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万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积327.5万平方米,实现销售收入212.3亿元,结算收入176.7亿元,净利润21.5亿元,纳税24.2亿元。至2006末,公司总资产485.1亿元,净资产148.8亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”,连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务,2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。迄今为止,万科共为九万多户中国家庭提供了住宅。
经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,2006年末总市值为672.3亿元,排名深交所上市公司第一位。上市16年来,万科主营业务收入复合增长率为28.3%,净利润复合增长率为34.1%,是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”;多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科现有员工13000余人。自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2005年,万科荣获《财富(中文版)》和华信惠悦合作评选的“中国卓越雇主”称号。由盖洛普公司提供的调查报告显示,万科员工对工作环境“非常满意”的比例在盖洛普全球数据库中位于第87百分位。
市场环境变化与管理层看法
对于行业的长期前景,公司依然认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大量的住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富,将这种需要转化为有效的市场需求。未来相当长一段时间内,中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场,依然具备极为广阔的发展空间。
另一方面,从2004年底开始,公司管理层即明确得出结论:房地产行业正在进入一个转折期,无论从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商业模式来看,都将发生全面的重构,公司的经营环境即将发生重大深远的变化。对于公司来说,这不仅是挑战,更蕴含着难得的发展机遇。能否提前做出正确的判断和有效的应对,决定了公司在未来几年内能否抓住机遇,实现快速而有质量的发展。
而转折期内最明显的标志,就是宏观调控已经成为行业的常态,这将促使行业不断朝向更为理性、规范的方向发展,在这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争机制将逐步完善,集中度将不断提升。
报告期内,本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示将继续严格执行宏观调控政策,解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施,继续整顿房地产业的市场秩序。5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》,之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响,这和万科的判断是一致的。
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70%不超过90平方米”的目标,将彻底改变未来市场的供应结构,也对行业提出了如何充分利用有限空间解决客户居住需要的全新课题。所幸的是,住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论,而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此,公司管理层相信,万科将率先适应新的市场变化,公司2006、2007年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响。而在获取未来项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。
报告期内,限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注。公司管理层认为,随着限价商品房项目的不断推出,其占整体市场的比例将有一个上升的过程。由于土地出让已经全面公开化,对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上。因而在一个成熟的市场中,无论是否限价,开发企业能获得的都是公平回报。限价商品房的主要特点在于,由于价格已经预先确定,因此从获取土地的一刻起,项目的利润水平基本已被锁定,不受后期市场价格波动的影响。由于万科近年来致力于提升经营效率,公司的周转率已经大大超过行业平均水平,这意味着在同等的利润率水平下,万科可以获得明显高于行业平均水平的资产回报率。因此,在限价商品房项目上,万科同样具备强大的市场竞争力。
今年1月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,进一步要求对土地增值税进行清算。土地增值税基于开发增值部分应税,整体起征点较高,尤其对于普通居民住宅而言,受该税种影响更小。管理层认为土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅,抑制土地投机,促进开发商提高效率。长期以来,万科坚持规范经营,在预交土地增值税的同时,按相关规则对清算的增值税作了相应预提。同时,万科以普通居民住宅开发为主,土地增值税的清算基本不会影响万科的盈利水平,也不会影响万科的长远发展。此外,土地增值税的严格征收在一定程度上将加速产业化进程、促进装修房的普及,而这都是万科努力的方向。
公司应对与业务回顾
与2005年同期相比,报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。
期内,公司实现销售面积322.8万平方米,销售金额212.3亿元。同比分别增长39.3%和52.2%。当年公司结算项目面积289.6万平方米,同比增长63.8%;结算收入176.7亿元,同比增长70.2%;完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积达327.5万平方米,分别比2005年增加93.0%和50.6%。06年,公司实现主营业务收入178.5亿元,同比增长69.0%;净利润21.5亿元,同比增长59.6%。
从区域分布看,全年珠三角市场实现销售面积97.7万平方米、销售收入75.4亿元,分别占公司整体的30.3%和35.5%,实现结算收入50.9亿元、净利润9.4亿元,分别占公司整体的28.8%和43.1%;长三角市场实现销售面积87.1万平方米、销售收入63.2亿元,分别占公司整体的27.0%和29.8%,实现结算收入68.7亿元、净利润7.7亿元,分别占公司整体的38.9%和35.4%;环渤海市场实现销售面积90.9万平方米、销售收入53.8亿元,分别占公司整体的28.2%和25.3%,实现结算收入42.3亿元、净利润3.5亿元,分别占公司整体的23.9%和16.1%;其他市场实现销售面积47.1万平方米、销售收入19.9亿元,分别占公司整体的14%和9%,实现结算收入14.9亿元、净利润1.2亿元,分别占公司整体的8.4%和5.4%。
其中深圳公司共结算面积23.6万平方米,主要来自第五园项目和万科城项目;上海公司共结算43.3万平方米,主要来自假日风景项目和朗润园项目;在其他城市,广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩,期内分别售出16.3万平方米、14.5万平方米、11.7万平方米、10.7万平方米、10.2万平方米、10.1万平方米。
年末公司还有119万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计96.6亿元。
公司的本年度业绩为既定计划中的2006至2008年高速增长期创造了一个良好的开局,也验证了之前公司发展规划中的判断。
如前所述,在2004年底到2005年,管理层即做出判断,认为持续深入的宏观调控将促进行业的规范化,提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间。而经过之前数年的调整和自我变革,万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面,已经积累了相当的优势。因此,管理层认为万科有条件抓住机遇,在2006到2008年进入一个高速成长期。
因此公司在报告期内继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦策略,加大项目发展力度。在本年度的经营安排中,公司计划新增建筑面积1000万平方米左右的规划中项目资源,并将深圳、上海、广州、北京、天津等核心城市作为重点。同时公司也将注重获取优质项目,改善项目结构,通过更多项目的快速开发,充分利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响力。
同时管理层认为,随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化,更多市场存量土地资源将被激活。依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势,以及对行业趋势的准确预期,万科有条件通过合作方式,以更高的效率和质量来获取项目资源。
