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试题解析
既然我们看到的已知数据都已进行了计算,那为什么“1+1”还是不能等于2呢?有很多专业人士可以帮助我们来理解分析这道试题。
任志强——个人合作建房漏算的困难
第一位分析这道试题的是一向以观点鲜明、语言犀利闻名地产圈的北京市华远集团总裁任志强。任先生对于个人合作建房并不看好,并指出了目前国内个人合作建房者漏掉了一些本应计算在内的困难因素。
首先,任志强表示需要肃清一些误区。例如,很多人认为眼下国内个人合作建房集中了发起者与开发企业之间的矛盾,认为“个人建房”抢了开发商的饭碗,或者以此减少房屋开发的成本或售价等等。任志强表示,从经济学“用最低的成本取得最高的效益”角度而言,组织起来的企业经营是最能节约交易与生产成本的方式,否则就不会有企业组织形式的出现,不会有委托代理制,不会有管理效率的提高。因此,在全社会将享有共同愿望与要求的合作建房者组织起来本身就是件增加交易成本的事。一次性、少量性的会有成功的可能,但很难变成社会性的。这种组织起来并按一定的法律程序注册和给以法律保护的合伙制就更为困难。
还有风险问题,购房者在考虑个人合作建房的时候也应当审慎对待。任志强强调,超出合伙制法律规定组织起来的过程,将合伙人的意愿转化为产品规格与标准的过程,以及分配和入资的法律过程都存在着非法律保护的巨大风险。而其建房的专业化需求又并非合伙人本身具备的条件,其专业化的交易成本也会必然的提高。很多个人合作建房者对于其中的成本核算、税制计算等并不了解,如此就很难保证管理中的专业化,更不用说降低交易与生产成本了。
实施环境也会影响计算结果,个人合作建房这道试题更是如此。任志强还提醒对个人合作建房感兴趣的购房者应当更多了解目前国内个人合作建房过程中存在的问题。例如,我国现行制度中有合伙人制,但不适于目前国内很多个人合作建房采用的大数量的合作方式,也不适于委托代理方式。在没有组织(或公司法)的相关法律规定与保护之下的组织自然就会有各种风险,必然会用更多的监督与监管成本来增加交易与组织的成本,也有非法集资之弊病和道德风险。再如,中国的不动产物权是以登记制为基础的,但却没有相关法规对于如何用非交易契约的方式将物权合理分配与转移到个人的问题进行规定。
谁来负责设计、施工、质量等各方面的分配与把关,专业与非专业、集中与分散、满意与不满意、授权委托与不能授权委托的各种细节问题,标准与配置等等,在个人合作建房过程中也都会有无法完全统一的矛盾。这些矛盾深化的结果也会增加运营成本或者破坏最初的盟约,而诸如此类的问题却并非简单的公式计算所能解决的。
潘石屹——专业化分工是发展趋势
这道试题的最大难点在于,我们无法说明它到底是对还是错。但至少我们可以了解一下,为什么这些吃螃蟹的人在运算过程中频频受挫呢?
关于这个问题,我们下一位试题分析专家SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹更加赞同社会发展应当遵循分工专业化的趋势,因此表示对于个人合作建房应当谨慎对待。
潘石屹似乎更加赞同以专业化系统区分服务的传统地产开发模式。他说,我们所处的时代是高度专业化分工的时代,任何一个人,吃的、穿的、用的包括住的在内,95%以上的产品和服务都是别人给我们提供的。任何个人、公司,甚至国家,只有积极地参加到社会化分工中来,你给别人提供服务,也让别人给你提供服务,你才能进步和发展。
老潘同时强调,个人合作建房需要尽快完善其法律保障。他说,当中国城市化的进程以从来没有过的速度在发展时,大家购房、建房的热情非常高涨,需要政府尽快引导这种个人集资建房行为,走向有法律保证的正确道路上。否则,这种没有法律依据的、风起云涌的群众自发行为,就难免会出事。出事时,首当其冲受到损失的是那些集资人的血汗钱。
此外,“个人集资建房有什么法律依据?在目前的制度下自建房如何取得房产证?自建房质量如何保证?”这些问题也是老潘对于个人合作建房的忧虑。
律师——个人集资欠缺法律保护
律师们对于这道试题的分析自然会更多依循法律条件,那么从法律角度来看,个人合作建房的运算能成功吗?
