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天津甲级写字楼的需求量增大是很多人意料之中的事。道理很简单,就好像是连锁反应,一切皆与天津城市地位提升有关。2007年上半年天津的商业房地产市场均呈现了良好的发展势头,在写字楼方面,显现出了一个明显的发展趋势:外国公司,无论是投资还是租户,都在发挥着越来越重要的作用,市场透明度也越来越高。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可认为:“尽管现在天津甲级写字楼市场竞争还不是很激烈,但是在未来四到五年,新项目的建设仍将是商业地产市场的主流发展趋势,而天津的甲级写字楼市场将由此发生巨大的变化,这些变化对于用户而言意味着更多新的选择,而此结果势必引发天津甲级写字楼新一轮的竞争。”
众所周知,天津的甲级写字楼无论是数量还是租金价格都无法与北京、上海、深圳等城市相比。在业内人士看来,这种状况更是显示出了天津甲级写字楼的巨大发展空间,“我们很看好天津甲级写字楼的市场,天津有更好的发展空间。”何迈可先生表示。虽然没人能预计出天津的甲级写字楼整体状况何时能赶超其他城市,但是相信没人会怀疑,天津的甲级写字楼市场已经逐步进入加速度发展状态。
写字楼品质将大幅度提升
在写字楼上班的人们有着这样或那样的苦恼:大楼里空气不流通,甚至偶尔感觉缺氧;层高达不到标准,让人感觉压抑;电梯永远比想象中慢且拥挤;稍微晚到一会儿就找不到车位……而在2006-2007年间新供应的甲级写字楼,这些问题都会有一定程度的改善。业内人士称,由于天津经济地位的提升,因而产生对高端物业的需求,具体呈现以下几大趋势:写字楼趋向规模大,功能全;单一满足办公需求的产品所占比率变小,建筑综合体开始流行;产品更加人性化;舒适度提升,能够满足客户更多需求。比如赛顿中心项目安装了中央新风系统,增加了调湿、加湿、除湿功能,还设计了5000平方米的大型会所、独特的内庭院,可以为办公解压。
另外,还包括物业管理水平的提升。优秀的物业管理公司,如仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等知名物业机构的加盟,也促进并提升了天津甲级写字楼的品质。
跨国公司需求量上涨
回顾2006年以前天津的写字楼市场,不难发现主要的供求关系建立于市内乙级写字楼,其大部分需求来自国内中小企业。“以往,天津写字楼市场曾经以散售和自用占主导。由于高品质的甲级写字楼供应有限,大部分的跨国企业集中在少数几栋大厦。在甲级写字楼的存量方面,现有写字楼只有为数不多的小面积空间,但是随着新的更高品质写字楼的建成,很多新进的跨国集团,如:金杜国际律师事务所、美国国际集团AIG等就有了新的选择,所以说跨国公司的需求成为推动写字楼租金上涨的一个关键因素。”何迈可先生分析说。
据了解,虽然甲级写字楼需求呈现上升趋势,但是其主要的需求驱动力仍来自金融、保险、专业服务和物流企业这几大方面,其他行业并无突出表现。
三、四季度无新供应
从仲量联行提供的数据来看,天津甲级写字楼的空置率由2007年第一季度的5%降低到4%,而第二季度市场整体成交租金比第一季度上升了2.6%,平均租金报价达到了182.5元/平方米/月。仅仅几个月的变化,天津甲级写字楼的需求量就呈现明显的增长。
“在2007年6月新增了津汇广场写字楼2座后,在未来的三、四季度都不会有新的甲级写字楼落成,所以在未来的三、四季度,甲级写字楼的空置率有望进一步下降,而租金也将会维持一个较稳定的状态。”在谈到2007年下半年天津甲级写字楼的市场时,何迈可先生这样表示。
项目名称:蓝钻国际
地址:河西区解放南路
均价:11000元左右/平方米
销售形式:售
销售现状:已经销售60%
蓝钻国际5-26层为写字楼,最大卖点是较高的性价比。项目销售人员介绍说:“蓝钻国际地处小白楼CBD商圈,地点优势是很突出的,再加上项目价格适中,很适合投资。”楼层高3.15米,无立柱式设计,这让办公环境变得宽敞通透。面积适中、格局整齐也是蓝钻国际的特点之一。“所有的空间都非常规矩,没有扇形面,也没有刀把拐角,每一处的面积都是实实在在的。”销售人员说。除此之外,蓝钻国际还有先进的停车场管理系统、国际知名顶级物业专业化管理,在细节上,蓝钻国际也在以高标准迎合着天津的写字楼市场。
项目名称:万兆慧谷大厦
地址:南开区鞍山西道与红旗路交口
均价:9400元左右/平方米
销售形式:售
销售现状:刚开盘
万兆慧谷大厦坐落在南开区鞍山西道和红旗路的交口,是5A级智能化商务写字楼,也是科贸街上唯一的5A甲级写字楼,与同类甲级写字楼比较,性价比极高,投资前景为众多购房者所看好。
据悉,万兆慧谷大厦与天津新技术产业园区南开科技园管理委员会(简称科技园管委会)共同携手,打造“天津万兆慧谷科技总部大厦”。该项目将作为南开区打造“科贸金街”的延伸建设项目,列为南开区政府重点服务项目,按照统一规划、分步实施的原则,打造成南开区高新科技企业的孵化器,提升南开区总部经济的发展水平。
项目名称:君隆广场
项目地址:和平区南京路与河北路交口
均价:商务楼预计15000元/平方米(暂定)
销售形式:不详
销售现状:未开盘
该项目存在多种销售业态:公寓、商业店铺、商务写字楼,但除了商务写字楼预计15000元/平方米的均价外,其他均未制定出均价,虽然整体上15000元/平方米的价格略显高一些,对于此黄金地段来讲,还在正常范围之内,但还要搭配项目的本身优势。此商务写字楼的地理优势已经有目共睹,除此之外,项目本身的优势还有哪些呢?为此记者采访了君隆广场的项目经理关先生,但他除了向记者介绍项目的地理优势外,拒绝透露项目的本身优势。他说该项目的商务写字楼,只有真正懂行或者真正需要的人才会买,只适合于高端购买人群,这一席话无疑也为该商务楼盘披上了一层神秘的面纱。但记者从一些资料中了解到,其商务写字楼将和其他六星酒店、六星公寓、行政高地、情景商业街合于一体,称为六星特区。
项目名称:天津湾
地址:河西区南北大街
均价:8600元左右/平方米
销售形式:售
销售现状:已经销售60%
天津湾超过百万平方米的总建筑面积,是多位一体的综合性城市功能区。为完善天津湾项目所在区域的城市功能,天津湾项目先开发的购物中心、写字楼和海洋馆,填补周边区域休闲娱乐、购物、商务设施的不足。“写字楼方面我们有挑高5.9米的跃层可供投资者选择,自由空间、自由组合。”销售蔡小姐介绍说。有56000平方米的配套支持,还有便利的交通条件,天津湾投资前景值得期待。
项目名称:航运服务区2号楼
项目地址:塘沽区保税区海滨十五路
均价:9000元/平方米
销售形式:售
销售现状:基本已清盘,还有部分余房
航运服务区2号楼位于天津国际贸易与航运服务区内,分为地上13层和地下1层,是航运服务区内5A顶级全景式观海写字楼。内设豪华大堂、商务中心、会务中心、金融服务机构等服务性配套设施。但此楼盘也存在商业的局限性,总体上此地段属于比较有针对性的商务领域,对于一些其他的商业领域,航运服务区2号楼并不能展现出它的魅力所在。