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从0.1%到0.95%按揭房贷业务自1998年引入国内银行业以来,一直属于银行的优质资产,不良率较低。公开资料显示,2004年,上海中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右。
但到2006年9月末,上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86%,短短两年时间,上升了7倍多。此后,上海个人住房贷款质量继续呈现下滑趋势,且有加速下滑之势。连续三个月以上,违约的房贷客户超过一万多人,个人住房贷款违约金额接近2亿元,房贷违约量一下子增加了五成。截至2007年2月末,上海中资银行房贷不良率已达到0.95%,逼近1%大关,3年间不良率猛增约10倍。
原因解析上海财经大学房地产研究中心主任印堃华分析认为,引发房贷不良率3年激增10倍的导火索,是2005年以来的房地产宏观调控。“自2005年房地产市场调控以来,作为调控重点目标之一的上海,房价一直处于下行通道。政策及市场走势,都影响了购房者对房价的预期。在房价处于上行通道时,贷款购房———等待涨价———出手获利,这一链条几无风险;但当房价反向发展时,贷款的不良率很容易上升。”
伴随房贷不良率上升的是,央行自2005年下半年以来连续四次加息。“利率的提高会加重购房者的负担,形成恶性循环,进一步导致不良贷款比率上升。”印堃华表示。
而某股份制银行房贷部刘先生则表示,现时的房贷不良率水平,很大一部分是之前假按揭的遗留问题。2002年前后,内地按揭房贷业务开展仅有3年多,银行的经营运作规模和能力都有限,因此,由房地产开发商导演的“假按揭”积聚了大量不良贷款。
此外,在房贷业务激烈竞争的环境下,银行放松客户门槛,也是形成不良贷款的重要原因。由于这些年来我国房价处于上升通道中,房地产市场一片繁荣,使房贷成了一块诱人的蛋糕,许多中小银行或股份制银行不惜降低房贷门槛,以分享房贷蛋糕。比如,上海某银行推出了分期首付售楼模式,把首付款也分期;而去年底,某国有银行上海分行启动的个人住房接力贷款业务,使在校大学生也可参与贷款买房。汉宇地产交易管理部贷款主任张先生表示,由于银行自降门槛,使得很多不具备还款能力的人也贷到款,其恶果直接反映到目前的房贷不良比率上。
防范于未然虽然3年10倍已使房贷不良率逼近1%,但还未构成系统性风险。即使房贷不良率达到2%-5%,在业务快速发展过程中,银行也是可以承受的。某房产咨询公司相关人士如此表示。
然而,持续上升的房贷不良率还是引起各大行的注意。“我们已经注意到了这个日渐紧迫的问题,今年在风险管理方面力度也会加大,会逐渐建立起客户信用数据库,提高识别客户风险级别的能力,同时还将针对不同类别的客户,推出不同新产品。”刘先生表示。“宁可牺牲一些利益,但风险控制不会放松。”
而在光大银行上海分行,此前主要由营销部门负责不良贷款催收和诉讼,今年以来,这部分业务已经被移交到资产保全部,由专人负责不良贷款的回收处置。