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承接2006年住宅用地向外环扩张之势,2007年天津市将有越来越多外环区域新项目亮相,无论从城市发展角度还是从市场普通房需求角度,外环区域住房无疑将成为市场供应主力。
记者为此采访了天津城市科学研究会副会长王明浩及天津中原房地产市场研究部的专业人士,他们分析认为,天津外环线周边地区房产未来将呈现“三大三小”趋势。
三大趋势
土地供应量增大
2007年将呈现环外区域住房土地供应量增大趋势。
天津市从去年就确立了增大外环区域普通房用地供应的目标,去年下半年外环区域新地块开始明显增多。在去年成交的36幅土地中,位于外环区域的用地超过15幅,如方正投资在大寺镇张道口村拍得津西青张2006-035号地块、远洋地产在东丽区竞得两块土地。另外,西青区中北镇还有富力、天房等公司陆续买地进场。
今年天津市国土资源管理部门发布的17宗第一次经营性用地出让信息中,居住用地11宗,其中环外区域住宅地块有位于东丽区成林道北侧的成林道地块、靠近滨海国际机场和空港物流加工区的张贵庄路地块、位于西南部西青区的南运河A、C、D地块、位于北部北辰区的小淀地块等。
天津市国土资源和房屋管理局土地市场处负责人表示,今后本市将继续调整土地供应结构,加大普通住宅的土地供应,加大在中环线至外环线及外环线周边的土地供应,特别是外环线周边新家园的土地供应,今年中心城区以外供应普通商品住房用地1300公顷左右。
新房成交量增大
随着外环区域交通及生活配套设施的完善,该区域新房已逐渐被越来越多的购房者所接受,成交量也逐步增大,这一趋势将在2007年进一步体现出来。
据中原地产等房地产咨询机构统计,去年环外区域住宅成交量一直呈上升走势,中北镇及地铁1号线两端瑞景居住区和金地·格林世界、亲亲家园等项目,成交量都名列前茅。特别是外环区域的低层洋房,成交量达到了今年可销售量的80%以上。如首创·宝翠花都一期、假日风景二期、金厦水语花城、天津金地·格林世界、大地12城等项目中可销售的低层洋房都基本售完,亲亲家园二期也出现了火爆的开盘销售场面。
2007年环外区域将有北部以北辰大张庄镇区域为代表的普通房项目、西部中北镇富力城公司等大盘项目及张家窝项目、东部东丽区及张贵庄区域普通房项目、南部津南新家园有关项目面市。这些新项目多数是价格适中的普通房,有价格优势,将促进成交量的增大。
价格空间拉大
由于环外住宅有较宽松的容积率及绿化条件,住宅品种丰富,既包含高尔夫别墅、低密度洋房,又有小高层、高层小户型等各种形态的住宅产品,所以,环外区域住宅价格空间较大。专业人士认为,2007年环外区域住宅的价格空间将进一步拉大,形成了外环区域新的价格体系。
在高价格区间,一方面停止高档房别墅用地供应效应将逐步显现,另一方面,别墅在设计及质量上追求更高标准,也使产品价值提高,促进了别墅等高档物业价格进一步提升。在低价格区间,今年环外住宅进一步外移,将有更多的郊县房推出,这些面对中等或中低收入的新房价格抬高的空间将低于高档房的上涨空间,使高低空间拉大。
在中高价格区间,外环线周边4层半及5层半洋房价格上限均价也比高层下限价格差价近1000元/平方米。
三小趋势
户型普遍减小
大批“90/70”(即“90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%”)住宅项目都落在环外区域的土地供应明确表明,今后环外住宅户型将普遍减小。今年本市将开工的地块如中北镇、南河镇、大寺镇及张家窝等区域的新项目,其中90平方米以下户型将不少于总量的80%。
专业人士分析说,国家2006年上半年明确出台的“90/70”政策规定将在2007年的市场中逐步体现,特别是对过去以低密度大户型为主的环外住宅来说,这种变化就更明显。环外区域6层以下的多层普通住宅将会被小高层甚至超高层取代,而低密度花园洋房、别墅将会随政策趋紧而更显稀缺。
均价上涨幅度减小
在均价方面,王明浩及房地产咨询机构人士认为,2007年环外区域住宅均价上涨幅度将减小。
一是因为2006年外环边缘区域新房主要集中在靠近外环、交通及配套都比较成熟的区域,供应品种中洋房及别墅比例较大,对该区域均价起到了拉动作用。但是今年这些区域的老项目中洋房将减少,普通高层住宅将增多,将使该区域项目总体价格上涨幅度下降。
二是因为今年环外住房将进一步外扩,稍远新地段的新房将以较低价格入市,起到了平抑平均价的作用。
环外购房顾虑减小
与2006年相比,2007年购房者对在环外购房的顾虑将减小。
首先,天津城市交通网络的进一步清晰,使很多购房者减少了边远地段的距离顾虑。除了立体公路的通达,已经开工建设的地铁2、3、9号线给购房者信心更大。
其次是天津新城市规划,将大力发展近郊卫星居住组团,如杨柳青、大寺、双港、新立、军粮城、咸水沽、小淀、双街等。在这种城市外扩的形式下,环外区域的生活配套设施建设无疑会成为重中之重,包括学校、医院等设施建设也将随之完善,配套设施的完善的大趋势也将减少购房者的生活顾虑。
第三,2006年地铁1号线两端及中北镇等区域新房的热卖,起到了榜样作用,使许多观望者看到了环外住宅的发展前景,也减少了人们对新地段人文方面的顾虑。