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天津当前的住宅市场中大户型的“去化”速度比较慢,尤其是市中心的大户型住宅。我们应该如何看待这个“细分市场或者产品线”的市场走向问题呢?
预测一,从区域经济学看,类似珠三角地区的香港和广州,也类似长三角地区的上海和南京,在京津地区,天津和北京的分工是不同的,北京是金融中心,天津是经济中心。从发展经济学角度看,当前中国主要还是工业化的中后期,属于重化工时期,第二产业的地位还很重要,各地区都在竞争重化工产业。例如深圳广州加强第二产业,与香港错位城市运营;上海为了强化重化工产业,增加的洋山深水港的建设,这是在浙江地区的舟山群岛,而且离大陆岸线要有5公里的水域,属于投资很大的建设,包括建设36公里的海上杭州湾大桥连接宁波的北仓港。都是非常重视重化工产业的建设,来带动就业和经济发展。天津也是如此,和唐山的曹碑甸首钢业主型码头的配合,建设了天津港通用型的集装箱深水码头,这是为了配合贸易加工型工业的发展,另外为了降低交易成本,根据最新的保税区制度建设了保税区(一个特征就是产品进区就等同于出口)。所有这一切,都说明天津很长一段时间里,还是第二产业为主要支柱产业。
因此,生产型服务业(也就是BtoB交易模式的高端服务业还不能很快的发展出来),这类生产型服务主要以法律、会计、咨询、金融等行业为代表。这类专业人士暂时还没有成长的空间,自然高等级的CBD难以产生,市中心的高档大户型公寓住宅需求就不大。这个等级的CBD一般是从人均GDP5000美金开始,天津刚刚06年才过这个“门槛”。
预测二、天津的城市化还远没有完成,而且因为总人口规模还没有稳定下来,例如天津06年前每年新增人口不到8万人,现在预测到2020年规划调整到新增24万人/年,城市人口的机械式外来人口“移民”增长还远没有完成(包括未来阶段性或者永久性开放户口政策等)。这就导致我们现在看作的中环与外环之间地区还认为是郊区,实际到了将来,这都属于成熟的市区(建成区),也就是通勤时间为1小时以内的地区或者一般是半径15公里以内的地区(外国发达城市一般可以达到30公里)将来都是市区。现在的所谓的近郊区将来都属于市区。当前客户的选择余地很大,导致现在的“传统老城区市中心”大户型住宅因为总价高、环境不优越、未来物业税重等原因,导致客户不愿意选择。另外,根据国外的经验,出租型住宅类型里,一居室、二居室、三居室住宅的增值是递减的,也是有利于小户型住宅类型的。
预测三,与美国富裕人家喜欢居住在郊区不同,西欧地区的城市富裕人家喜欢居住在市区(近些年有些变化),另外北半球的发达城市富裕区一般在西部或者北部地势高的地区(是实证数据,不是绝对的)。市中心高档公寓一般存在于最高等级的CBD地区周围,天津的CBD是小白楼地区,也是和行政中心重合的地区。因此其他市中心地区的大户型住宅还需要一定时间的培育。
预测四、港口和城市结合的地区,港口地区一般是单独的发展,在天津就是滨海新区属于相对独立的“副中心”。天津滨海新区面积接近于深圳,深圳是2000平方公里,滨海是1600平方公里,相当于4个浦东。滨海新区土地潜在供应非常大,需要很长时间的建设,至少要15年以上的时间,自然滨海地区核心区的住宅,尤其是大户型住宅市场还需要一定时间的培育。
总体来说,国家针对天津的总体定位有了新的认识,国家花大力气来整合中国“第三级”的发展,未来天津的市场还是很有前途的。