本报告期内,这一策略推进顺利。年内新增规划中项目1201万平方米(其中163万平方米正在办理有关手续),其中约占总面积60%的资源是通过各种合作方式获取。报告期内,公司与朝阳区国资委牵手,受让朝万中心的产权;与泰达、万通联合,开发天津时尚广场项目;进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。公司与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入。同时,报告期内公司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市,在珠三角、长三角和环渤海区域的布局更趋完善。
随着经营规模的扩大,公司持续调整管理架构,以适应快速发展的需要。从报告期内开始,万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构,将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心,以打造更为高效的组织平台。
报告期内,以往的房地产融资渠道普遍呈现进一步紧缩态势,而直接融资渠道的开辟尚任重道远。这一方面将对市场未来的供应能力构成挑战,另一方面也为上市公司依托资本市场支持加速发展提供了机遇。为此,公司决定2006年在A股市场实施一次非公开发行。年末该次发行工作顺利完成,共募集资金42亿元,为公司抓住机遇,实现快速发展奠定了坚实的基础。
管理与创新
2006年万科的主题是“变革先锋·企业公民”。
在本报告期初,公司管理层基于对行业趋势的判断,明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上,继续将自身变革推进到更为深入的层面,以在即将来临的全新经营环境下,获得更为有利的发展平台。
管理层认为,公司需要不断提高产品的创新能力,变革生产模式,推进标准化、工厂化进程,加快项目发展节奏,充分利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响。公司需要对客户进行更深刻的研究,深入实施客户细分战略,加快产品品类化进程,使更有效满足客户需求,成为公司获得经营回报的不竭源泉。公司应该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式,获得行业内最强大的经营创利能力,体现出最成熟的合作意识,成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象,并且能够驾驭最灵活的合作方式,争取成为行业资源整合的枢纽。
通过各个方面的不懈努力,公司在专业能力上的优势,在本报告期内得到了进一步的体现。
由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,2006年万科客户满意度、忠诚度都较2005年有所提升。2006年内平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘,实际成交率为23.7%。
本年度广州四季花城项目,继2005年天津水晶城住宅获得“詹天佑土木工程大奖”之后,再次获得这一专业最高奖项。而在同样具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计20个金奖中,万科有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选,占获奖项目总数的四分之一。
在建设部主办的“2007世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠”评选活动中,万科以专业化的管理,推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升,以及采用节能分类管理办法,严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%的成绩,荣获“阿波罗城市建设桂冠”大奖。报告期内深圳万科城项目通过2006年国家十大重点节能工程示范项目审批,也是唯一的绿色建筑综合示范项目。而天津万科东丽湖、上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个特别奖的第一和第二名。
除了专业能力之外,保持公司治理水平上的优势,也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内,公司《首期(06~08年)限制性股票激励计划》获得股东大会通过,限制性股票激励计划的实施,将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制,吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工,完善公司中长期激励机制,提升公司治理水平,增强公司竞争力,提供重要的保障。
报告期内,公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内,万科连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号,连续三年获得21世纪经济报道评选的“中国最佳企业公民”称号。公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号。
在国际权威杂志《投资者关系》(IR Magazine)主办的“2006年中国投资者关系”评选中,万科获得最佳投资者关系奖(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖。在第二届“中国A股公司IR(投资者关系)评选”中,万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中,万科获得了唯一的“AAA-”级最高评价。
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性,报告期内经股东大会审议通过,公司提取“企业公民”专项建设费用,用于实施公司的企业公民发展计划。这充分体现出企业公民之路是万科股东的广泛共识,也为公司进一步践行企业公民行为奠定了更为坚实的基础。
报告期内,国家税务总局等发布2005年度“中国纳税百强”排行榜,万科以13.24亿元纳税额位列第97位,成为唯一进入百强的房地产企业。2006年,万科实际缴纳税金达24.2亿元,比2005年提高约83%。
报告期内,在建设部住宅与房地产业司指导下,万科主办的面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕,获得了较为良好的社会影响。同时,公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果,公司基于十几年住宅开发经验,在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究,在此基础上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设计原型,希望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供帮助;12月,公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠基。
报告期内,公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科·可能住宅设计竞赛》,这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛,本次以“80㎡的可能性”作为主题,探讨中小户型的居住空间,倡导高效集约的建筑理念。
未来发展展望
2007年,处于转折期的行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常态。而万科也将按照既定的三年发展策略,继续处于高速发展的轨道之中。
2007年万科的主题词是“大道当然·精细致远”。公司将持续深入自身的变革过程,并在行业的重构中义不容辞地担当起先行者的责任。公司也将通过脚踏实地的精耕细作,在通往基业长青的道路上迈出新的一步。
万科将坚持既定方针,继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈,坚持普通住宅为主的开发方向,进一步完善客户导向的经营管理体系,推进产业化进程,实施精细化管理。
2007年,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的产品。
2007年公司计划开工面积约700万平方米,竣工面积约600万平方米,进一步增加1000万平方米左右的项目资源。为此,公司将加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴的优势,提升自身行业资源整合枢纽的地位。
预计2007年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程,但房地产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变。万科将一方面积极探索融资方式的创新,另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资,增发股数不超过公司总股本的20%。
为了适应快速发展的要求,2007年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高快速发展过程中的风险防范能力。