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四、京津两地二手房交易区域分布特征同现--城区占主流、郊区显优势
据我爱我家统计数据显示:上半年城八区的交易比重占总成交量的81.77%,郊区交易比重占18.23%,。从北京市各行政区的交易量排名来看,城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台,其交易比重分别占总交易量的35.76%、17.74%、13.69%。远郊区县交易活跃的区域为昌平、通州、大兴,其交易比重分别占总交易量的8.35%、6.09%、3.33%。
我爱我家市场研究中心认为:相对于远郊区县而言,城八区凭借其无可匹敌的地理位置优势以及完善的社区配套设施等特点,吸引了众多消费者关注的目光。流动频繁的人群以及大量的房源供给等因素使其一直处于二手房市场的交易主导地位。但不容小觑的是,随着未来北京各区域城市功能的相应调整,远郊区县将发挥其越来越重要的作用。例如:在北京的城市远景规划中,要减少中心城区的居住人口,使中心城区成为政治﹑文化核心,原来较为集中的城区人口将向周边区域分散,以缓解城区居住环境的压力。《大兴新城规划》(2005年-2020年)也已得到市政府的正式批复。根据该规划,2020年大兴新城的用地规模将控制在65平方公里。其空间结构与布局确定为“一心”、“六片”和“三组团”,新城北部将建成新兴居住区。这一规划的出台势必将带动区域内轨道交通以及相关配套设施的快速发展,在一、二级市场的联动作用之下,该区的二手房市场无疑也将迎来新一轮的发展契机。除此之外,《北京城市总体规划(2004年-2020年)》提出“在北京市区范围内,构建‘两轴-两带-多中心’的城市空间结构”,东部发展带规划地区是城市未来发展的重点地区,也是形成京津、京唐城镇发展走廊以及京承生态经济走廊的重要战略地区。通州新城作为北京东部发展带的综合服务中心,其区域优势日趋显现,政策的利好支撑加之轨道交通的快速发展正在吸引越来越多购房者关注的目光。由此可见,远郊区县的不断发展将带动越来越多购房群体的分流,其在市场中所占的交易比重将逐渐呈现扩张之势。
2007年上半年天津二手房买卖市场不同区域交易量变化动态分析
据我爱我家统计数据显示:从各区成交比重可看出,市内六区仍然无可匹敌,作为主力成交区域,河西、河东、南开三大区域的成交比重均占据10%以上。此外滨海新区与环城四区的比重也在不断扩大。其中仅塘沽区的成交比重已经占据了9.7%,与去年同期相比,增长了2.8%
我爱我家市场研究中心认为,未来一段时期内,市内六区将仍然占据二手房成交的主导地位,因不可替代的地段及完善的配套设施,吸引着很多购房者,使二手房市场成交活跃。但从相关数据可以看出,滨海新区及环城四区的成交比重也在不断提高。
近几年,滨海新区的发展、天津北方经济中心的确立,外地务工经商人群使得区域市场中的有效需求不断增加,带动滨海新区了房地产二、三级市场。滨海新区二手房成交比重的不断加大,也充分体现了,这一区域二手房成交的潜在力量。但目前区域市场也存在着诸多问题,多以收购为主要盈利手段的中介,对滨海的二手房影响也很大,虽然由于此类中介的大量收购业务会提升区域二手房的市场价格,但价格的无序上涨,必然会造成市场风险。因此区域内的二手房市场需求中介长期性的透明,公正,才能更好的调节市场,使区域内的二手房市场稳定、健康的发展。而随着未来天津各区域城市功能的相应调整,远郊县也将发挥其越来越重要的作用。
五、京津两地二手房交易共同特征:中小户型受追捧
从我爱我家1-6月的成交面积及居室数据可以看出:消费者最关注的交易面积集中在60-90平米房源,其交易比重占到总交易量的36.15%;紧随其后的是面积在60平米以下的二手房源,其交易比重达到34.26%。从居室交易数据来看,消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减,其牢牢控制着二手房市场的绝对主力位置,交易比重占到总成交量的56.87%。综合分析得出,上半年90平米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的70.42%,其中60-90平米房源始终是购房群体的置业首选,与之相匹配的二居室也遥遥领先于其他户型。
除此之外,60平米以下的小户型房源日渐走俏,其与60-90平米之间房源的比重差异有渐趋弱化之势。从购买群体的角度来看,目前北京二手房市场上,“80后”人群逐渐成为了购房生力军,但鉴于此部分人处于创业的初级阶段,自身的经济实力相对薄弱,因而在首次置业的户型选择上偏重于总价较低的小户型房源,这就令60平米以下房源的交易比重得以稳步扩张。
2007年上半年天津二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化动态分析
从我爱我家上半年天津二手房成交面积及居室数据可以看出:消费者最关注的交易面积为仍是60平米以下房源,其交易比重占到总交易量的55.5%;紧随其后的是面积在60-90平米以下的二手房源,其交易比重达到26.6%。从居室交易数据来看,中小户型成交量稳稳占据着二手房市场的统治地位,交易比重占到总成交量的82.1%。综合分析可知,60平米以下的两室小户型受关注度最高,消费者更青睐这一类二手房源作为置业首选。
我爱我家市场研究中心认为:三级市场的发展正在日趋走向成熟,买房置业已不再是一个终极消费目标,越来越多的购房根据实际条件置业,尤其对于首次置业的年轻人来说,购买总价较低的而实用型较高的小户型房源是较为理想的选择。而二手房的配套、环境、地理等优势也将进一步吸引更多观念日趋成熟的消费者。
六、京津两地二手房交易总价分布走势相近:50万以下区间为主流购房价位,中高端房源购买力上升明显
从我爱我家2007年上半年的成交价格数据统计可以看出:交易价格在50万元以下的二手房源成交比例占到总交易量的51.29%,同比去年上半年交易比重向下回调了10.04%;而环比降幅为5.30%。与之相比,50-70万元区间以及70万元以上房源的成交比例均呈上升趋势,所占比重分别为总交易量的27.07%和21.65%,环比去年下半年增长了2.30%和3.02%;同比则相应上扬了5.45%以及4.60%。随着二手房源价格的持续上攻,成交价格在整体市场上所占的交易比重也在发生着微妙的变化,低总价房源比例在一定程度上有所减弱。尽管如此,市场的主流购房交易价位依然集中在50万元以下的中小户型房源,未来一段时间内低总价房源的主导地位不会动摇,成交量也将继续保持领先位置。
2007年上半年天津二手房买卖市场交易价格比重变化动态分析
从我爱我家2007年上半年的成交价格数据统计可以看出:交易价格在50万元以下的二手房源成交比例占到总交易量的75%,环比去年同期易比重小幅下降了11%。50万元以上房源的成交比例为总交易量的25%,环比去年同期则有明显上扬,增幅为10%。但目前,低价房源仍是销售主力。
从总价较低的功能型小户型到体现高端的公寓次新房,未来的天津二手房市场房源将会更加丰富。而随着消费者购房理念的逐渐成熟,将会有更多改善性需求客户,此类消费人群对于50万以上的中高端房源将更为青睐,因此高端房源在未来将会有很大的发展。