|
||||
国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组近日发布了一份报告,建议把目前的期房销售制度,改为现房销售制度,以规范房地产交易秩序,促进房地产市场可持续发展。从近期的连续发声来看,在国家发改委眼里,建设部一直力保的期房预售制度,是必须要取消的。
在中国,一度以来,一直实行的是期房预售制度,期房销售占到全部房地产销售的90%。在房地产开发企业资金结构中,除了部分自有资金和银行贷款资金外,其他全靠期房预售提前收取资金和工程建设、材料供应方垫付来解决。目前,绝大多数开发商的项目运作包括后期的建设以及其他项目的再发展,主要资金很大程度上都依靠预售款,这是一笔不需要利息的贷款。因此,如果销售期房制度取消,开发商在资金链上将承受不小的压力,资金来源将会成为很大问题,尤其是中小开发商。这样,必然会导致房市大洗牌。
只是,一个不容忽视的事实是,不少房地产企业手中都囤有土地,减持土地和加快开发步伐、压缩开发计划与规模以及包括吸收外资在内的资本意义上企业融资,将是不少房企解决因取消期房预售造成资金供应短缺的办法。至于那些既资金短缺又手中无地可卖的中小开发商,则可能淘汰出局。不过,对于发展中的中国房地产业来说,房市洗牌是必然要经历的。一些实力差的中小开发商,因取消期房预售被淘汰是正常的。事实上,不少中小开发商也是混淆房市舆论以及哄抬房价、炒房做市、想趁机多捞一把等严重违规、扰乱市场秩序的主要力量。因此,他们中的一部分因资金短缺等原因,被并或直接淘汰出局,并不可怕。相反,有利于房市升级,有利于房市健康发展。
有地产界人士认为,由于目前楼价上涨过快的主要原因是供应量不足,如果取消期房预售,市场上的供应量将大幅度减少,会引起房价飞速上涨。这种现象,也许会在一定时期也只在一定范围、一定程度上出现,但难成为不让取消期房预售的理由。因为,即使不取消期房预售,房价依然在飞快上涨。如果房价真在已经飞涨的基础上在短时间内再飞涨,那很难想象其后果了,那必然会招致政府的直接针对房价的严厉行政手段。政府直接针对房价的严厉行政手段,可以说必然会招致房地产整个行业的“灾难”降临。对此,有优势的房地产企业必然说不。在他们的作用下,出现在已经飞涨的基础上在短时间内再飞涨房价的情况可能性不大。况且,近年来大量的投资已经增加进入楼盘开发中,供应量已经逐年大幅增加。如果需求被真正降温,供求情况不会比今天严重。
还有人认为,取消期房预售,应需要一年左右的过渡期,以使得过渡期后,市场上积存了大量现房,才不会给供求造成压力。这或许又是个伪命题。因为,即使再过一年后,也不会出现“市场上积存了大量现房”情况。事实上,在取消期房预售成为既定时间执行的政策后,如果真等一年后再执行,没有开发商愿意在这一年间不卖期房而等到一年后卖现房。也就是说,一年后,市场上的期房和现房比与今天依然差不多。
另外,也有人认为,取消期房预售,会造成民众买不到房的恐慌心理,可能导致他们与开发商进行私底下交易,为其带来更大风险。因为,作为开发商来说,虽然取消预售制度,价格会卖高,但对于企业来说却存在很多风险,开发商是不愿意只卖现楼的。这个观点也值得商榷。因为,这个观点存在三个前提:一是房市房价上涨预期和民众因担心房价继续上涨却买不到房的恐慌心理不改变。二是认为即使有明确的政策制度规定,而开发商普遍违反规定违反政策。要知道,如果大家执行同样的制度,当可能遭受到的风险达到一定程度时,是没有开发商会冒那种没有必要冒的风险的。三是目前所有的房市形势不会改变。对于基于这三个前提的观点,之所以值得商榷,是因为有市场可能变化、中央政府继续深化宏观调控存在,还有即将召开的中央重要会议将起重大影响的因素,以及,目前日趋严峻的经济形势必然逼迫政府加速、加大力度治理。正所谓,物极必反。这些对房市的未来发展,对未来房价走向,必将产生重要影响。如果真象此观点基于的三个前提那样,即使取消期房预售也没有用了,取不取消期房预售已经没有意义。