区域,规划要建成面向全市、服务滨海新区、辐射环渤海地区的现代商贸物流依据基区,该地区预计总138亿元,建筑面积230万平方米,规划建设12个项目。第六大道汽车交易中心,劝业香江国际商贸中心正在建设之中,拟建和规划的项目有航空数码城,公寓式住宅,花卉市场等8个项目,拟建的欧亚国际展售中心,占地约9.1万平方米,建筑规模为34万平方米,总投资为15亿元。
第四个聚集区是位于海河沿岸的直沽文化旅游观光区。这个地区初步规划为一带、一轴、一区、多点,占地面积311万平方米,在建的项目有天津海河图书大厦,温泉俱乐部。今年重点开发的是天津体育休闲文化区,规划用地8.9万平方米,拟建项目8.5万平方米,建设内容包括体育训练中心,传媒中心,体育休闲公园,地下商场,总投资约10亿人民币以上。
第五是都市工业示范区,这个地区位于中心城区和滨海新区连接的河东区津塘二号桥地区,比邻天津临空产业园区,占地105万平方米,该地区已经被列入天津市都市性工业发展总体规划,主要是为滨海新区现代制造业产业链延伸服务,成为技术和劳动密集型的工业示范区。另外,我们还规划了三条经济发展带。
一是六纬路商务商贸发展带,这个功能期位于海河沿岸,全长6000米,占地2.56平方公里,规划建设为高端产业聚集,现代时尚特色明显的商业街。目前,这条大街正在由津滨轻轨和我们河东区联合进行规划、开发和改造。第二条街是十一经路金融商务发展带,全长4300米,主要依托南站商务区,形成以金融业集中,特色商务楼宇特出的金融商务发展服务带。目前这个地区三联大厦等商务楼宇已经投入使用。另外渤海创智中心和万春大厦等一批商务楼宇即将招商入住企业。第三条是卫国道商务发展带,全长6000米,是中心市区连接滨海国际机场的重要迎宾线,规划建设成为滨海新区空港物流加工区,配套服务的相互支撑的集高档商业设施,文化娱乐为一体的配套功能区。目前,上海阳光集团投资的的项目,天津房地产投资的世纪泰达酒店等项目正在建设当中,在这个地区我们总体规划了17个重要的商务楼宇。
在明天的天津市津洽会上,我们整合了16块土地,目前已经有16个项目列入了津洽会和河东招商周的签项的具体议程。目前有两个项目,分别是九龙集团投资12亿美金,广州三电集团投资了73亿元人民币,他们这两个项目要列入我们天要津市的津洽会的签约大会,同时还有15个项目进入到我们河东区招商的签约项目,也就是明天商务10:30在水晶宫饭店举行,我们这次项目的投资协议额外资为14.33亿美金,内资投资的180多亿人民币,总计合同协议额达到265亿人民币。
以上是关于我们河东区规划的重点招商项目。
第三个向各位专家领导汇报一下我们提供的良好的商务服务环境。刚才我们的解主席说的软环境,在这方面河东区对到我们这里发展的企业我们将为大家提供最好的、最快捷的商务环境服务。
一是在政策服务方面,我们将以国务院批准的滨海新区综合配套改革试验区为契机,以我们和滨海新区形成的开发区津滨轻工的合作项目,以这些服务的项目为载体,为进入河东区开发的企业提供金融、地产、通关、港口、物流、人才、技术等方面的服务,同时,对符合我们天津市和我们河东区吸引的国内外500强和高新技术产业的项目提供更加有的政策支持和服务。也就是说我们河东区将为来河东区投资的开发商提供国家级、天津市和河东区的三个层次的政策服务。
第二,对于落户河东区发展的项目,我们要提供全程服务。我们将组成项目推进服务的工作小组,由区领导负责、部门专办与市区有关部门结合,为企业提供项目的前期准入,项目开工过程中的各种办证和项目落成以后的配套全过程的服务。
第三,为落户我们河东区的投资企业体规绿色通道,通过审批中心为企业提供工商注册,税务登记,项目审批,法律咨询等一站式服务。
各位领导,各位贵宾,各位朋友,面对天津和我们河东区发展的大好机遇,我们河东区委、区政府和73万人民,欢迎各位企业家、投资商到河东区投资兴业发展,我们将为大家提供全方位、优质的服务,也希望你们在河东区这片充满生机活力的土地上创造出更加辉煌的未来,谢谢大家!
