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5月16日,路劲基建有限公司主席单伟豹高调入京,为顺驰蓝调国际公馆的新楼盘卖力吆喝。
这处曾经和拆迁户、业主纠纷不断的住宅项目在上周六重新开盘,此时路劲基建对顺驰中国的整合已经接近尾声。
“顺驰中国之前拖欠的银行款、工程款以及土地款会在一年内全部解决掉。”单伟豹在新楼开盘的发布会上表示,“以2004年顺驰700万平方米土地储备的规模,到今天,地价翻番上涨,资金问题不再是顺驰的核心问题,而内部管理才是最大问题。”
在席间,单伟豹首次对外公布了收购顺驰的具体情况和进展时间表。时隔半年,孙宏斌“贱卖顺驰中国”的细节终于曝光于大庭广众之下。
孙宏斌贱卖的背后
“在进入顺驰之前,我们把顺驰分成A和B,A就是历史遗留问题比较少而且是独资的项目,去年10月我们就开始入资,顺驰A运行正常。”单伟豹表示。
“剩下的项目,就是我现在直管的顺驰B,顺驰B主要的问题是欠款的问题、人员的问题。我们会在一年内全部解决掉顺驰之前拖欠的银行款、工程款以及土地款。”
之前,在5月7日股东特别大会上,路劲基建(1098.HK)批准了旗下隽御投资(北京)有限公司向顺驰提供6亿港元贷款的决议,这是路劲对顺驰提供的第六次贷款,和此前的大部分贷款一样,此次贷款将用于支付一些土地款以启动开发。
因为公路收费带来的充裕现金流,而且本身又是上市公司,路劲基建可以一次次以大股东身份向顺驰提供贷款,而半年前孙宏斌和路劲基建的合作,正是对这类短期贷款抱以厚望。
去年10月,路劲基建入主顺驰,和孙宏斌签订顺驰A认购协议,以港币约4.45亿的代价认购顺驰A经扩大后的49%的股权,而随后路劲基建对顺驰股权的增持势如破竹。
2006年11月,路劲基建以人民币3.7亿的代价,购入顺驰位於江苏省苏州市的凤凰城项目的项目公司全部股权。2007年1月路劲基建在和顺驰谈判后如愿获得期权,可以以港币约13.18亿元的代价增持顺驰A股权至90.16%。截至2007年2月末,顺驰A持有可以港币100元/股的代价购入顺驰B的全部股权的期权,只是尚未全部行使。
不到半年时间,路劲基建以21.33亿的代价盘走了顺驰中国90.16%的股权,如果单伟豹愿意,可以行使100%收购的期权。
5月16日,来自香港的中原地产顾问庄泽宝告诉记者:“孙宏斌当初并不想把整个顺驰中国卖给路劲基建,最多是忍痛出售部分股权,换回现金支援各处项目,没想到结果一发不可收拾。”
“随着顺驰中国项目缺口继续吃紧,路劲基建也就顺势行使期权,收购了顺驰中国几乎所有股份,而顺驰中国的缔造者孙宏斌目前仅象征性持有5.26%的股权,沦为局外人。”
路劲收购顺驰的一个关键人物是深圳控股的非执行董事张化桥,正是张把单伟豹引荐给了孙宏斌,并最终促成了这次合作。
庄泽宝分析认为:“深圳控股是路劲的第二大股东。当年路劲基建选择这家公司作为策略股东,考虑到双方在房地产市场有很多合作机会,可以为路劲基建进入内地作好铺垫。”
一个被盘活的样本
路劲基建通过收购顺驰中国的股权,短时间内获得了至少400万平方米的土地储备,让这家本不为人们熟悉的公司名声大振,迅速开始了全国性的房地产业务。
然而收购过程并不简单。孙宏斌敢于出售,也正说明顺驰所遇到的危机已经让他无法应付。事实上,尽管顺驰握着700多万土地储备,因为其中的项目股权不清晰,借贷关系复杂,最后路劲基建几乎放弃了一半。
“顺驰的问题,不是外界所能想象的,困难超出我们当初预想的三倍。”单伟豹坦陈,整合顺驰花了很多心思,而顺驰蓝调国际公馆就是路劲基建艰难盘活顺驰的一个样本。
不久前,公司方面和拆迁户达成一项协议,一些长期抗议的拆迁户才从蓝调国际公馆的售楼处搬走。在当天的发布会上,顺驰置地负责人也表示,蓝调国际公馆仍在处理顺驰遗留下来的问题,业主收楼以及相关的赔付问题正在商讨之中。
庄泽宝认为:“观察顺驰的蓝调国际公馆出现的种种问题,和拆迁户闹矛盾,拖延交房时间,主要是整个顺驰资金不到位,拖累了这处销售情况本不错的项目,随着路劲基建介入贷款,蓝调三期项目也重新开盘,一切问题似乎迎刃而解。”
不过,和业主闹纠纷在市场上造成的阴影并未消散,据售楼处的接待员介绍,“来预订的客户通常第一个问题就是,能否准时交房?”
