|
||||
当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错,未免空对空,谁也说服不了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据,解释以下问题:房价为什么这么高,房地产有没有暴利,谁从中得到了好处……至于房价是否合理,如何降低房价,这些数据也会给出相应的路径。
一、某房地产项目的数据
我收集了某房地产项目的相关数据。当然,这个项目的实际名称、地理位置、开发商的名称等,均隐去。这样的数据,一些房地产专业书籍中均有详细介绍,都列有丰富的案例;这些案例大都取自实际,读者可以分析核实。
(一)项目总投资
项目总投资为35371.06万元,明细项目如下:
1.建安费用:17600万元
(1)建安工程费用:12800万元
(2)相关配套费:4800万元
2.工程其它费用:15990.4万元
(1)土地出让金:14400万元
(2)勘察设计费用:440万元
(3)工程管理费用:466.4万元
(4)工程预备费用:684万元
3.建设期利息:1780.66万元
(二)销售收入
该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元~3700元,别墅部分的平均售价为每平方米9300~9500元,公建部分的平均售价为4300~4500元。
该项目的销售收入包括三部分内容,即住宅、别墅和公建的销售收入,总计:63454万元
(三)销售税金及附加
主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,综合税率按5.5%考虑。税金为63454万元×5.5%(税率)=3489.97万元
(四)销售费用
销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用为63454万元×4%(费率)=2538.16万元
(五)土地增值税
由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%,为53.2%,故纳税税率比照30%和40%分别计算,即未超过50%的部分税金为:20699.6×30%=6209.88(万元);超过部分为:1324.77 40%=529.9(万元)。总计为6739.79(万元)
(六)利润总额
利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加后的余额。该项目的利润总额:63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02(万元)
(七)所得税
该项目缴纳企业所得税,税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.02×33%=5166.82万元