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近期,国家发改委在报告提出建议取消期房销售制度。此间,有购房者拍手称快,有房产开发商称取消期房销售将催生房价暴涨,有业内专家撰文建议实行一年“过渡期”。其实,从2003年开始,有关取消期房销售的建议就一再被金融部门、全国人大代表等提起,公众的取消呼声也一直是此起彼伏。
取消期房销售,虽然只是发改委一言建议,究竟对业界有多大影响尚无定论,但就本刊与焦点房地产网的联合调查中,却有85%的被调查者明确支持取消期房销售。
购房者:85%被调查人群支持取消期房销售
房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋,能看到的往往只是一片光秃秃的土地。期房预售作为中国房地产市场的一大“创举”,一方面为解决全国人民的住房问题、促进中国房地产市场的蓬勃发展功不可没,另一方面也成为引发近年来诸多楼市纠纷等的元凶。在这样的背景下,近期,国家发改委在报告提出建议取消期房销售制度。消息一出,立即引来各方舆论一片哗然。
本月,针对购房者如何看待取消期房销售《楼市》杂志联合焦点房地产网,进行了以购房者和潜在购房者为主体调查人群、总数约3000人的网上问卷调查。调查结果显示,约有85%的购房者支持取消期房销售,另有76%的被调查人群反对设立所谓的期房禁售“过渡期”。
“开发商认为‘应该给予一年以上的过渡期’,实际上,预售制度本身就只是一个过渡性制度,目的原本是为了保护启动初期脆弱的房地产开发,如今开发商早已不是当初的襁褓婴儿,而是盛产富豪最多最快的行业,预售制度已经“过渡”了十几年,还要“过渡”到何时?”
32岁的刘先生刚刚购买了一套今年9月份入住的“准现房”,作为有着8年房地产从业经验的“购房新人”,他同时又是坚定期房禁售“过渡期”反对者。
刘先生表示,有专家认为禁售期房会导致供需失衡,从而引发房价飞涨,实则不然。一方面,那些以预售款作为主要融资渠道的中小开发商会感到资金压力,囤积土地、捂盘惜售等现象必然大为减少,这种资金压力必然会反映到房价上去。另一方面,消费者明显对现房存有偏好,一旦期房取消,即使市面上暂时可买房源减少,也不会出现哄抢抬价的现象,而是宁愿选择观望,因为取消期房本身就是一个重量级的平抑房价信号。
值得注意的是,不仅有85%的被调查者支持取消期房销售,其他有关期房销售去留的问题,支持取消期房销售的一方也总是呈现压倒性比例优势,并对实施此措施后的房价走势抱有乐观态度。例如,约有45%的被调查者认为取消期房销售后,房价将出现降低的趋势,另外有34%的被调查者认为不会对房价走势有影响。
此外,认为现在是取消期房预售制度最佳时机、取消期房预售不会导致市场房源紧缺、取消期房预售对开发商不利的被调查者分别占到77%、72%、66%。
开发商:取消“期房禁售”是因噎废食
在超过八成人群赞成取消期房销售的同时,作为建议的另一方当事人的开发商也表示了一致反对。
“从去年的数据看,我们房地产销售额达到了2万亿,其中期房销售占了其中的70%。能不能把这70%都取消掉呢?我想没有人敢于制定这样的非理性政策。”此前,有消息称中房集团董事长孟晓苏在清华大学金融论坛上,公开表述不支持取消期房销售。
在孟晓苏看来,期房销售不光是转移掉了一部分风险,也使购买者获得了一部分收益,例如优先购买权和较现房低廉的售价。假如要取消期房,直接后果之一就是房价更猛烈的上涨,这更不符合购房者的要求。
“取消期房销售呼声已经有多次了,但是我觉得这个政策实施的可能性不大。”本地一位不愿透露姓名的房地产开发商的看法,代表了很多同行的观点。
“期房预售的执行过程中存在的一些问题,是不可否认也不能回避的。例如,烂尾楼、房图不一等。但如果就此而认为商品房预售制度就是罪魁祸首而将之取消,而有因噎废食之嫌。如果为了弥补个别开发商的过错就要让整个行业“连坐”似乎有些欠妥。”这位开发商还表示,目前房地产市场上出现的各种问题,一味建议取消打压并可行,而是需要职能部门进行有效的疏导。
开发商的面对“期房禁售”的恐惧,自然出于情理之中。据有关方面的不完全统计,房地产开发资金来源中,约40%来源于预售获得的资金。对众多开发商而言,销售制度的取消,会导致资金周转困难、新项目开发乏力,可以说是扼住了开发商的喉咙。此外还有观点认为,取消期房销售,将严重影响中小开发商的发展,导致房地产开发商向“寡头化”方向发展,一旦“寡头们”形成与方便面企业类似的价格联盟,将导致房价无法控制。
现实:购房者要塌实不要欺骗
虽然,目前房地产市场上现房项目相对稀缺,但在《楼市》的调查中显示,众多购房者仍然偏向选择购买现房。究其原因,主要是因为在现房交易中,可购房者减少与开发商的矛盾纠纷、改变购房人在买卖过程的弱势地位和对项目品质、物业得以直观了解这三个方面。被调查者中,偏重此三项的分别约占20%、21%和20%。
在调查中,根据被调查者反馈的信息来分析,虽然期房与现房相比,其具有相对低廉的房屋售价、相对选择余地较大的房源和户型、相对较高的购房成功率这三项不可复制的优势。但在目前的房地产销售市场,购房者更关心的房产项目的品质保证与交易风险性。
“选择现房,虽然在资金上要多付出一部分,但作为大额消费品,良好的项目品质与较低的购房风险,仍然是广大购房者所期望的。”参与调查的一位被调查者,曾做出如上表示。而他的观点,也在调查结果中得到了体现。
购买现房房屋品质可实地检验、“一房多卖”、“烂尾楼”等纠纷出现几率少这两项,在倾向购买现房的被调查者中被选比率分别高达49%和40%。
在中国社科院教授易宪容看来,期房销售制度是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房销售过程中的风险,而只是让消费者及银行来承担风险。
关于期房销售以后的发展将会如何?时间将会给出答案。
1、期房销售模式产生的历史背景
1953年,香港住房严重不足,需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年10年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被外国人戏称为“中国人的第五大发明”,并波及到东南亚地区,之后传入中国内地。
2、历次取消期房销售制的呼声
期房销售制度的最早倡议者是广东省人大代表朱永平,2003年10月,朱永平向广州市国土房管局指出期房销售制度的五大弊端,建议废除期房销售制度。
2005年7月31日,在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上,国土资源部土地利用管理司司长廖永林再次建议应该完全取消期房销售,从而引发了延续至今的是否取消期房销售制度的争辩。
2005年8月份,央行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消期房销售制。
2006年,在十届全国人大四次会议上,全国人大代表白鹤祥联合33位代表建议修改城市房地产管理法,取消房地产期房销售制度。