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据链家地产副总经理金育松介绍,从国内外房地产市场的发展规律来看,一般区域二手商品房比在售商品房平均价格低10%-15%比较正常,但现在北京市各区域二手商品房价格比在售商品房普遍低20%左右,一些典型区域甚至低30%以上。据链家地产提供的数据,崇文门、马家堡、朝青、亚北和清河,是目前一、二手商品房价差较大的五个区域,比如今年上半年马家堡地区二手房成交均价为8072元/平方米,亚北区域为8310元/平方米,清河区域为8110元/平方米,这些区域新房均价每平方米都突破万元,一、二手房价差均在30%左右。
金育松认为,五个区域在售商品房与二手房价格差距大,原因有三:第一,区域可供开发的土地稀缺,新房供应量减少,而需求量却不见降低,导致物以稀为贵,这一现象在崇文门区域表现得比较明显。第二,区域新房集中走中高端路线,品质高于二手房。例如,亚北区域在售或预售的商品房定位均为公寓,品质高于区域内绝大多数的存量商品房。第三,人们的新房情结使新建商品房更受追捧。
新旧房价格差距大将影响区域走势
一手房与二手房之间价差拉大,对区域楼市将产生什么影响?金育松认为,这一现象对区域市场至少会造成两点影响:第一,会导致区域高价盘扎堆出现。通过部分高价盘率先试水,可能整个区域商品房市场的定位都会受到影响甚至发生根本扭转。第二,加快区域二手商品房的价格上涨。两者价差较大,会导致区域购房需求向二手商品房转移,供需比上升促进二手房价格上涨。另外,一、二手房还有联动作用,新房价格处在相对高位,会导致区域二手房的价格预期值和认同值也随之上涨,因此,这也意味着区域二手房可能有较大升值空间。
当然,需要提醒的是,真正对区域房产价值起决定作用的因素在于,市场未来需求与市场未来供应是否能够有效地对接,如果现在区域的房产价格高位运行,而未来区域市场不能聚拢有效的需求,那么价格必然会回落,反之,则会继续上涨。
那么消费者该如何判断区域的房产价值?到底什么才是衡量房产价值的标尺?金育松认为,一般来讲,衡量房产价值最有效的标尺,既不是一手房价也不是二手房价,而是售价租金比。目前,国际上衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200:1-300:1,如果售价租金比超过300:1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果售价租金比低于200:1,表明该区的房产投资潜力相对较大,房产后市看好。目前北京的售价租金比已经接近国际警戒线,例如,北京一居室商品房平均总价约为37万元/套,一居室的月平均租金为1300元左右,售价租金比约为284:1。北京市普通住宅售价租金比正逐渐拉大的情况为市场传递了一个需要警惕的信号。