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今年上半年全国众多城市房地产市场供需矛盾突出,以北京、上海、深圳为代表的重点城市房价出现新一轮的大幅上涨。而天津房地产市场供需总体相对均衡,市场稳步发展。据天津市统计局统计,上半年天津楼市供给比较充足,房地产开发投资额为232.26亿元,同比增加24.8%;全市房地产企业完成土地开发面积达到461.86万平米,同比增长率高达65.8%,位居全国首位。伴随着滨海新区各项政策的落实,以及中心城区基础设施建设的逐步展开,天津房地产市场发展正呈现广阔的前景。
上半年天津房地产市场运行特点
1、相比其他直辖市,天津房价涨幅相对理性。
从发改委今年第一、第二季度的统计数据来看,在全国70个大中城市中,天津房价涨幅分别排在第12位和第10位,相对比较平稳。今年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,环比上涨1%;新建商品住房销售价格同比上涨7.4%,环比上涨1%;分地区看,北海、深圳、南京、北京等地新建商品房价格飙升,同比涨幅分别为15.5%、13.9%、11.3%和10%。而6月份天津新建商品房价格同比上涨6.8%,环比涨0.6%。无论是从同比数据还是从环比数据来看,天津房价涨幅均低于全国平均水平。天津与北京、上海、重庆同属中央直辖市,上海、北京房价最近几年轮番出现暴涨,重庆不久前在国务院宣布其成为统筹城乡综合配套改革试验区之后,房价也出现了超乎寻常的暴涨。同样作为直辖市的天津,房价的上涨则显得相对比较理性。
2、土地开发面积大幅增加,郊区县成为地块成交主体。
为保障普通住宅供应量,天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需求”的原则,在增加郊区县特别是外环线周边居住用地供应量的同时,大力盘活土地存量以尽快形成有效供应。今年上半年全市房地产企业完成土地开发面积达到461.68万平米,同比增长率高达65.8%,位居全国首位。随着天津城市化进程的加快,以及大力建设卫星城镇政策的推出,天津土地供应向外围扩张的趋势更加明显。今年上半年,中心城区只成交7宗地块,其成交土地面积占全市总成交量的2.71%,而郊区县土地成交42宗,占全市总成交量的87.97%。郊区县已成为天津市土地供给的主体。
3、新房供给放量增长,商品住宅供求关系趋于平衡。
今年上半年,全国多数城市新房供应量出现下降,市场供需矛盾突出。深圳、南京等城市出现了多个买家争抢同一套住房的现象。而天津市2006年下半年以来商品住宅新增供应量持续增加,基本缓解了2005年以来的供不应求状况,到今年上半年住宅市场供求关系更加趋于平衡。据统计,上半楼市年销供比为1.02,呈现良性发展态势。同时,受轨道交通建设等因素的影响,局部热点区域仍存在供不应求的状况。如市内六区需求旺盛,但土地资源稀缺,楼盘新增供应量有限,上半年新增供应102.80万平方米,而同期成交量达到148.89万平方米,供求关系紧张。
4、中低档住宅成交大幅减少,大户型仍占市场主流。
据统计,上半年天津商品住宅成交440.5万平方米,同比减少4.52%,主要是由于单价4000元以下的中低档住宅供应量同比大幅减少了57.91%,仅有77.08万平方米。从商品住房登记销售的套型结构情况来看,受供应结构及消费者偏好等因素影响,天津市上半年成交户型单套建筑面积主要为100-120平方米和120-144平方米两类,90平方米以下套型面积住宅比重仅为16%。由此看出,由于政策效应滞后,导致90平方米以下的住房成交量占比依然较低,大户型住房交易仍占主要比重。
天津房地产市场前景展望
首先,市场预期将推动房价稳步上涨。天津市住宅市场房价上涨压力主要来自五个方面:一是在人民币升值、流动性过剩的情况下,对资产投资的保值、增值预期,增加了投资性需求的数量,带动房价上涨。二是土地出让价格攀升,地产商不惜高价拿地。天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数显示,天津市地价呈稳步上涨之势,居住用地水平为1480元/平方米,环比增长率2.38%,同比增长率5.15%。三是外来人口购房需求加大。天津城市经济的快速发展必将吸引众多的外地人,滨海开发区住宅市场已出现大量的投资客,他们大多购买大户型和高档住宅,在加剧供求紧张的同时提升了高档住宅的价格。四是对自住型需求的消费者而言,房价持续走高使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期,这相应刺激了提前购买、超前消费的需求,大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上涨。五是一些开发商对未来市场预期看好,有意放慢建设节奏、囤积房源、捂盘惜售,推动价格上涨。目前看来,这些因素依然存在,市场对房价抱有较强的上涨预期。
