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题试
个人合作建房近来似乎特别地安静。除了购房者和准购房者以外,开发商、销售商、地产专家、经济学家、业内人士等等都对这一现象进行了一轮又一轮的讨论。从2003年于凌罡的高调号召,到北京、深圳、合肥、哈尔滨各地的兴起,个人合作建房在中华大地上点燃了千万人的置业理想。
眼下这把希望之火已经多日不见声势。尽管温州模式已经看到了成功的曙光,但严峻的发展环境给个人合作建房提出了更高的素质要求。最重要的是,专业的眼光和法律的审视让个人合作建房开始被透视出不同层次的内容,能否肃清杂质真正合法、合理并且健康地生存下去,是个人合作建房现在必须面对的首要问题。
不管怎样,合作建房参与者们甘冒风险是为了住上更经济的房子,但是盖房子的成本计算也许并没有售价减去利润那么简单。在这道没有人完成过的试题中,“1+1”能等于2吗?
1拿地
温州模式:八字的第一个撇
不管合作建房这道试题结果如何,土地都是它必须具备的第一要素。这也是全国很多合作建房至今都停留在口头阶段的重要原因。
温州合作建房者首先通过招拍挂途径拿到了土地,这是国内个人集资合作建房的第一缕曙光。据了解,温州个人合作建房机构通过当地一家房产公司以1.0458亿元的价格得到一块政府出让的30亩土地,总建筑面积约2万平方米,规划建成260套住房。这1亿多元的土地出让金,全部来自温州个人集资建房的260个会员。而这种以市场化手段取得土地的模式才是对个人合作建房具有示范性的真正意义。
温州个人合作建房发起人赵智强进行了一番测算,“这块地在温州市龙湾区,地理位置比较好,地块均价为每平方米4100元,预计建成后房屋成本价为每平方米5300元,低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价,将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。”
温州项目的有关参与者对这30%的差价进行了分析。他说,这个差价是通过交易成本大幅降低所得的。毕竟,地块是公开挂牌出让,必有其他地产商参与投标,从地价上获得的优惠不会太多。而开发商之所以愿意接受委托,看中的应该是无需资金、项目推广和销售人员投入的好处,而且免去了产品市场定位失策的风险。虽然这些成本和风险被“转嫁”到了个人合作建房者身上,但目前初步实现低于市场水平三成的价格承诺,也让这些合作者对于承受风险较为认可。
另一方面,温州模式的成功并没有得到全部社会的认同。据了解,在温州合作建房人拿到土地后遭到了诸多质疑,其中包括温州房管局负责人也认为温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为。而大部分房地产业内人士则认为,在短期内,个人集资建房作为一种新生事物,还很难对目前的房价形成冲击。
+合作建房的具体做法
资金
资金是将各种设想变为现实并进行操作的核心条件。它是我们这道试题中最重要的一个符号——“+”。
各地合作建房者都在用自己的方式说服合作者并募集资金。这些做法大都比较接近。我们还是让于凌罡来做个示范。
于凌罡表示,参与到他的合作建房,需要先缴纳500元作为维持公司日常工作的开销,有意参与合作建房的人可以通过参加咨询会或以电话的形式登记。每个出资人,都可以去于凌罡为合作建房成立的蓝城公司查账。现在,已经有大约500多人缴纳了这笔费用。
最初,合作建房的方案是,参与者首付24万元,然后再贷款。很多人由于负担不起,就退出了这个行列。
现在,合作建房的最初的保证金是:8万元(40平方米)、12万元(60平方米)、16万元(80平方米)、20万元(100平方米)、24万元(120平方米)。最少的首付款是8万元,门槛降低了。
分配住房时,根据积分和抽签决定挑选顺序。积分由参与时间的早晚和出资情况决定。积分为1-8分,先按户型面积给业主分组。比如,80平方米业主为一组,有8分的业主组,通过公平抽签选房。然后,依次是7分、6分、5分……1分组。积分相同时,抽签过程请公证人员监督。
而已经取得初步胜利的温州模式,在资金集合方面的做法似乎更加高效。温州个人合作建房发起人赵智强坦言,减少了决策过程中的“摩擦损耗”是温州模式得以顺利推行的关键因素。他实施了一个重要举措,就是对会员进行“筛选”。即按照事先的约定,会员应该在政府土地拍卖前规定时间内把保证金打入自己的银行账户上。赵智强根据会员打款的快慢,对一部分犹豫不决的会员进行了动员,建议他们参加下一次的土地投标。这样就保证260名会员在决策上不会出现太多分歧。于是,“民主投票”最终得以形成“集中决策”。
=房子是怎样建成的
核算
万事俱备,下面我们要开始运算了。
拿到土地,估了成本,又有了资金来源,那么合作建房总能成功了吧?先不要忙,还有一些问题我们不一定想得周全。还是听听久经沙场的专业开发商们怎么说吧。
天津永泰红磡集团总经理助理、项目管理中心副总监段立新认为,个人合作建房的确代表了很多购房者的需求,但房地产开发过程中还有很多专业的或模糊的成本需要进行不同方法的计算,其计算结果并没有一些合作建房发起者提到的“售价减去利润”那么简单。
段总比较了几个方面双方计算方法的不同。首先,合作建房者提出把地产开发项目中的广告宣传费用和开发商利润剔除,房价就可以降低30%。段总则表示,在实际项目运作中宣传费只占成本的2-3%左右,而开发企业净利润大多不会超过10%。
其次,开发规模对于成本价格也会产生影响。个人合作建房通常都是两三百人合作,其开发规模只有一两栋楼,而开发企业操作项目则需要根据土地规模进行设计,其容量通常要超过千户。这种规模差异,在建材购买、施工方价格等诸多方面都会产生影响,并直接作用到房价之上。
另外,合作建房并不是合伙人自己动手盖房子,仍旧需要与开发商合作,也就是说承建单位也需要承接开发工程,并计入部分利润。
此外,段总还表示,一般房地产项目都会留出总开发成本5%左右的模糊成本作为备用,因为在施工或开发过程中经常会出现一些不可预期的费用支出。
这些费用的变化都可能会使个人合作建房的最终售价发生偏差,而这种多股东合作模式在后期纠纷解决方面则会存在一定困难。从这个角度来看,合作建房的“1+1”试题能否等于2还未可知。
1成本
合作者的理由
因为要用低于市场三成左右的价钱买到同样的房子,所以才会有那么多“志愿者”投身到个人合作建房事业中来。这是我们这道试题中的另一个必须条件。
发起者们算出的低成本是吸引这些合作者的关键原因。那么,我们就看一看国内第一个高调发起个人合作建房的于凌罡是如何算这笔账的吧。
首先,于凌罡估算每平方米房价为5500元。他是这样计算的:
投资、土地成本:
最终地价可能在9000万左右,按总建筑面积19400m2计算
单价:9000万/19400m2=4500元/m2
建筑、安装成本:
单价:1800元/m2面积:住宅加地下空间面积共约25000m2
总价:1800×2.5万m2=4500万元
税费、利息、管理费等:按总价17%计算
总成本:(9000万+4500万)×1.17=1.58亿元
还有一些需要扣除的成本,包括:
车位:200个×6万/个=1200万元
底商:2000m2×1.8万/m2=3600万元
收回:1200万+3600万=4800万元
单价:(1.58亿-1200万-3600万)/(19400m2+公摊)=5500元/m2
在北京,当这个地段的房价普遍在一万元以上的时候,于凌罡的计算无疑会让太多人动心。