率先实施二手房交易资金监管的天津，其实施流程与目前相关文件规定的流程是完全一致的，在没有前例情况下，其所做出的创新是值得肯定和学习的。

　　天津模式特点与优势明显

　　与北京、南京、武汉等地的模式相比较，天津模式具有几个明显的特点。

　　首先，政府直接进行资金监管，而不是像其他城市那样交由具备资质的经纪机构或交易保证机构负责。由天津市房地产管理局专设国有独资的“天津市正孚房地产经纪中心”，接受交易双方委托，无偿提供私产房屋交易服务。

　　其次，以统一的网络系统为载体，而其他城市并没有形成一个统一的网络载体。

　　再次，无偿提供私产房交易服务，而其他城市由经纪机构或交易保证机构负责资金监管则不可能做到这一点。譬如，武汉某经纪企业与招商分行的资金监管合作规定：交易资金存放期间不计利息，招行将对每笔交易收取监管手续费，费率为交易总额的0.15%，每笔交易最低100元起步。

　　比较二手房交易资金监管模式的优劣，主要看效率、成本和动力三项标准。“效率”即收益，包括了资金流转的速度、对交易的效应和保险(安全)系数，也包括了正的公平；“成本”中包括了可操作性与负的公平；“动力”就是体系运转的活力。按这些标准评估，天津模式在现阶段具有以下比较优势：第一，政府出面有利于协调各方主体。毋庸韪言，政府的权威性和可信度是其他机构无法比拟的，政府直接出面进行二手房交易资金的监管，有利于促进监管方、买卖双方、经纪机构、银行间的配合。并且住宅的社会政治性也决定了政府应该介入。实际上，在美国，符合既定条件的住房抵押贷款，均是由联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人事务部(VA)等政府机构出面担保的。

　　第二，一条龙作业，实现了房屋产权和价值流转的统一。二手房交易资金流动和伴随它的房屋过户，反映了既定房屋的产权变换和价值流动的统一，决定着存量房屋社会再生产循环的状态。而二手房的多样性、分散化和复杂关系使得这个循环流动非常困难，因此需要交易流程尽可能地明晰并且简化。

　　与欧美国家相比较，目前我们二手房流转中的问题主要源于市场发育不够成熟、不完善，不仅表现在中介经纪机构行为不规范，而且反映在客户掌握的市场交易信息量较少。

　　在这种情况下，倘若把房屋产权和价值流转同步，同时办理过户手续(产权变换)和价值流转(货币易手)，在交易流程的一个节点上实现“一体化”、“一站式”的集中办理。既提高了办事效率，又节约了交易费用，减少了交易者在各机构间的往返奔波劳顿。

　　第三，监管和服务合一，延伸了政府规范市场的职能。天津模式把二手房交易资金监管和交易管理服务放在一起，实行监管和服务合一，等于是把相应文件规定的定期不定期检查的职责“长期化”。实践证明，监管和服务合一，大大简化了监管流程。

　　质疑难掩亮点

　　目前，对天津模式的质疑主要集中在三个方面，一是认为由于政府监管的介入，二手房交易市场存在“去中介化”的隐忧。二是政府专设部门，成本增加较多。三是政府集中设立账户，存在干预过度的问题，并且存在一定的风险。

　　仔细阅读天津模式的相关文件会发现，它规定正孚房地产经纪中心可以接受交易双方委托，无偿提供私产房屋网上交易服务，但并没有规定只有正孚中心才能从事私产房屋交易业务。换言之，天津模式并没有去中介化，而是中介的多元化——在私营公司之外又多了一个具有政府背景的公司机构。

　　需要指出的是，虽然相关文件在营业执照的办理和房地产管理部门备案公示的表述中，间接划定了交易保证机构的性质，但并没有禁止政府背景公司进入。从长远看，由于“流通过程推动了新的潜能”(马克思：《资本论》II，P48)，作为今后行政职能改革取向的服务型政府，应该大力发展各种形式的准行政型的中介行为，而不是淡出。贵州“房屋银行”1999年成立8年来的成功运转和迅速发展事实，就佐证了天津模式的可行。

　　无论新设立的监管资金的交易保证机构的性质如何，无论其是姓“私”，还是姓“公”，都是要付出成本。天津模式把监管与保证集于一身，延伸了原来的监管职能，在这个意义上说，等于没有再成立新的机构，并且，“一条龙”作业，实现了房屋产权过户和房款划转同步的“一体化”，这样只会节约成本，而不会增加交易费用。交易(成本)费用高低的评价是相对的。一种模式所带来的交易费用的高低取决于交易者的评价，而非某些中介出于维护己利目的的评说。

　　至于对集中设立监管账户风险的忧虑。古典“委托——代理”理论也确实强调对代理人的监督和约束。但是，非政府的经纪机构和交易保证机构形成的“委托——代理”关系，难道就可以排除“不当地利用其地位及授权”——代理的机会主义吗？而且，经纪机构和交易保证机构之间也难免不会出现“合谋”现象，近年发生的美国安然公司案就是一个证明。实际上，政府作为最终担保者可能风险最小。

　　就二手房交易资金监管账户风险度的评估来讲，其关键在于资金流向的指令权和操作权。以前，这“两权”均在私人经纪机构手里，为其控制资金流向提供了弹性空间。而现在，这“两权”分别转移到了保证机构和银行手里，无疑会提高资金的安全度，相应将降低风险。从现在情况出发来评估交易资金的安全性(避险)，作为居于传递指令权中枢位置的载体，政府性质的交易保证(担保)机构要明显优越于非政府性质的相关机构。

　　二手房交易资金监管的关键有三：专门账户、支取条件和监管主体。正如建设部政策研究中心副主任王珏林日前所讲，“今后二手房交易资金的监管将有两个角度来管理，一是房屋主管部门，一是金融主管部门。银行将起到主要的监管作用，并且两部门联手对二手房市场监管力度将超越以往所制定的政策。”从这个角度来看天津模式无疑是符合这个发展方向的。

　　(作者为天津市房地产经济学会副秘书长、天津市房地产市场专家咨询委员会委员)