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5月19日央行继今年3月17日调整存贷款利率以来又一次调整了金融机构的存贷款利率,一年期存款基准利率上调0.27个百分点,而五年期的存款基准利率则上调了0.54个百分点;同时一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,而五年以上的贷款基准利率仅提高了0.09个百分点。其他各档次存贷款基准利率也相应调整,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。存贷款调整的特点是随着存贷款年限的增长,利率变动幅度一个扩大一个缩小。同时与上次(3月17日)不同的是,一年期以上的各档期存款利率比上次提高的幅度要大,而贷款利率的调整幅度明显偏小,如果仍按照房贷优惠利率为基准利率的85%计算,5年以上的房贷优惠利率仅提高了0.0765个百分点。因此北京中原三级市场部的分析人士认为此次加息调控的侧重点已经从贷款转为存款,且鼓励长期存款,房屋贷款利率所受影响甚微(尤其是针对享受优惠利率的房贷人)。
基于此次调息的特点,北京中原三级市场部的专业人士认为房产消费者要避免认识上的两个误区。
加息不是直指楼市
本次加息调控的范围更加宽泛,从适度增加存款利率、小幅提升贷款利率就可判断。这主要是政府欲减少流通流域的货币供应量,紧缩银根的一种宏观调控手段。由于4月份金融运行数据显示,当前居民户人民币存款增速继续趋缓。当月人民币各项存款增加4440亿元,同比少增133亿元。居民户人民币存款减少1674亿元,同比多减2280亿元。与存款减少相对应的是股市的不断升温,每天大量的新增开户数,据相关数据统计3月最高一天的A股开户数已突破40万户。市民如此疯狂的盲目涌入股市的行为已经引起了政府和专业人士的高度关注,因此为了给股市降温,也是指导广大市民理性看待股市风险,央行适时地推出了加息的调控政策。北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为此番政策是希望市民重拾存款信心,谨慎从事股市投资抑或是投机行为;同时小幅增大贷款利率,从而增加贷款成本,预期对一些市民通过不同渠道如抵押房产等获取银行贷款进行炒股的行为起到一定的抑制作用。
加息并非抑制需求
从房贷利率的上调情况来看,比例十分有限,北京中原三级市场部的分析人士指出这表明此次加息政策没有明显抑制购房需求的目的,但也表明了政府不排除使用利率政策继续调控楼市的可能。以一套按照优惠利率贷款50万20年期的房产来计算,此次调息后月供仅增加了23.16元。20年的总利息也不过增加了5555元。从以上实例可以看出,购房成本的增加不足称道。同时房产投资者却不得不对利率的增加引起重视,政策的调控方向表明了政府欲滤除过度投资,助推房产市场回归理性的一贯立场和坚定态度。因此政策对于房产投资者的预警信号的作用要远大于实际增加的成本。另一方面,从政府大力推动经济适用房和两限房的建设开发的做法也表明政府在积极增加房产市场的供给量,从根本上缓解京城较大的供需矛盾。
那么在存贷利率位于上升通道的这一时期,消费者又应如何理性对待,降低风险和成本呢?北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为可采取以下三项措施。
一、谨慎入市,杜绝盲目乐观
股市现已处于高位运行,市民切不可因为他人赚取了超额回报,就盲目急切的入市,理性投资才是长久的生财之道,高收益自古伴随着高风险,因此市民应根据自己的实际情况将资产合理分配,拆分运用。不能盲目跟风、心存侥幸地将全部或大部分资产都投进风险很大的同一渠道。北京中原三级市场部研究中心的分析人士就此对处于不同年龄阶层的特征群体对于资产分配并运用的各类渠道建议如下:
特征群体资产分配比例及相应理财渠道
35% 30% 20% 15%
55岁(60岁)以上的退休人员银行存款和中短期债券保本类银行理财产品基金类低风险投资产品股票、期货等高风险投资产品
35岁-55岁(60岁)处于事业、家庭稳定期的人群保本类银行理财产品基金类低风险投资产品或房产股票、期货等高风险投资产品银行存款和中短期债券
20岁-35岁处于事业、家庭创建期的人群基金类低风险投资产品股票、期货等高风险投资产品保本类银行理财产品银行存款和中短期债券
(以上表格由北京中原三级市场部研究中心提供,仅供参考)
北京中原三级市场部的专业人士得出结论:老年人群体适用保守型的理财方式;中年人群体适用稳健型的理财方式;青年人群体则适用风险型的理财方式;这与他们未来的收益预期(老年人、中年人和青年人群体的收益预期分别为低、中、高)正好形成互补,是比较优质的分配方式。
二、购买房产保值、增值
房产在众多资产中是最具保值、增值效用的。据国家发改委统计,北京市一季度二手住房销售价格同比上涨了9.5%,在70个大中城市里涨幅位居前列。同时受到奥运效应的利好影响,北京市的各项公共基础设施和环境整治工作都在加紧完善和推进,城市的整体价值由此得到了大幅提升,作为附着在这个城市的不动产--房屋的价值自然也被整体抬高,房价的上涨趋势不容置疑,且稳定的走势远比股市受外部影响迅速发生涨跌变化要更有保障,更加稳健。同时房产价值的提升完全可以抵消加息所带来的购房成本增加,因此有自住需求的购房者无需观望,只要找到适合自己且经济实力能够承受的房产就可以购买。
三、选择适合你的贷款种类
随着二手房市场的持续快速发展,商业银行开始更多地关注二手房房贷市场这块大蛋糕,各家银行都推出了富有个性的贷款产品如固定利率、双周供、气球贷、循环贷等以适应各类房贷者的个性需求。如固定利率贷款就是商业银行为客户设计的抵御加息风险而推出的一项创新产品,在现实状况下正是一种十分具有竞争优势的产品。其次四家外资银行也已经启动了房地产按揭贷款业务,他们的进入对既有的商业银行是种挑战也是促进,而外资银行一向以体贴入微的服务品质受到广大消费者的拥护,且在将来不排除他们也会推出具有吸引力的房贷产品,因此选择哪个银行、何种商业贷款方式抑或是采用公积金贷款,消费者都可以根据自身条件选择最适合自己的方式。
通过对此次加息政策的分析,北京中原三级市场部研究中心的专业人士认为此次政策的出台主要是针对股市过热、居民存款额明显下降而贷款数额持续增长的市场现状,且调控重点放在了警示居民股市风险、指导居民增加存款的角度,因此对房产市场的调整力度明显减小,从幅度上看对房产消费者的影响不大,消费者可以继续进行已有的购房计划。