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二手房市场中介“乱吃差价”现象、“携款逃跑”事件以及多种合同纠纷一直以来都广受诟病。5月底北京市建委发布的两个通知明确了自2007年7月1日起,北京的二手房交易将实现网上签约。这一规定再配合之前已出台并实施的二手房交易资金监管政策,使我们有理由相信,房产经纪行业的规范操作标准已得以建立。
其实,北京二手房网上签约的相关研究早于一年前已经开始。自2006年5月起,北京市建委就着手进行存量房市场管理的研究,其中二手房资金监管、网上签约和标准买卖合同是课题研究的三个重要子项,其主旨就是通过相关的课题研究,更好地促进和盘活存量房市场,从而准确发挥存量房市场的宏观调控机能。
众所周知,市场上的二手房中介机构向来是“良莠不齐”的代名词,不规范中介很多。它们之所以能有维持多年的生存空间,有的甚至活得相当不错,最主要的原因就是二手房交易市场一直缺乏统一、有效、透明的监管。它们的存在,不仅搅乱着二手房交易市场,还极大程度地挤压着优秀、规范中介的生存空间。往往在购房者看来,这些不规范或者黑中介可以提供更“灵活”、更廉价的服务,但却不知道在这些表象的背后,隐藏着巨大的风险。而这些风险,只有在购房者得到巨大的教训之后才得以清楚。并且,按照“劣币驱逐良币”的理论,非法中介对合法规范中介的挤压到了一定程度,市场上将充斥最大多数的非法中介,到那时购房者或消费者将无从选择,这对他们来说无疑是非常危险的局面。此次北京市建委推出的二手房网上签约,是买卖双方当事人通过在网上挂牌、网上签订买卖合同的方式来进行二手房交易,这样通过统一、规范的标准合同,使得房子的交易信息一目了然,交易价格真实准确,并且买卖双方都会第一时间获悉房子的成交价格,使得不良中介公司无从下手,要么改变服务模式,要么遭受被淘汰的命运。
当然,网上透明签约的实行对合法的经纪公司也将起到真正的规范作用。在此次出台的《通知》中规定:“房地产经纪机构从事存量房买卖居间代理服务的,应到中介协会办理网上用户备案手续,方可进行信息发布和合同网上签约。”并且规定“凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房,房地产经纪机构均应将相关房源信息上传至存量房网上签约系统,中介协会对房源部分信息进行公示后,房地产经纪机构方可在其经营场所进行挂牌或通过媒体发布广告”。可见,这一系列标准制度的建立,已经改变了既有的二手房交易模式,其交易流程也势必发生改变,朝着更规范、更有利于购房者的方向转变。
实现网上透明签约,对增强消费者交易信心、盘活存量房市场也应会起到非常明显的作用。近几年,虽然北京二手房市场已经获得了快速的发展,交易量从2000年的1100套增长到2006年的76000套。但是,相比当前北京的400万套存量房来看,其市场流通率还非常低,交易依然不是很活跃。而导致北京存量房市场发展不活跃的一个主因在于消费者对交易中的安全问题心存余悸,缺乏交易信心。而目前二手房资金监管、标准买卖合同和网上签约这样一整套交易标准制度的建立,对于增强二手房消费者的交易信心有一定的推动作用,从而有利于盘活京城存量房市场。
交易信息的更加透明化,对平抑房价也是非常有利的。此次出台二手房网上签约,对于相关的交易信息公示要求非常明确,比如房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况等,从而使得房产交易信息更加透明,真实反映房产交易双方的意愿,并且能在第一时间内了解房屋的真实价格,从而可以剔除不规范中介公司引起的价格虚高部分。而相关政府管理部门也可以通过这个平台及时了解二手房交易市场价格的真实变动,适时监控并进行指导。这两方面的共同合力都有助于平抑房价。