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近年来,带小院的商品房成为开发商增加一楼卖点的重要组成部分,小院的功能也从储物延伸到成为私家休闲场所,甚至成为社区景观。而随着今年10月1日《物权法》的即将实施,有关“限制开发商售底层房赠送小院”的讨论不断升温。
带院房销售不断升温
近日,新婚的田先生弄来一车有机肥,在自家小院里施肥、种花。他兴奋地告诉记者,70多万元购买的新房是一个多层住宅的小院房,比标准层贵了几万元。但是他认为很值,将自家小院用多种藤蔓类植物装饰得颇具亚热带风情。家住东丽区的李大娘前几天也刚刚和儿子一起去看了自家新买的带小院的商品房,10年前住进楼房的她又可以重温“房前屋后种瓜种豆”的生活了。
在随机采访中,许多市民表示计划买带小院的住房。记者还从多家楼盘售楼处获悉,小院住房都在开盘不久就销售完毕,均价上涨也比标准层快,一般从高于标准层10%左右上涨到高出标准层15%至20%。小院住宅一般位于外环区域,以洋房形式为主,还有一些小高层住宅和别墅。
限送小院讨论引起重视
而今年10月1日《物权法》即将实施,有关“限制开发商售底层房赠送小院”的讨论已经引起了本市开发商的重视。本市一些房地产开发人士表示,“买一楼住房赠送小院”已经获得市场认可,目前法律细则还没有明确表示“小院禁售”,业主已经合法购买的小院不会被“充公”。不过有的开发商正酝酿将新签订的《商品房买卖合同》,对小院的归属作出更明确的约定,以证明小院面积没有被计入公摊面积。
据本市房管部门人士介绍,目前由于还没有专门的小院销售管理办法,仍依据原合同约定来执行。但是小院不能在采光、通风、停车等问题上侵害其他业主权益,尽管小院的归属权是属于业主的,但是如果出现了以上问题,其他业主仍然可以维权。底层业主不能私搭乱建,影响全体业主利益。
小院产权存争议
天津市依法律师事务所副主任王秋惠律师指出,根据《中华人民共和国物权法》第70条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,物权法上述规定的意义在于首次以全国人大常委会的法律的形式明确了小区内的专有部分和共有部分的权属问题。业主所购商品房的面积分为套内建筑面积及销售建筑面积,其中套内建筑面积是业主独立拥有的专有部分,其次是公共面积,如公共的道路、公共的绿地等,这部分公共面积的产权在以前虽然没有以《物权法》的形式确立,但根据其它的规定及区分所有权的法学理论,该部分的面积仍然属于业主共有,不会因为没有《物权法》的依据就任由开发商处分。
一些法律界人士还认为:楼盘小院应当归属于相关建筑区域的全体业主,应经过这些业主同意,开发商才有权转让或使用。小区内绿地、道路属于全体业主共有的,业主可以通过业主委员会向相关规划部门申请更改小区规划,而开发商不许将小区绿地自行圈为私人花园或者车库来出售。对小院房的产权规定,各方都在翘首等待相关细则的出台。