其次,商品住宅市场多区域分散发展的态势将更加明显。滨海新区的成立、京津新高速公路及城际铁路等快速通道的建设,大大改善了天津城市郊区的配套条件,也带来了区域价值的提升。从天津西青区中北镇、津南、北辰区瑞景等城市边缘板块普通住宅大盘的开发,以及近期塘沽、开发区楼盘放量可以看出,天津市住宅市场区域分化明显。虽然市内六区依然是需求最为旺盛的区域,但土地资源的紧缺及城市发展规划的要求,使得中低档普通住宅快速向城市外围发展。目前,天津商品住宅市场已形成市内、郊区县、滨海三区域齐头发展的态势。尤其是已经成为中国经济热点的滨海新区开发,已吸引了众多大型房企进驻。根据滨海新区发展规划,到2010年和2020年,滨海新区人口规模将达到180万人和300万人,城市化水平达到90%和97%。预计未来对住宅的需求量将成倍增加,市场前景看好。
再次,外埠、境外房企将持续进入天津。随着天津市经济快速发展、滨海新区开发开放深入和房地产市场成熟度、开放度的显著提高,必将继续吸引大量外埠、境外资金进入天津房地产市场。据统计,2000年外地、境外开发企业投资仅占全市房地产总投资量的5%,到2006年上升至38%,今年预计将超过40%。截至目前,在津注册的外地、境外开发企业达到224家,其中外资企业88家中,港资企业48家,和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等在津投资总额已累计达到200亿元,内地的万科、中粮、金地、富力、华润等一大批知名开发商也不断进入天津市场大举拿地。滨海新区纳入了国家发展战略,被看作是珠三角、长三角之后的新的经济增长点,是天津获得海内外投资商关注的主要原因。据统计,2006年滨海新区房地产开发实现投资77亿元,同比增长37%,高于全市同期房地产开发投资平均增长水平14.2个百分点。2006年全市新成立开发企业共取得94个开发项目,其中滨海新区占34个,开发面积占总规划面积的53%。
最后,金融创新将成为天津房地产市场的亮点。与当年的深圳和浦东不同,滨海新区的优惠政策,重在创新的政策空间而非直接的财税支持。一年多来,天津在金融创新方面的举动一次次引起了业内的关注。2006年底,国内首只大型产业投资基金——总额200亿元的渤海产业投资基金在天津设立,开创了我国产业投资基金的先河。2007年1月,领锐房地产信托基金在天津正式发起,注册资本达10亿元,这成为国内首只投资工业厂房领域的房地产信托基金,标志着国内推进房地产信托投资基金试点进入实际操作阶段。原中房集团总裁、领锐基金发起人之一孟晓苏表示,天津市正在开展的包括房地产投资信托、工业企业固定资产等一系列资产证券化业务试点项目为金融创新提供了便利,是领锐基金选择天津滨海新区试水的重要原因。今年6月,中国企业国际融资洽谈会在天津滨海新区举行,共有来自17个国家的207家基金类投资机构,与918家国内工商企业在此间进行“快速约会”“资本对接”。通过政府牵头的形式大规模引入私募基金在我国还是首次,也为宏观调控下面临资金紧缺的房地产企业提供了新的融资渠道。土地和资金是房地产的命脉,开发商在天津大举拿地的同时,必将借助当地创新的金融政策的便利,推动企业融资的变革,改变过度依赖银行信贷的传统融资模式。
天津经济增长潜力巨大,加上正处于经济快速发展的上升时期,房地产市场出现投资快速增长、土地开发面积大幅增加的情况比较正常。但是,在繁荣时期也要考虑到实际需求和消费能力的增长速度,避免出现虚热的情况。中央政府批准滨海新区成为全国综合改革配套试验区,其开发开放纳入国家总体发展战略布局,也激发了部分楼市投资者的投资热情。据调查,目前滨海新区楼市投资性购房所占比重远高于中心城区,房价上涨较快,存在一定的过热风险。房价上涨不是经济发展的标志,政府需要加大调控力度,规范房地产市场秩序,抑制投机行为,以切实稳定房价,保证房地产市场与宏观经济的协调健康发展。