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经过对陈先生和陈太太的风险属性测试结果显示:该夫妻两人职业稳定,目前无家庭子女抚养和父母赡养负担,具有相当的家庭资产,其中以投资房地产最多,客观上具有中高的风险承受能力;另外,从面对风险的主观承受态度来分析,夫妻两人相对保守,最多只可忍受10%左右的投资亏损,面对15%以上的亏损,在心理上有一定的影响和波动,从风险承受态度上来测评仅为中等。
第一, 出售市区房产,改善家庭财务现状如前所述,陈先生家庭目前主要存在着以下一些问题:月度收支赤字、资产流动性差、资产投资回报太低等,但若出售其中一套房产,则这些问题就可以在很大程度上得以解决。不过与陈先生考虑的不同的是,对于市郊的房产的处置,建议保留自用,而是出售市区的房产,其理由主要如下:
首先,市郊房产出租租金过低,租不能养贷。因地段偏离市区,目前小区配套还没有完全跟上,而且,该地段现阶段楼盘林立,短期内租金很难上涨,投资回报不高。
其次,税收负担高。根据最新的房地产税收政策,购房两年内转让征收5.5%的营业税;面积在140平方米以上的房产转让须对转让差价征收营业税。市郊房产交房不到两年,在近期宏观调控下,郊区房产价格未有明显上升,而且面积有150平方米,再转让需要另交税费,税收负担明显偏高。面对着郊区房产的“鸡肋”状态,处置市区房产相对更合理些。一方面因为已交房满两年可免去一大笔税费,另一方面考虑到陈先生家庭已购有自用车,市郊虽然偏远些,但有了车上下班还是方便的。而且,市区的房产涨价较多,两年多内涨价了30多万元,房产回报丰厚。
因此,可将市区房产通过转按揭出售,家庭资金可以得到有效的盘活。归还剩余20万元贷款后剩余60万元左右流动资金,用15万元左右对郊区房产进行装修。因汽车贷款利率相对较高,执行的是基准利率,因此建议提前归还三万元汽车贷款。
另外,可提前部分归还15万元左右的市郊房产贷款,剩余贷款20万元,15年还清,每月贷款归还1635元,还款压力大大减轻。在其他收支不变的情况下,月可结余5365元,彻底告别赤字状态。
第二, 合理配置生息资产,提高资金投资收益根据陈先生夫妻两人的风险属性偏好,可归到稳健型的投资者一类中。建议对其生息资产做如下配置:一万元继续存银行活期做备用金,其余资金40%投资于稳健型的人民币理财产品、债券等,60%投资于股票型基金、黄金等风险性投资,月结余资金还可定期定额投资开放式基金。
通过合理的资产配置,预期可达到10%左右的综合投资回报率,不但可抵抗通货膨胀,实现资产的保值增值,还可累积小孩的养育费用和本人的退休养老费用。出售市区房产资金归还各类贷款后剩余27万元,建议用10万元资金购买人民币理财产品做稳健投资。
其余50%至60%的资金可选择业绩表现良好的股票型基金、封闭式基金等做一定的风险性投资。由于人民币升值预期依然存在,多数专家对2007年的股市依然看好,而股票型基金是间接投资股市的最好选择,因此建议陈先生投资绩优开放式基金。基金的选择主要看两个方向,一是基金公司的实力,二是基金的历史表现。另外,可选择业绩表现稳定的基金做长期的定期定额投资,摊薄投资成本,稳步提高投资收益。
封闭式基金目前具有一定的折价率,依然蕴涵着不小的投资机会。买入封闭式基金,相当于以平均八折左右的价格买入一篮子股票,但投资于封闭式基金要着眼于比较长的时间期限,大部分封闭式基金到期日还有相当长时间,其价值的回归需要耐心地等待。
第三, 选择合适险种,加强风险保障力度购买保险产品的主要目的应为获得保障,投资收益的最大化不应成为考虑的主要因素。因此,根据陈先生家庭情况,首要应考虑双方的身体健康保障和意外保障,以保证房贷和正常的生活开支及未来小孩的养育费用不会因为一些意外而受到影响。
陈先生夫妻目前除了基本的养老和医疗保险外,无任何补充保险,作为家庭支柱的双方在重疾医疗和意外险方面则是空白。因此,重点考虑重大疾病险和意外险,这两类保险花费较少但保障高,重大疾病险选择10万元至20万元为宜,意外险保额可以依据“贷款额+10年的基本生活开支”来定,如果有其他家庭负担和责任如小孩养育、父母赡养等,则要做相应的调整。
随着贷款压力的逐步减轻,理财资金的逐步宽裕,对于短期内不会动用的资金也可适当投保万能寿险,除了保障功能外,还可达到较好的投资、储蓄的理财效果。万能寿险设有保障账户和一个统一形态的投资账户,缴费方式灵活,适合于需求弹性较大、风险承受能力较低、对保险希望有更多选择权的投保人,比较适合陈先生这样的百家资产家庭。