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建议四:无论是找谁来为自己的房子进行评估,都不要把折旧的概念抛之脑后。
业主自己也能做评估
二手房估价也是一门学问,一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。专家提示,其实房屋评估有“捷径”可寻,如果业主掌握了其中的要领,自己便能轻松地将房产价格算出个大概,作为开价时的重要参考。
自我评估的主要参考因素有如下几点:
1、房龄。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2%。
2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房,如果在房子的户型设置中,客厅、卫生间和厨房的面积都不大,则扣减10%。
3、楼层。房子所在的楼层不同,价格不一样。例如一、二层是基准价,五、六层扣减3%,七层减5%,而三、四层则加3%,顶层减5%。
4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗,则扣减5%。
5、小区环境。没有物业管理扣减5%,小区没有单独封闭,也扣减5%,属于重点中学区域的房子要加15%,配套齐全加10%。
6、习惯性因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房,这一因素又使房价减8%的价钱。
7、其他。房屋实际情况,包括装修、配置等,大概5%——10%。
最后,在以上数据的基础上,报价应为同地理位置商品房价格的60%—70%左右,约是当前周边房屋租金的100倍。
房屋折旧计算公式:折旧后价格=造价-年折旧费×已使用年数
评估价公式:评估价=折旧后价格+/-现平均房款*因素系数
评估应用题:
2005年建成无物业管理小区友好里偏单80平方米,4楼,南北向,以35万元购得,由于是用做婚房,整个房间为精装,总共花费3万元用来装修。
友好里地处市中心繁华地段,周遍配套设施齐全,交通便利,根据规划,未来3年内将通地铁,该小区面前均价已达到6500元/平方米。下面让我们帮房主算算他的爱房现在是什么价位。
解:综合以上评估影响因素,可以得出:6500*80=52万元(无因素影响现总房款)
楼层:520000*3%=15600元(四楼加分)
环境:520000*5%=26000元(无物业减分)
配套:520000*10%=52000元(配套加分)
其他:520000*5%=26000元(装修加分)
根据计算公式可以得出:
折旧后价格:350000-350000*2%=343000元
评估价:343000+15600-26000+52000+26000=551000元
答:该房屋现基本价位为551000元。
专家提示: 中原投资顾问部余洪涛提示广大投资置业者,房屋折旧且莫遗忘,掌握技巧更重要:
首先,无论是买房还是卖房,之前最好寻求专业机构的帮助,在了解所需楼盘信息基本情况的前提下,将折旧因素考虑其中,估算出一个房屋的大概价值。
其次,平时应多了解折旧方面的专业知识,积累相关评估经验,避免一些不专业评估师的不专业操守。
如果您是买房一方,应该多了解房屋的相关信息,避免信息不对称,毕竟买房的没有卖房的精。如果房子不是用来自住,而是用来投资的,折旧便是投资者投资成本的一个重要组成部分。特别提醒每月收取固定房租的房东们,出租时房屋的损耗是不容忽视的折旧因素。
最后,无论是专家评估还是自我评估,都是套用一定的固定模式,运用固定系数将房屋估算出一个大概的价值,由于影响评估的因素还包括地段、城市规划、交通、发展潜力以及心理等多方面作用,因此评估与房屋当前的实际价值有可能存在一定的出入,上下浮动在10%左右。