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宏观调控并没有止住物价上涨的势头,与此同时,一些重点城市的房价更如脱僵野马一发不可收拾,天津房价同样保持上涨的态势。是什么原因导致了这样的局面?事实如何?
全国房价反调控上涨
7月某日晨,天津越秀路街头。
“怎么肉涨钱,果子也跟着涨钱呀?”王大娘拿着买早点的小锅,嘴中嘟囔着,离开果子摊儿。
“现在只有房子还能保值。”在一个小早点铺,物价、房价一时成为人们议论的话题。
近期,从猪肉、方便面涨价开始,物价出现普涨的势头。据国家统计局公布的数据,今年上半年我国CPI同比上涨了3.2%,其中6月份CPI同比上涨了4.4%。7月份,居民消费价格总水平同比上涨5.6%,其中城市价格上涨5.3%。
物价上涨的同时,全国的房价也是涨势依旧。来自国家发改委和统计局的最新调查显示,今年二季度,全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%。数据显示,房屋销售价格同比上涨6.3%,涨幅比一季度高0.7个百分点。其中,涨幅较高的城市主要是:深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%等。其中,天津上半年商品房涨幅较快,同比上涨约12%,目前,天津市区内住宅期房均价已突破7500元每平方米。
简单数据的背后可以说明,目前在全国范围内房价出现“反调控上涨”。为什么会出现“反调控上涨”?2004年至今已经加息7次,金融、税收、国六条、国八条等各种政策不断,但是实际执行效果却不尽人意。是怎样的原因?
瑞信亚洲区首席经济学家陶冬在接受媒体采访时表示:“这是一轮报复性的价格上涨,显现出以‘国六条’为代表的房地产新政并未奏效,政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。”
南开大学经济学博士刘玉录通过数据也表达了类似的观点。他认为,在大的经济环境下, CPI指数不断上涨,全国商品房空置率在1.2~1.3亿平方米之间,可以说明目前已经出现轻度的通货膨胀。目前,整体经济发展由过快发展到过热,在此基础上,整体消费品价格的上涨,说明人民币贬值、汇率上扬。由此,固定资产价格上涨,投资增多,房价上涨成为必然。
天津房价上半年涨幅超10%
在全国房价上涨的同时,天津房市也是火爆异常,房价保持上涨的态势。
据《楼市》市场研究部了解,由于区域价值提高、产品升级,多数在售楼盘二、三期等后期价格普遍上升。有的项目一共N期入市,每期开盘均价都要以最少1000元的幅度上涨;有的项目明天和今天的单价就相差100~200元。
根据21世纪不动产天津区域分部根据房管局公布的交易数据显示,我市上半年房价保持上涨的势头,上涨幅度超过10%。2007年1~6月全市商品房销售421万平方米、245亿元,销售均价为5819元/平方米,比去年上半年上涨了16%以上。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
随着房价的上涨,近期土地市场也是火爆异常,多块地块创下历史新高。近期,河东区新开路地块以10.6亿被深圳振业竞拍成功,其楼面地价超过9000元/平方米。
据了解,目前新开路地块附近的北斗星城项目,2006年8月8日开盘的价格为5700元/平方米,现在的均价为6800元/平方米。而该地块楼面地价已经超过6800元/平方米,未来此地块房价可以推算,至少在15000元/平方米。由此可见,目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价,也必然带动期房价格的上涨。
近期,天津多块土地以高出起挂价悬殊的价格竞得,引起业界关注的同时,高地价对与房价的促进更是显而易见。天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数显示,天津市地价呈稳步上涨之势。今年第二季度中心城区综合地价水平为1916元/平方米,较今年第一季度增长2.17%,比去年同期增长6.55%。
中原地产高级分析师余宏涛认为,地价的上涨完全是刚性的,因为土地的稀缺和供不应求,各路房地产开发商想发展下去,就需要各施其能,竞得土地。由此,地价的刚性上涨,地价占房价的比重不断加大,便直接造成房价不断地攀升。
房价上涨将激发新一轮调控
房价疯涨已使得南京、深圳等地方政府高调出台诸多政策来控制房价,新一轮全国性的调控政策是否正在酝酿呢?余洪涛认为,目前更重要的是加快保障型住宅建设和优化供求结构。有统计数字表明,目前商品房供应结构存在一定矛盾。今年上半年,全国商品住宅新开工面积和竣工面积增幅同比均有所回落。同期,商品住宅销售面积和销售额大幅提升,均超过百分之二十。
中国房地产业协会副会长朱中一也在北京举行的“二00七年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上指出,造成房价上涨的主要原因是市场供不应求加剧,供求关系紧张。
研究报告指出,今年上半年,中国商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08,明显高于去年同期,市场供不应求的矛盾进一步加剧。同期,对四十个重点城市统计数字测算,商品住房批准预售面积比实际登记销售面积少两千万平方米左右。说明各地供给小于需求的矛盾较为突出。
面对供求矛盾经济学家谢国忠曾公开表示,中国应当考虑开征1%~2%的房产税;成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭;允许地方政府发债以满足发展基础设施的融资需要,而公共交通的完善,为普通消费者在郊区县购房创造条件,客观上可以增加商品房有效供应,缓解供需矛盾和房价上涨的压力。由此,调整供应结构增加保障性住房供给是未来主要调控方向。