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2006年“70/90”政策出台时,学术界对这项政策的可行性及其负面效应进行了一些谨慎的评论。鉴于国家对房地产市场调控的基调已经非常明确和坚决,“一定要坚决执行”,因此,“70/90”政策是否应该执行已经不是主要问题了。一年过去了,“70/90”政策效果如何,进行一下反思也是很合时宜的。
那么,对“70/90”政策,我们究竟应该反思些什么呢?我认为其中最重要的问题,就是要认识到房地产业问题与住房问题是两类不同性质的问题,需要不同的公共政策来解决。
首先,房地产业作为一种产业,其问题本质上是经济问题。作为经济问题,房地产业首要的且主要的功能就是经济性,即效率性。与此对应,房地产业政策在本质上是一种经济政策,其目的旨在保持房地产业健康、持续发展。房地产业发展是否健康,其标志便是市场信号——价格。当房价上涨过快时,说明市场上供不应求,这时我们就要看是什么原因导致价格上涨了:如果是供给减少,我们就要考虑是否影响市场加大供应量;如果是投机,我们就要考虑影响市场需求因素,抑制投机性交易的过度膨胀,等等。因此,与任何其他宏观经济政策一样,房地产政策也具有“逆风向行事”的特点,通过宏观调控政策对市场进行干预来影响房价,这样,房地产业才能健康、持续发展,房地产市场才能保持平稳运行。
再来看住房问题。住房问题在本质上是一个社会问题。社会问题主要涉及到公平问题。作为社会问题的住房问题,必须解决社会低收入家庭人人享有住房权的问题,即政府应保证每个人都有适足的住房条件,而不致于生活不体面、流浪街头,经济适用房、廉租房等相关政策,就是要保证低收入家庭拥有适足的住房权。这是联合国相关文件所阐述的精神,也是我国政府承诺过的政府责任。因此,关于住房的政策,西方发达国家普遍地将其作为社会政策来对待。所谓社会政策,按照英国社会学家希尔的定义,即“影响福利的政策行为”,社会政策“不仅是出于人道主义的考虑去满足需要,它还是对社会动荡做出的反映”。从学科角度上说,社会政策学发轫于经济学,是一门经济学与社会学的交叉学科,但从根本上来说,社会政策学是应对社会问题的产物。从世界范围来看,世界各国的住房政策都被看作是社会政策的一项重要组成部分。
因此,虽然社会政策和经济政策都是公共政策的组成部分,但它们在本质上是不同的。那么“70/90”政策的问题出在哪里呢?问题正在于这项房地产业政策中担负了住房政策功能,或者进一步说,是经济政策中担负了社会政策功能。两类政策的混淆,就会影响到房地产政策本身的有效性。
出台“70/90”政策的依据是楼市中低收入者难以承受高房价、市场中中小套型住房供应不足。这一政策中隐含了一个假设推理,即中低收入家庭买不起大户型→市场中的中小户型太少→如果住房市场中中小户型多起来,中低收入家庭就可以买得起→住房问题得以解决。但是,通过上面对房地产政策与住房政策从科学角度予以划分,我们就发现这一政策假设是有严重问题的:房价过高影响的是中低收入家庭的收入水平及购房能力;而住房结构不是房价的影响因素。也就是说,住房供应结构与房价无关。
基于此,“70/90”政策就无法从根本上解决房地产市场中的问题,也无法解决中低收入家庭住房问题。既是如此,固守“70/90”只会产生负面影响,比如目前市场中不少房地产开发企业将90平方米住房建设成为商住两用型、适宜租赁型、豪华小居型,这些都是适应市场需求而开发的,房价没有下来,买不起的终归还是买不起。
如果没有科学的理论指导,中国房地产业问题与住房问题的解决还任重而道远。