首先我们需要明确一下集资建房的概念。天津市津联律师事务所冷潜律师表示,集资建房的原意为,改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金建设的一种房屋。这其实就是折中的福利住房保障制度,集资建房的土地基本上为划拨。
无论是温州,或是北京、杭州、深圳的所谓个人合作建房,是从市场上用拍卖方式买地,然后委托房地产公司,按房地产开发程序正常建造,从原料获得到生产环节,完全用市场行为解决,与原始的集资建房根本是不同的含义,所以冠以“个人”是比较恰当的。有人甚至试图把个人集资建房与“非法集资”联系起起来,也是根本谈不上的,没有承诺回报,资金由银行托管,由集资建房代表、银行、开发商、地块所在地负责人四方到齐的情况下,才能行使支配权,也就谈不上非法集资。
只是,现在的法律条款中,对这种形式的集资建房并没有明确的规定。既没有允许,也没有反对,可以说是个盲点。但是,对集资建房者来说,虽然没有明令禁止,但是也没有支持,操作起来的难度就很大了。
首先如果不是委托房地产公司代购土地,那么集资建房者就要成立公司或机构来进行土地的投标和竞买,国家对其资质的审核是非常严格的,这对集资建房者非常不利;即使拥有了土地,非专业人士要应对房地产行业繁琐的审批手续和复杂的开发流程,都不具有优势。
而在公司的日常管理方面,怎样的财务机制才能保证对每个出资人做到公正透明,怎样的管理机制能处理好所有的出资协议,如果监督过多,会不会导致效率的下降,这些都是集资建房者要面对的问题。
冷律师表示,她个人对集资建房的前景并不太看好,因为现阶段各种阻力和不确定的因素太多,个人集资行为在很大程度上存在着难以逾越的障碍。还是希望国家能够对这类行为尽早出台相关规定,既保证各方面的安全,也使老百姓住上负担得起的住房。
记者手记
于凌罡“个人集资合作买地建房”的几次失败,其实在许多人的预料之中,他本人也是早就做好思想准备的。“个人集资合作买地建房”的成功实践在西方发达资本主义国家不乏先例,但是将其移植到眼下的中国却未必能够正常发育。于是,于凌罡们将满脑构想和一腔热情在孤独的摸索中踯躅。尽管于凌罡们的建房理想和追求在社会上得到广泛的支持,影响深远,但是只要一些条件不具备,那么就必然会生出“橘生淮南为橘,生淮北为枳”的无奈。
然而,于凌罡几次实践的偃旗息鼓,并不意味着中国“个人集资合作买地建房”实践已经寿终正寝。
尽管于凌罡的实践尚未成功,但是它给人们留下了深刻的印象,至少告诉人们:房地产的开发形式可能实现多元化,完全可能在房地产开发商对房地产的垄断开发之外另辟蹊径,也许,“个人集资合作买地建房”的成功实践的确会使人们享受到住房和省钱的双重实惠。带着这种希冀,全国各地已经蹦出了多个“于凌罡”,甚至已不乏成功的尝试。
况且,房地产开发商也并非铁板一块。内部实力的不均衡以及彼此之间的竞争本来就形成了离心力,加之国家对土地和资金日益收缩的政策压力,使中小房地产企业出于生存的考虑,极有可能与“个人集资合作买地建房”的团体联合起来,通过把融资和拿地外包出去,将自己转变为仅仅提供开发和维修的角色来缩小战局,继而达到相对提高自己竞争能力的目的。
而中小地产企业从原来集团的分化及其与“个人集资合作买地建房”团体的联盟,无疑会成为推动地产革命、成功实践个人集资建房的积极因素。