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为了适应宏观调控新政,很多房地产开发公司都将因为调整户型、面积等将建设、开盘时间拉长,这使开发商的银行贷款期限拉长,贷款利息增加。最终,这些成本开发商一样会加入到房价中。
还有一种分析认为,北京有几百个未取得施工许可证、需要按政策修改设计的项目无法开工。有代理公司预测,下半年开发楼盘仅为上半年1/2。由于目前北京的实施细则尚未出台,尤其是对“90平方米占70%”的比例规定暂无明确定论,在这种情况下,已审批但未取得施工许可证的项目仍然无法开工。据官方人士透露,这样的项目有603个,其中包括原定今年即将入市的新项目。
“即使8月份对这类项目有明确的处理意见,但一个项目从取得相关证件到开工销售至少需要4-6个月,按此推断,今年下半年整体开发数量将减少。”思源顾问董事长兼总经理李国平表示。
“从目前的市场现状看,今年北京市的新盘总体供应量不会太大,这对本来就处于供小于求局面中的房地产行业来说,只能推动房价上涨,而不会下跌。”一位地产分析人士认为,虽然此番调控中政府推出了限价房、要求建90平方米的小户型,但这类项目要真正推上市场,最少也要近一年的时间。
“由于受2008奥运会的助推,再加上北京作为国际大都市的首都效应,购房需求依然高涨,但供应量从目前来看没有太大变化。因此,房价下跌的可能性并不大。”该人士表示。
调控没有打中要害
“宏观调控政策并没有打中要害。”一位不愿意透露姓名的专家认为,事实上大家一直争议的物业税、消费税对规范房地产市场的作用可能更大。
“物业税是各国普遍的税种,是房产保有阶段的税种。估价机构根据房产的增值情况定期调整税收额度。如果开征物业税,投资购房者还会买第二套房空着吗?如果开征物业税,购买住房时,还会拣别墅、高档住宅和大面积住房吗?如果开征物业税,中国人还会把房产看为财富象征、把租房看作‘没面子’吗?如果开征物业税,中国人还会有超过美国的住房私有化率吗……”上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明指出。
他认为,开征物业税,一系列市场问题都可以迎刃而解,政府部门还可以利用“涨价归公”的物业税,解决弱势群体的住房问题。从理论上说,如果不征收足够的物业税,富人会囤积房地产,并将租金收入购买更多的房地产,房地产就会向少数人集中,价格和租金会持续上升,从而导致房地产泡沫。