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“仅2007年1月至7月,我们法院受理审结银行起诉个人的房屋按揭贷款纠纷案件就有35件,占同期审结的一般借款合同纠纷案的76.09%!”昨(3)日,锦江区法院公布了房屋按揭贷款纠纷案件调研报告,该报告不仅指出了此类纠纷案件特点,同时针对我国进入加息周期后,存在的盲目购房情况提出了建议。
>>>特点:贷款年限长额度高
据此次调研报告显示,2007年以来的房屋按揭贷款纠纷案件特点显著,其中贷款年限长、额度高、贷款者为中青年贷款者遇到的纠纷较多,同时,二手房抵押贷款的纠纷要明显多于新房。
此次调研的35件案件中,贷款年限一般比较长,其中贷款10年至20年的13件,20年以上的18件,二者占调查总数的91.43%。因为年限越长,个人还款能力变化性越大,越容易引起欠款纠纷。案件通常贷款额度高,借款最多的超过60万元,月供也超过家庭总收入70%,借款占总房款70%以上的占89%。
出现纠纷的购房人年龄大多在25岁至45岁,大部分就职于流动性很大的职业,并且购房人中38.78%系外地来蓉人员。另外,全部纠纷中仅有9件有第三方提供贷款担保,其余均以所购房屋为抵押物。
二手房纠纷居多
不少人认为房价会持续上涨、或为了买房落户结婚,甚至以“炒房”作为投资,所以通常会想方设法尽早买房,根本没有考虑到自己的实际购买能力,也没有预计到将来可能出现的各种风险,一旦遇到突发事件,或者过少估计小孩教育经费,都可能造成纠纷。
相比购买新房来说,二手房抵押贷款纠纷明显偏多,其中二手房纠纷就有26起,其中商铺性质房屋占8.57%,一人购多套的占2.86%。由于经济限制,不少购房者青睐于购买二手房,却忽略了二手房贷款有着更大风险,特别是经济条件不好的购买者,遇到变化的可能性更大。
由于二手房买卖的特殊性,使上下买家有可能通过阴阳合同或假合同骗取贷款,房屋评估价格差距等,也加剧了二手房贷款的风险。
>>>漏洞:虚报收入无法惩戒
调研报告显示,一些购房者不惜开具虚假收入证明以向银行借贷,其中一些仅半年就因无法还贷,而被银行清欠。同时,为了在激烈竞争中实现利润最大化,银行往往降低门槛,对收入证明真实性审核不严。目前,由于对虚开高收入证明的单位或个人无相应惩罚机制,这也让贷款人在伪造高收入证明时,有些肆无忌惮,特别在虚开收入证明后却无法按期还款,大大增加了房贷风险。
还有不少人误解了最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释,认为只有一套居住房的情况下,即使还不了房贷,银行也不能变卖其抵押房屋,所以在超能力盲目贷款后,又违约甚至恶意欠贷。
本次调研的案件中,贷款纠纷所涉及的银行90%以上都是国有商业银行。由于信用机制不健全,也加大了银行在个人房屋贷款业务中的风险。加上社会环境对欠贷人的宽容,让他们感觉不还贷也不会降低社会评价,更容易造成借款人在贷款初期冲动。
>>>提醒:4次加息负担明年释放高估还款能力实在危险
日益增多的房屋按揭贷款纠纷,不仅影响了社会的和谐稳定,其中还隐含了各类金融风险,因此,建议购房者积极采取防范措施,在购买到称心如意房屋的同时,将按揭贷款风险降低到最小。
提高社会监控能力
购房者首先要客观估计自身购买力,对未来职业发展和家庭收入作合理预期,尤其年轻人或外地来蓉人员,在经济实力相对较弱以工作不稳定情况下,应优先考虑租房。
银行内部也应强化管理制度,建立房贷风险控制体系,包括健全银行个人诚信体系、提高房屋按揭条件、加强贷款资格审查等流程。与此同时,也应当进一步完善法律法规及加强法律宣传,通过建立个人社会信用体系和惩戒机制,有效抑制乱开虚假证明行为,大力提高社会监控能力。
在最终执行方面,也应建立健全社会联动机制,对恶意赖帐和拒不执行法院判决的,可通过曝光等方式予以督促其执行。
超能力贷款是误区
当前我国已进入加息周期,自从2004年以来央行连续多次加息,仅2007年1月至8月就已4次加息,这致使购房人的还贷压力不断增大,特别是对部分月供较高、经济实力相对较弱的贷款人来说,已经开始不堪重负。由于很多购房者并没有考虑到将来可能出现的变化和危机,从而走进超能力贷款的误区,这是一件相当危险的事情,很多高估还款能力的购房者,将会遭遇不同程度的还款问题。
通过调研报告可以预期,今年央行4次加息带来的房贷负担在明年一起释放时,起诉到法院的房屋按揭贷款纠纷还将大量增加。锦法宣早报记者吴佳惠
>>>案例点击
●案例一出生于1978年的欧某因为购房,于2003年3月28日与某银行签订了《个人住房按揭合同》,合同约定欧某向银行借款12万元,并在每月20日前等额归还贷款1275.13元,抵押物即所购买房屋。随后,欧某顺利从银行获得贷款,但截至2006年10月20日,欧某已经逾期还款9期,于是银行将其起诉至锦江区法院,要求与其解除《个人住房按揭合同》,并归还贷款92880.76元和贷款利息、逾期利息、罚息等共计3898.57元。
●案例二2004年8月10日,李某向某银行出具一份《财产共有人抵押承诺书》,该承诺书载明李某与范某是夫妻关系,为财产共有人,双方向银行提出贷款申请金额18万元,贷款期限10年,并自愿以房产作抵押。随后,银行提供住房贷款18万元。截至2007年2月2日,范某却连续14期未按约还款。
为此银行起诉至锦江区法院,法院审理后判决解除银行与被告签订的《个人住房按揭合同》,被告应返还银行借款本金163366.9元,偿付利息、罚息、复利13722.98元。