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房企间接二连三的收购动作似乎表明,房地产行业的“洗牌”已经开始。继香港路劲基建整体收购顺驰之后,香港建设集团也于近期收购了天津仁爱集团下属的仁爱置业发展公司。在当前房地产调控“调整供应结构,规范市场秩序,稳定住房价格”的大背景下,房地产行业的并购重组正在变得越来越普遍。特别是在天津融洽会召开之际,房企并购的问题更成为业界关注的焦点。专家预测:国内一些大发展商以及境外资金将继续通过并购扩大规模,这种强者愈强、弱者愈弱的效应仍将在今年得以保持。
楼市频演“大鱼吃小鱼”
5月中旬,香港建设集团(0190)发布公告宣布,以7.5978亿元人民币现金,收购天津市仁爱置业发展公司,从而取得天津市静海县团泊湖东部的一块地皮,用作商业及住宅开发。
这不是第一起香港地产公司对天津房企的并购。去年9月5日,香港上市公司路劲基建有限公司(HK.1098)入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。根据协议,路劲基建将向顺驰中国注入12.8亿元资金,并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。今年1月25日,路劲基建再次发布公告,以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份,最终控股比例达到94.74%。
在全国市场上,房地产公司之间的并购案也是接二连三。万科集团以17.6566亿元人民币收购了南都集团持有的南都房产集团60%的权益,以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益;万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司组成战略合作联盟,并以5000万元人民币收购东兆长泰旗下北京广厦富城置业有限公司62.5%股权。
企业并购整合实现多赢
业内专家认为,房企之间的并购风潮越来越频繁,土地和资金是原动力。在并购当中,各方面通过资源的整合可以实现多赢。
对于手中拥有土地,但没有资金开发、融资渠道缺乏、经营管理不善的中小房地产企业而言,随着房地产业宏观调控的深入,要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发,但信贷政策的收紧使得中小企业只能选择将项目转让套现。事实证明,卖地、出让股份已成为国内中小开发商“脱身”变现的主要途径。
对于大发展商来说,在土地二级市场上,采用直接购买、参股等方式可实现低成本扩张。这种获地手段比起直接购买项目和投资开发税务成本更少,直接交易成本更低,所以性价比更高,更有效率。
房企并购案中的另一大受益者,则是被并购方的购房者。很多小公司因资金紧张,导致其所开发的项目出现延迟交房、配套不全、产权证无法发放等众多问题,而在新东家入主之后,这些基本都得到了有效解决。最典型的案例就是顺驰,其在天津开发的太阳城四期、在北京开发的蓝调国际等项目,因资金问题交房时间延迟近一年,在路劲注入资金后,工程终于步入正轨。
并购潮未来将更加频繁
据南开大学经济学博士刘玉录介绍,我国内地现有房地产开发企业3万多家,而在房地产业高度成熟的我国香港,仅有十来家房产开发企业。目前,内地房产企业众多,规模偏小,产业集中度低,资金规模不足,这种行业现实阻碍了房地产业做大做强的步伐,客观上要求进行并购重组,实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。
据了解,2006年中国房地产企业前十名销售额所占市场总额只有5.2%,而房地产企业规模意味着决定市场的能力,包括获得土地的能力和融资及资本运作的能力。随着房地产行业重新洗牌、并购重组的进程加速,房地产行业将走向质量、品牌、资本的竞争。在竞争中,土地和资源将更有效地配置到实力强大的企业,产业集中度将不断提高。
全国工商联房地产商会秘书长张雪舟指出,即使经过并购,国内开发商的规模仍然不大。诸如万科、首开等大发展商所占有的市场份额仍然很低,确实需要通过并购扩大企业规模。而近一两年来出现的卖地潮、卖项目潮,无疑给大发展商、境外资金的合并、整合之路提供了更多契机。
相关链接:房地产企业并购的基本形态
按照并购后被并一方的法律状态,可以把并购区分为兼并和收购两大类型。
所谓兼并就是被并企业被注销,法人资格消失,根据存续企业的情况又可以把兼并分为新设合并和吸收兼并。
所谓收购,就是收购方购买被收购企业的股份并达到控股比例,但收购双方同时保留各自的法人地位。根据比例是否达到100%又分为控股收购和全资收购。全资收购就是指100%地购买另一家企业的股权,使之成为自己的全资子公司;而控股收购则是达到控股比例但没有达到100%,使之成为自己的控股子公司。
按照并购双方所在行业的关系,可以把并购分为横向并购、纵向并购和混合并购。
横向并购是指并购双方同属一个行业的并购行为,纵向并购是指并购双方处于一个产业链上下游时的并购行为,混合并购是指并购双方处于不同行业时的并购行为。
按照并购的支付方式可以把并购分为自有资金支付、举债收购(杠杆收购)、吸收入股、承债式兼并、资产置换和抵押式兼并。