主持人:以上毕宝泉区长向各位介绍了河东区发展规划及招商的重点项目和商务的环境,如果各位感兴趣,可以会下再交流。下面请伟业顾问天津房地产策划总监,彦容作报告,题目是“天津放房地产发展简报”。
彦容:尊敬的各位领导,各位来宾,大家好!今天我很高兴参加这次高峰论坛,作为伟业顾问,我们专业机构的角度上,就天津房地产市场这一发展话题与大家进行交流,在这份简报里主要分为两部分。一个是对天津整体市场的回顾和评判,另外一个是河东区这个未来的热点板块进行初步的判断和预测。
首先是天津房地产市场的发展。讲到市场,首先离不开政策,政策主要分为两个方面,一是城市规划发展,我们看到环渤海经济圈带动天津整体产业结构进入了新的政府时期,天津宾新区的定位,辐射了多个热点区。
第二个是针对房地产行业规范,我们看到各项政策的出百,促使市场向更加健康的方向成长,从土地市场发展变化看出,天津近期将进入第二次快速发展的周期,以成效为主力,带动整体市场再一次快速增长,之所以这么说是我们伟业顾问对天津市的土地跟踪了将近两年,通过数据的对比我们发现,在2006年成交的49块土地中,主要分布在环城四驱,市区土地供应规模相对寿险,成交量低,城市热点板块出现了外作的现象。
我们看市区,在市区近两年的成交土地分布构成中,市区土地规模相对减少,环城四区和滨海新区规模增长较为明显,预示着未来市内六区的商品房供应将会稀缺,但在市区土地的分布上,河东区的市场相对比较活跃。看一下商品房市场,首先我们树立一下天津近年来的商品房销售数据。
(PPT演示)我们图表上可以看到,在2003年、2004年曾出现过井喷式的开发,但随着市场的平稳,使得成体市场理性发展,因为在一定程度上也能够反映出市场是不健康的。在对天津市场25个月的跟踪发现,整体的规模和价格都持续增长稳定,年增长率达到20%。其中,我们从市区的表现中看到了成交比重的增长,表明天津楼市外扩的加速,二手房市场是对商品房市场的缓冲和供应结构的缓冲。从以上数据可以看出,二手房在受政策的影响下出现了阶段新的变化,随着2006年营业税、个税等调控政策的实施,使得二手房交易有所震荡,但随着市场的恢复平稳,成交价格也随着市场的发展持续高升。我们关注过去的成交数据表明,二手房市场过渡震荡调整期,我们相信二手房市场将会所回暖,我们从政策、土地、商品房、二手房市场通过不同的发展阶段、变化因素,从市场反映等来说,就对未来天津市场进行了理性的判断,我们相信:天津地产市场经过调整,行业逐步规范,未来发展持续看好。
当我们回顾了整个天津伸长后,我们结合会议的议题,我们对天津市场环境进行初步判断与预测。首先是发现,准确地说是再发现。河东区作为六区之一,过去的发展相对滞后,但作为连接势区域连接滨海新区的最近的区,在环渤海的发展中,我们相信未来有非常大的变化,将成为战略性的缓建区。站在专业的地产研究机构来看,我们从五个因素进行了评判。
首先是环境,公共城区的区位优势更加凸显了,滨海新区的发展,开发区的多项政策的确立,使得河东区形成了良好的居住氛围,随着未来的二号线的竣工,整体区域交通更加成熟和完善。在配套方面,目前的商业配套主要是集中在原有大型居住区内,随着商贸中心的建成,使得区域配套更加完善。在个性方面,河东区比邻着空港物流区,将会给河东今后的发展提供很好的机遇。最后是政策性的规划,新家园的规划,政府规划未来建成规模达400万平米的居住板块,所以说,无论从区位条件还是政策导向看,河东区在天津的地产板块中都将占据极为重要的地位。
我们看一下市场情况。首先还是从土地市场看,我们针对不同区域内向东用途的土地进行了比较,我们发现,河东区的土地价值提升幅度最为猛烈,在2006年河东区土地较2005年涨价达到106%,也就是说河东区的土地获得了重新评判的机会。
在商品房市场中,我们也看出目前河东区的发展已经形成了多个特色鲜明的区域,如天津站的核心区,卫国道的沿线区,轻轨的沿线区,这些区域正在形成区域强大交通优势的体现,目前的项目总体的供应量是有限的,产品相对单一,把我们河东区的这种商品房放到市场上去看,有数据表明,河东区的商品房价格相对是偏低的,价格水平基本在5000/元平方米到7000元/平方米之间,比如远洋新天地,这反映出河东区将逐步成为热点的区域。
河东区目前成交价格的水平率低于市区的整体水平,市场价格优较大的提升空间,在未来投资加速,有望后发的优势带动大盘持续上涨,所以说具体到供应市场,随着市场放亮的结构调整,会使整个区域供求比例逐渐平衡。在需求市场方面,关注度的提高第一级区域环境的改善,以及各个品牌的进入,也会使产品的品质得到提升,将会吸引更大范围的提升。所以在价格成交上上涨的空间是显而易见的。
