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股市和楼市一直是中国老百姓投资的两大阵地。在2006年末,中国人民银行公布的2006年第四季度全国城镇储户问卷调查结果显示,选择“购买股票和基金”的人数达18.5%,跃升至历史最高,其中选择基金作为最主要金融资产的居民人数从第三季度的6.7%猛升至10%,首次超过股票成为居民家庭除储蓄存款外的第一大金融资产;而购买住房意愿则从2005年的平均值19.7%,下降到2006年的平均值17.8%。
在2006年,上证指数飙升130%,创造了中国股市17年来的历史新高,中国股市成为全球增长率最高的股市之一。这是中国股市5年沉寂后的强劲崛起。而也是在2006年,新一轮房地产调控开始,全国房价增幅趋缓,部分城市出现房价下跌现象,比如上海房价已经连续8个月同比下跌。限外政策、营业税、个调税、土地增值税等诸多政策使房地产交易受限,而且交易成本大幅提高,从而使大部分投资者被迫撤出楼市,另有部分投资者则无奈由售转租,进而导致租赁市场的租金下调,投资回报率低至5%以下。
2007年5月,A股指数已经轻松跃到4000点以上,部分个股在短时间内不断上演价格翻几番的现实版“神话”,很多百姓忙着把大笔存款搬出银行投到股市中。更有市民将房产抵押给银行,将所获大笔贷款资金投于股市。甚至少数人极端到不惜去借民间私人高利贷,指望靠股票一夜暴富。
今后投资市场真的会“股牛楼熊”吗?本期周末话题记者做客搜房网直播间,与读者一起倾听证券专家和房地产分析师的观点。
看看自己属于哪类投资人
无论房地产还是股票,都偏爱更专业的投资人。来自深圳尚达信业房地产公司的张煜伟先生从房地产和股市的角度,把投资人总结为四种。第一种是没房子也没钱。先赚钱,赚钱以后决定买房子还是买股票。第二种是没房子有钱。这样他会先买房子,因为经济在增长,经济增长股市会涨,股市增长老百姓就会买消费品。第三种是有房子没钱。这样的人有条件拿出几十万去股市开户,但不买房子,这就是有一夜暴富的心理。第四种是又有房子又有钱,有房子自己住,拿钱该买房子买房子,该买股票买股票。
从投资过程和收益上,张煜伟分析,房地产和股票也存在很大差异。房地产属于大宗物业交易,有不可变性,不能随着区域的改变而改变,它的交易需要时间和过程,变现速度相对慢一些;而买股票不同,不管人在什么地方,打一个电话股票就交易了。另一方面,房地产有保值增值的功能,股票没有。张煜伟说,投资做房地产还是做股票,要根据个人情况来看。如果你是激进派的,甘冒风险的,就可以全部选择股票;如果你是想平稳投资的,那么买一部分房产,买一部分国债都是不错的选择。
两种有趣的投资品
作为不同的投资品种,股票和房地产各有特点,但它们也具有一些共性。来自上市公司天房地产的营销总监冯皓先生认为,楼市和股市有三个主要的基本特性,一是普遍性,二是趣味性,三是这两个市场有很强的相关性。
如何解释普遍性呢?当前,股市和楼市普遍受到了上至国务院、下至普通老百姓的广泛关注,这是前所未有的现象。国务院在规范房地产市场时不断地出台新政策,现在又开始规范股市,国务院对股市和楼市的关注达到空前程度。普通百姓也一样,以前没做过股票的很多都开了户,以前有账户的又重回市场。据最新统计,上个月股民数据是9000多万,如果深入分析,真实股民应该达到几个亿,因为每个股民背后都有一个家庭。同时,关注楼市的人也越来越多。据统计,2005年住房私有化率是96%,其中城镇居民达到84%,这远远超过国际水平。美国、加拿大曾是住房私有化率最高的国家,但这一数字还不到70%;北欧一些国家基本都在40%左右。仅从中国老百姓对住房私有化意愿的迫切程度就可以看出,楼市受到了极为普遍的关注。
第二是趣味性。冯皓说,股市和楼市是两个不同的市场。从1990年至今,股市是上下波动的,而房地产却一直在持续上涨,17年来全国平均每年上涨12%,其中天津还略高一些。他认为,“房子会不会涨价”这个问题很好回答。与股市波动的曲线相比,楼市的价格线一直在上升,几乎没有下降过。冯皓认为,除非投资者特别倒霉,现在恰好赶上房价的高位顶点,但这个可能性比一直持续上升要小。不管是买股票还是买房都要重视趋势,掌握了趋势做成的把握性会更高。
第三是相关性。股市和楼市表面上看起来不相关,但实际上它们都是市场行为,都是在中国整体经济环境下生存的两个行业,这其中的相关性不言而喻。当前两者的同时上涨也与当前的经济环境有关。冯皓认为,股票也是一种资产,因为买的是股权,股权代表了一部分资产,买房子拥有了百分之百的权利,如果贷款的话就拥有百分之几十的权利,买股票拥有产权的比例会小,但性质是相同的。另一个相关性在于,如果股市不这么火的话,楼市涨幅可能会更大。因为老百姓手里的这些“热钱”总要有一个出口,房地产就是一个很好的出口。
所以说,股市和楼市会相互影响,会在相对程度上此消彼长。
从往年经验来看,楼市更像一只适合长线投资的绩优股,短期内看不见大起大落,但那个不时蠕动一下的小红线一旦积累到某个年月,就会成长为一个令人兴奋的数字。然而,我们却不能忽视房地产投资的高成本,那数十万元的资金和高额的转让营业税。所以说,假如你手中只有个无关痛痒的三五万,那你还是把它砸进股市,小赔小赚图个刺激吧。新报记者吴江
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