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自去年起,针对房地产市场的宏观调控政策频出,国家对于二手房市场的政策组合拳更是一度造成了市场交易的强烈震荡。今年以来,二手房市场虽然开始逐步恢复元气,但是价格瓶颈、洗牌格局,市场走势等诸多问题仍扑朔迷离……
价格瓶颈何时能打破?
根据我爱我家市场与战略研究中心的统计资料显示,2007年前四个月,全市二手房交易总量为16503套,成交面积123.7万平方米。从1-4月的成交套数来看,环比2006年下降25.6%,而相比2006年9-12月的总体成交套数则上升20.9%,均价则下降10.5%。价格方面,2007年1-4月的成交均价为3865元/平方米,与2006年9-12月成交均价相比减少了28元/平方米,跌幅不足1%。与2006年同期相比上涨了382元/平方米,涨幅为10.9%。
专业人士认为,进入2007年后,尽管因为受到春节传统淡季的影响,但是从相关数据来看,二手房的成交量正在逐月回升,说明节后的二手房市场已经进入了恢复期,成交量也得到了充分的释放。近两年来,二手房市场受天津市拆迁计划及商品房市场的联动影响,二手房销量一直持续升温。但自进入2006年下半年,宏观调控力度加大,高额的营业税和个税,让部分购房者开始持币观望,还有许多人选择进入租赁市场,致使成交低迷。春节过后,尽管二手房成交量开始回升,但是价格一直未达到业界的预期水平。对于目前二手房均价遭遇的增长瓶颈,有关专家表示,这是宏观调控后市场的正常反应,由于税费的大幅度增长,一些5年以内的次新房流入租赁市场,目前市场交易的房屋大部分是5年以上的房源,成交价格下降在所难免。但是随着时间的推移,次新房将度过5年“大限”,必将上市交易,到时价格增长将是大势所趋。我爱我家总经理赵剑冰表示,未来居住在5年到10年的房子将成市场上的抢手货,由于这些房源环境、交通、配套设施良好,高性价比将使这些房源成为市场的宠儿,也将进一步拉升二手房价的上升。
今年1-4月环城四区及郊县市场均价正在稳步上升,而环城四区的交易量已经占有了一定比重。相对于市内六区均价遭遇到的增长瓶颈,环城四区及郊县则由于目前较低的价位以及未来设施配套的逐渐完善而拥有更大的升值潜力。预计未来两年,环城四区二手房销量的提升也将会成为带动二手房市场的
一个重要因素。尽管二手房价格在前四个月涨幅不明显,但是今年二手房均价应该有5%到10%的涨幅。赵剑冰乐观地表示。
还有多少中介退出市场?
自宏观调控以来,本市多家中介机构纷纷倒闭,而本市施行的二手房资金监管的重拳让那些追求现金流的中介企业经营举步维艰,二手中介市场正在面临新一轮的市场洗牌。而洗牌之后二手市场将产生怎样的格局,政府部门将以怎样的力度来“清理门户”是业内外人士普遍关心的话题。
21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武表示,行业洗牌从前年就开始了,2006年宏观调控加速了中介机构内部的调整,而资金监管政策的出台,无疑是中介机构洗牌的催化剂。今年4月底,国土房管局结束了对所有中介机构的检查,估计结果出台后,还将有一批不合格的企业会被淘汰出局,留下的将是规范化操作、市场美誉度高、经营管理能力强的中介机构,二手中介市场将结束小散弱差的尴尬局面,向着健康、有序、规模化方向发展。张武称,市场洗牌预计在秋季房交会之前便会有结果,我们不妨拭目以待。
由于中介市场流动性、可变性较强,又与老百姓生活密切相关,张武建议,对二手市场的监管要形成长效机制,不能头痛医头脚痛医脚。首先,要提高本市中介市场的准入门槛。例如北京已经实行双百政策,要求中介公司注册资金在100万元以上,并且向监管部门缴纳100万元的保证金。不仅有效保证了中介机构的质量,而且使监管行为有的放矢,保护了购房者的合法权益。其次,推行持证上岗制度,证书持有人印章与资信相挂钩。第三,提高经纪公司操作透明度、规范度。交易流程、服务项目、收费标准要统一,让交易者明明白白消费。
只有这样,才能控制市场上的暗箱操作行为,中介市场才能持续和谐地发展。
市场春天何时真正到来?
尽管二手房市场开始回暖,但是与业内预期还有一定的差距。我爱我家总经理赵剑冰表示,随着今年拆迁量的增加,预计二手房全年成交量将达到70000套。但是通过调查资料显示,1月份到4月份月成交量是16000多套,全年70000套的销
售前景不容乐观,整体来说,目前二手房卖方市场还不明显。不过,随着本市市政基础设施建设的加快,适量的拆迁、适婚人口的增加和大量外地人口涌入,以及奥运效应等因素,经历了震荡调整之后的二手房市场预计在未来将会在成交量方面有更大的突破,价格将稳步上涨。而随着国家政策不断完善,天津二手房市场出现的回暖决不会是昙花一现,未来5年内会越来越繁荣。
21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武也表示,二手房市场的春天已来到。春节后二手房交易平稳上升,月成交量已经达到了去年的70%到80%,标志着二手房市场真正开始回暖了。宏观调控后的政策消化期正在成为过去,百姓持币待购的心态开始转变,商品房价格的继续攀升让老百姓再次把目光转向了二手市场。国家和地方政府鼓励保障用房的开发,虽然解决了部分群众的住房困难,但是大部分需求还需要市场来调节,而二手房市场将承担主要的调节职能。综合以上因素来看,二手房市场的回暖速度将进一步加快,回暖时间将进一步持久,市场真正的春天已经到来,而且绝对不会是季节性的春天。