我们认为河东区的发展契机在于,第一是城市化的加速带来的效应,也就是说天津业主区域产业的优势,环渤海、大都市经济圈的形成,未来的城市水平将加速形成,在这个大背景下,河东区业面临着巨大的发展契机,我们都知道,城市化发展最根本的动力源泉是社会经济的发展,分为三个阶段。
(PPT演示)我们从以上的图表可以看出,天津目前的综合城市化率为75%,已经进入了后期发展的成熟阶段,作为相对后发的河东区在整体市场发展的迅速的大环境下,它的城市化进程必将加速。从另外一个角度看,2006年天津全市的GDP达到了4337亿元,人均的GDP也突破了5000美元,达到了5117美元,意味着天津房地产市场处于平稳的发展阶段,而相对于后发的河东区则处于快速发展阶段。正是城市化的进程加速给河东区的地产市场带来了巨大的发展机遇。
第二个方面就是滨海新区核心地位的确立将带领天津城市发展中心的转移,重要的经济地位确立了重要的战略地位,我们攀登了滨海新区的经济发展不仅快速,在对天津的经济贡献方面也趋向于主导地位,核心地位的进一步确立也预示着天津城市中心动议的金城江加速。作为市区与滨海新区连接的纽带将直接获得最大的发展机遇。
发展契机之三我们看到了填充式看法,新城市理论引用填充式开发有持续性,河东区目前的大片旧厂房,改造土地资源正是最适合填充式开发正好适合天津的总体发展战略,使得两个核心区域之间进行了大片空白区域需要进行填充式,从北京的丰台、石景山、门头沟等发展经验我们可以看出,原先发展相对滞后的旧城区因为价值被低估,在填充市开发之下,都形成了区域的疯长,因而,河东区也因自身的区位表现因素,也具有明显的增长趋势。
我们也看到了区域的整体规划和城市运营方式给河东区带来的另一个发展契机,我们看到了政府的重视力度和成效,使市场发展区域理性和健康,因此说清晰的整体规划和城市运营规模,将给投资者带来逮更大的配套设施尺,地产市场具有巨大的发展力。
最后我想用一句话结束这次城市发展简报的演讲,也给河东区未来房地产市场发展作一个预测,天津的未来看滨海,市区的未来看河东,在此我代表伟业顾问表示愿意部将伟业在自身房地产区域研究经验,市场营销等方面的资源和大家共同分享,共同开创河东区美好的未来,谢谢大家!
主持人:刚才,彦容女士以大量的数据分析了河东区房地产发展的前景,非常精彩。我们感谢彦女士的论述。下面请中国政策研究会,文化科学研究会副主任,楼市传媒总裁蔡鸿岩主持对话活动,有请蔡总。
蔡鸿岩:尊敬的各位领导,各位来宾,大家好!我今天非常荣幸来主持今天下午高峰论坛会的板块。我个人是《楼市》杂志的人,我们今天的会如期顺利召开,我们作了一定的准备工作。应该说在我们河东区领导的指导下,我们对河东区有了一个认识,包括对整个天津市有了一个更深的认识。
大家都知道,我们在国务院正式提出了环渤海滨海新区的政策之后,天津以及滨海新区整个的发展成为国内投资界的关注的一个热点,八十年代看深圳,九十年代看浦东,二十一世纪世纪要看环渤海,现在已经成了一个共识。在这个背景下,有了我们今天的津洽会河东招商周的举办。我们非常看好天津未来的发展,也非常看好河东区未来的发展,我们3月28号在北京专门为今天的会在北京召开了一次推广说明会。从那次的会议之后到今天为止,从我们《楼市》杂志这边得到的信息反馈表明,现在北京已经有二、三十家的地产的开发商和投资商,明确表示对河东区投资的意向,今天到会的也有来自北京的三十多家不同的房产开发企业投资机构的代表,大家对河东区表示的这种高度的兴奋和热情我想给我们很大的鼓舞。
作为《楼市》杂志我们今天特别值得一提的是,我们天津《楼市》杂志在天津出版整整一周年,在这一年的时间我们在天津有现在这样的影响,能够得到我们河东区政府、领导的认可和中国银行河东支行,包括吴行在内的领导给我们认可,我想是和我们天津这个分公司的员工积极的努力分不开的,也是在我们天津市蓬勃发展这么一个大的背景之下,我们才得以有了一个很好的发展机遇,所以下面我主持这个论坛我想都是参与我们河东区发展建设的几位开发商的代表以及相关机构的代表,我想他们对于在天津特别是在河东区的发展上他们有自己更深的感触。
下面请今天招商周整个活动,由我们《楼市》一个非常重要的合作人,就是我们天津河东支行的吴津明行长,吴总来和我一起主持这个论坛,因为我们这个会我要特别说如果没有吴行长的牵线搭桥,也没有楼市杂志和河东区政府的合作。应该说这次活动的顺利举办应该和我们的中国银行河东支行吴行长的这段时间的辛辛苦苦的推动这个事情的进程是分不开的,所以我一定要请吴行跟我一块来主持。
吴津明:蔡总说的不对,我们俩人之所以能够协助区政府做这件事情是因为河东区人民政府对我们的信任,是因为有了这个平台,如果没有这个平台我们俩人也上不了台。