由于资金等问题,类似蓝调国际公馆在工程进度上出现问题的项目,也是顺驰无力支撑的关键一环。自去年路劲与顺驰就收购事宜接洽以来,除了收购股权所花费的款项,路劲已经向向顺驰提供了约23亿元的短期贷款,用于启动这些项目,23亿已经超过了顺驰的整个收购价。
庄泽宝表示: “顺驰的状况已经不允许缺钱的项目再向银行贷款,作为路劲基建的子公司,在股东内部集资比向外借款更为稳妥。付出的利息成本也低一些。未来根据顺驰在各大城市的工程进展情况,路劲基建可能还要继续供应现金。”
目前路劲基建对顺驰所做的,更多是资金注入,在处理完财务问题之后很可能将是重大的人事变更。这家来自香港的上市公司和孙宏斌时代的内部管理大相径庭,而且原顺驰在高速发展中向下放权,也暴露了中间管理层的腐败现象。
据路劲基建方面透露,原顺驰有三分之一的“非常差”的员工,“并没能融合到路劲基建”,到目前为止已经被基本调职清理。为整合顺驰,路劲基建搭建了全新人才班底,并从万科、中海等吸收了大量新的人才。
顺驰与隽御分头行动
2004年在内地注册成立隽御投资(北京)有限公司,路劲基建的房地产业务开始起步,这也决定了它不能学老牌的港地产商“一步一个脚印”。路劲基建和顺驰一样在追求成长速度,而通过收购扩充土地储备显然是一条捷径。
完成顺驰集团的收购后,目前房地产资产占路劲整体资产将由2005年底的20%增至超过60%,地产已经成为这家香港公路老大的主营业务。
“顺驰在未来的3年内土地储备达到1500万平方米,房屋年销售量达到200万建筑平方米。单伟豹在5月16日透露出顺驰的发展目标,未来新顺驰更多以合作等方式取得在北京发展的土地。
路径基建进入后,顺驰对战略理念和人员管理模式逐步进行调整。单伟豹认为,未来三到五年内,顺驰可以与中海、万科、世茂等房地产公司相抗衡。
有分析人士很看好路劲基建由公路业务向地产转型,“如果顺驰能与路劲旗下另一家地产公司隽御形成差异化发展,那么路劲的地产业务在内地来说,无异于一头潜行的大象。”
“对于这两家公司如何发挥协同效应,策略很灵活,未来可以是一个团队,两个品牌,发挥不同的品牌优势。大部分房地产公司的产品都是从低端到高端分布,如果只有一个品牌,又作中低端住宅,又做豪宅别墅,会让客户感觉很别扭,未来路劲的两家公司可能会有所分工。”庄泽宝表示。
之前有过商业地产的开发,隽御地产未来可能侧重于投资物业,顺驰仍将坚持住宅开发。
而将顺驰和隽御的房地产业务清理整合,最后将优质资产打包上市,被认为是路劲想要达到的目标。庄泽宝表示:“作为一家上市公司,从长远来看将房地产业务打包上市,更能实现公司的价值,但这需要一个很长的整合过程,至少要在平稳接收顺驰B的资产后。”