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一、娃娃房展露尖尖角
如今随着房价的上涨,购房的人越来越多,购买人群的类型也是多种多样的,其中很大一部分是年轻人,因为结婚购房,这种购买量占一大部分,也有很多是改善型需求的购房者,比如房子太小,要换成大的;或者多次置业,用来投资……,但是近几年出现了一个现象是有很多年轻夫妇抱着孩子到售楼处购房,更让人意想不到的是房子的主人就是他们怀里抱着的孩子,于是“娃娃房”这词应景而生。所谓娃娃房,就是由未成年人作为房子合法主人的房子。即许多家长在办理购房合同时选择使用孩子的名字,让孩子当上房主。据天津市国土资源和房屋管理局了解,目前房地产交易市场出现了不少“娃娃”业主,而且有的只有一岁甚至更小。
二、众多原因催生娃娃房主
我们通过售楼处工作人员了解到在办理购房合同时登记的房主不少都是未成年子女,年龄跨度较大,从几岁到十几岁都有。在如今房价仍然保持继续上涨的情况下,购房成为很多人的心头大难题的现状下,为什么还有这么多人过早的给未成年的孩子购房呢?原因主要有以下:
1、为孩子减负PK房价
近几年房价一直保持着上涨的趋势,虽然国家不断的出台一些政策预防房价的急速上涨,但是据一些业内专家透露,国家的宏观调控只是在一定程度上缓解房价上涨的速度,并不能阻止房价原地不动,所以未来一段时间房价还会平稳上升。基于这个原因,很多的家长担心房价继续上涨,担心孩子长大后房价太贵,为了避免孩子将来受购房负担的困扰,于是本着提前减轻未来这种预见性的购房负担,就着手为自己未成年的房子购房。
2、为避各种税费,演绎“小鬼当家”
从一些售楼处工作人员口中获知,为了合理避税,许多家长购房让孩子当房主的现象还挺多的。他们认为反正以后房子要给孩子,还不如一步到位直接让孩子当房主,而且以后孩子再卖房时也可以少缴纳税,也免除日后过户给孩子房产时的交税(房产评估费、过户费等)之苦。也有的家长是为了避免“遗产税”等税收,才给自己未成年的孩子购房。
相关链接:“遗产税”,这个税种可能也不是大家所熟悉的,但是随着我国社会主义市场经济的发展,人民的收入、生活水平的日益提高,为了缓解社会分配不公,进一步完善税制体系,近几年我国也提出要征收遗产税。所谓遗产税就是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象,向遗产的继承人和受遗赠人征收的税,有关部门统计,目前世界上大概有100多个国家征收这种税。我国许多发达地区也出现了父母为规避遗产税而将房产提前过户给未成年子女的现象,作为一个尚未开征的税种,遗产税受到如此关注令许多税收专家都颇感意外。
律师提醒:由于开征遗产税所必须的配套制度还不完善,如个人财产登记制度和收入申报制度的缺失、财产评估制度的不健全,同时配套法律法规也尚未纳入立法修订计划,如继承法,因此,近期内征收遗产税的可能性不大。
3、助子成龙、置办家产,一举两得
现在很多家庭一般都是独生子女,父母出于对孩子的宠爱,为了给孩子一定的财产,或为了孩子能在某个高教区、辖区等接受高质量的教育,从而给孩子在外地购置一套房子,等到上中学的时候就可以顺利的到那边就读。这部分人家庭的经济实力较好,一般会选择地处繁华地带的区域购置高端物业。从某项目的开盘仪式上就遇到了一位外地购房者(河南的张女士),她跟我们说,她的孩子现在上高一了,因为河南的高考分数较高,于是办理了高考移民来天津上学,可是这种学生有一定的局限性,即高考不理想的话不能在津复读,补救措施就是必须有天津户口。所以他们合计着在天津购买一套房子,何况孩子就是自己的孩子,让孩子当房主也未尝不可。这样不仅可以解决孩子上学的问题,也给了孩子一笔财产,一举两得。