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日前由天津市房地产业协会公布的“2006年度天津房地产销售金榜”上,天津万科囊括了各项数据排名的榜首和几个重要地产板块的销售冠军。加之此前万科地产2006年度业绩显示其中国首家销售额突破200亿元房地产企业的殊荣。这些符号都标志着一年多以来困扰着地产商们的土地和资金等在喉之鲠在万科已经开始被“有质量的高速增长”所慢慢消化。
过去一年中,资金逐渐成为继土地之后制约市场供应的最大瓶颈,房地产开发信贷条件日趋严格,传统融资渠道普遍收紧,而直接融资渠道的开拓还任重道远。在这样的市场环境下,去年万科却实现了212.3亿元的销售收入,增长52.2%;实现净利润21.5亿元,同比增长59.6%。这个业绩其实正在万科的“快车道计划”之内,即2006到2008年万科将进入高速成长期。根据这个既定的三年发展策略,未来两年万科还将继续处于高速发展的轨道之中。
地产行业普遍面临资金压力的时候,万科之所以能消化这个障碍并快速发展,则是因为它看到了上市公司依托资本市场加速增长的机遇。2006年,凭借公司在资本市场上良好的声誉和实力,万科在A股市场顺利实施非公开发行,募集资金42亿元,增强了其资金实力,为此后的快速发展奠定了重要基础。年中,万科还与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》,根据协议,未来三年内万科将获得总额不超过人民币50亿元的授信额度。
2007年,万科计划开工面积约700万平方米,竣工面积约600万平方米,并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。同时,万科计划在2007年再次通过资本市场进行股权融资以满足未来的资金需求,增发股数不超过发行前总股本的20%,即融资额度在90亿到120亿元之间。
万科实现快速增长的另外一个重要原因,就是在2006年万科仍然坚持着城市经济圈聚焦策略,即以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点。这一战略有效利用了目前地产行业工厂化生产对区域半径要求提高的趋势。万科总经理郁亮表示:“三个区域的布点已基本完成,接下来就要在现有城市深耕,还要让现有城市的发展更有效率。”滨海新区的强大吸引力和天津自身的城市地产发展潜力自然决定了其在万科城市经济圈聚焦策略中占据着重要地位。
对于万科快速增长的发展模式,万科总经理郁亮强调要实现“有质量的增长”,而不是单纯的规模扩张。除了充分利用周转速度和规模效应提高人力资源和资金的使用效率外,在商业模式层面上,万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源,提高资金的使用效率。这其中包括,与朝阳区国资委牵手,受让朝万中心的产权;与泰达、万通联合,开发天津时尚广场项目;与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作进一步深入等。据统计,2006年万科新增规划中项目1201万平方米,约60%的资源是通过各种合作方式获取的。而2007年的融资计划中,与基金和外资的合作也是万科的重要计划之一。