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2007年一季度关于天津房价的回顾与反思
在这个春天,房价依然是人们热议的话题,关于房价的种种争论依旧继续进行着。自2003年开始,天津的房价已经连续四年保持高速上涨。2007年,房价是继续涨下去,还是会有所回落,市场中各种对立的观点不断激荡。
大家看到政府为稳定房价而继续努力———增加供给、两会热议、加息,政府调控的决心从未动摇;看到开发商一如既往地持“房价会继续上涨”的论调;也看到居民购房意愿下降、房展会场面冷清、市场中部分大户型抛售的现实。
为控制过快的房价上涨,2005年和2006年,政府连续对房地产市场进行宏观调控。但调控效果不尽如人意,2006年的一、二手房价仍然高速上涨。房地产行业错综复杂的利益纠缠,影响了政府宏观调控效果。但政府在2007年调控的决心仍然没有改变,今年第一季度在房地产调控方面的动作依旧不断。
今年两会期间,“房价”是讨论民生问题的重要热点之一,修改后的政府工作报告中“居民住房”被列入“群众不满意问题”之一。温家宝总理在政府工作报告中,提出了2007年针对房地产业的四点发展思路,其中之一明确“正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”。而在这次会议上通过的《物权法》,将会对房地产行业产生深远影响。
3月18日,两会刚刚落幕,央行宣布加息。中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后和2006年8月上调存贷款基准利率后,再次上调银行基准利率。央行官方表态称,本次上调金融机构人民币存贷款基准利率,有利于引导货币信贷和投资的合理增长;有利于维护价格总水平基本稳定;有利于金融体系稳健运行;有利于经济平衡增长和结构优化,促进国民经济又好又快地发展。
与央行同步,个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点:根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》,从2007年3月18日起,上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%,当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
“我爱我家”市场研究中心认为:政府在坚持对房产市场调控的基调不变的前提下,不再一味地从抑制房产需求角度来进行,而是更多地从增加房产供给角度出发来控制房价。而加息虽然幅度不大,但频繁的利率上调表达了明确的政府调控意图,这将会对消费者的心理预期产生比较大的影响。
总量供不应求、价格持续上涨以开发商为代表的房价上涨利益集团,仍持“房价将上涨”观点。有专业人士称:“在需求高涨的情况下,供应的短缺造成的市场饥饿,供求关系的错位加剧了房价上涨的压力。估计最快在2007年的下半年市场上才会有较多的供应释放,因此,预计2007年上半年的房价仍旧在快速上升的通道中。”
在央行加息之后,二手房市场出现了高端大户型抛售的苗头。我爱我家的统计数据显示,天津大户型二手房挂牌量明显上升,部分业主甚至降价以便加快出手。但接盘性的购买却不踊跃,有价无市的情况已经显现。
居民总体购房意愿也在回落,央行3月28日公布了2007年第一季度全国城镇储户问卷调查结果,问卷调查结果显示:一季度问卷调查显示,总体看居民的购房意愿有所回落,回答未来三个月有购房打算的居民比例,从上季度的17.5%降至16.5%,下降1.0个百分点。
房价上涨与成交下降的背离与分歧说明房地产市场正在回归理性
我爱我家认为:房价上涨和实际成交下降的背离,说明了房地产市场中关于未来房价的走势的预期已经发生了明显的分歧。房价不再被一致看高,投资客开始撤离,自住者有所迟疑,这预示着房地产市场正在逐渐回归理性,有利于房地产市场的健康发展。
房价飙升,有自住需求的购房者收入增长有限。几年的房价上涨,消费者逐渐变得理性,购房不再一味追涨。在心理预期房价会出现拐点的作用下,消费者谨慎观望楼市,反映在调查数据上就是购房意愿降低。也有部分消费者选择继续租房或者购买二手房。随着“二手房交易资金监管”的实施,二手房交易将会更加透明化、公平化,因此又会吸引更多消费者选择二手房。
股市、基金市场的火爆,投资客逐渐撤离房地产市场;普通消费者不再盲目购房,选择租房、二手房适时消费,市场中过于旺盛的购房需求得到一定程度的缓解。而政府又着力于增加供给,导致房价飙升的供求失衡态势会得到一定程度的改善,房地产市场将逐渐回归理性,这将有利于房地产市场的长期健康发展。
这个春天,我们看到了希望。我爱我家市场研究中心