导致娃娃房产生的原因除了上述几个,还有一些个别原因,例如有的从商的父母担心自己生意破产或者有什么闪失,于是提前给孩子买一套房子,日后即使自己破产,孩子的那部分财产终归是安全的,用他们的话来说就是可以安全的守住这部分财产,更何况本来就打算给孩子置办一份家产;也有的家长想法更奇特,据说是为了避免以后万一离婚引起房产争端,于是干脆把房子属上孩子的名字,这样就可以简化离婚后遗产分割的问题。也有的认为让孩子做房主,房产在法律上属于子女的婚前个人财产,子女结婚登记前无须办理任何公证手续,而且这部分财产不属于子女的配偶,省却了很多不必要的麻烦等等。
三、购买娃娃房后的难题
现在很多人可能也是第一次听说娃娃房这个概念,可能也还没有给自己未成年孩子购房的打算,但是当这种现象慢慢普遍时,那会不会有较大人群涌入这个行列中呢?所以我们就购买娃娃房这一举动的弊端分析一下。
购买房产对于大多数人来说是一件较大手笔的投资,尤其是现在房价较高,而且还在继续上涨的情况下,购房着实是不少人的心头一大石头,可以说是很多人一辈子最大的一项投资,而且购房是一种长线投资,很难预测以后房价的涨跌,所以也不能确定一定会省钱,过早的给自己套上这种经济枷锁,未免有些得不偿失。
1、一次性付清款,背上蜗牛壳
虽然现在买房没有年龄的限制,可是相关法律规定,签订借款合同的借款人主体必须是具有完全民事行为能力的人,显然娃娃业主不符合这条规定,而且不具备偿还债务的能力,所以无法获得贷款,因此家长给他们购置房产必须是一次性付清房款,而且这样势必加大自己的生活压力,说不定就让自己加入到“房奴”的行列里去。另外,在孩子未成年之前,父母作为其监护人,除了孩子重病或者是出国留学急需钱之类的关系到孩子切身利益的事发生时,才可以将房屋抵押或者是进行买卖,这对于不富裕的家庭来说,确实有很大的风险。
律师提醒:如果以娃娃的名义向银行申请房屋贷款,由于考虑到未成年人没有收入能力,银行不会批准贷款,从这个角度看,只能一次性付款。
2、父母离婚,难念“财产分割”经
其次,如果夫妻双方离婚的话,也将造成夫妻财产分割难以达成协议的困境,因为法律上“娃娃房”不属于夫妻任何一方,但是若是离婚的话,谁取得孩子的抚养权,谁将享受房子的使用权。曾在网上看到过这样一个例子:有一对夫妻要离婚,可是在财产分割上出现了问题,因为多年前他们给自己的孩子买了一套房子,但是现在别的财产已经分割好了,只有这栋房子的财产权归谁是一个麻烦事,按照法律规定,这栋房子的主人是他们未成年的孩子,父母双方都没有处置这套房子的权利,否则就会触犯《未成年人保护法》,后来孩子判给了父方,于是他父亲也就间接有了房子的使用权。除了这些,房子的物业问题也是一大难题,娃娃房主会给物业管理、水、电等带来不可忽略的麻烦,虽然房主是孩子,可是由于孩子不具备完全的民事行为能力,实际缴费用的还是父母。从让未成年人当业主,到其成年为止,也有若干年的时间,过早的给孩子购买房产要担着十几年甚至是二十几年的风险,不仅费钱,而且费心,实非明智之举。
导致购买“娃娃房”的大部分原因是父母为了规避遗产税、减少过户费用等,我们从杨律师那里了解到,其实作为父母遗产的房产要过户到子女的名下,手续并不是很复杂,费用也很低,只需要交纳几十元的登记费和金额很小的公证费即可办理。至于遗产税,目前还没有一个明确的征订时间,购买娃娃房的父母大可不必这样未雨绸缪。此外,过早的给孩子买房,一旦在房产证上属上孩子的名字,也很难保孩子能按照父母的意愿成长,万一长大成人后倚仗自己拥有房产权而对自己父母做出什么不道德的事情,到时候也是毫无办法、后悔莫及。所以广大父母,在为未成年孩子购买房产时最好三思而后行。
律师资料:
天津大学法学系讲师,天津津博律师事务所律师,天津大学科技法研究所秘书长,中国律师协会知识产权委员会研讨员,天津大学管理学院博士研究生。