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上月21日央行进行了今年以来第四次加息,使得京城楼市的购房成本日益加剧,投资客明显有所减少,购房自住者有所增加。尤其是在均价为1.5万元/平方米以上的楼盘中表现尤其明显。据统计数据显示,8月份1.5万元/平方米以上楼盘成交占比达19.1%,主要分布在朝阳区的大望路、国贸地区,海淀区的万柳区域、远大路地区,崇文区的新世界区域等。其中,大望路、国贸地区投资比重仍然较高,其他区域如万柳、远大路、新世界区域受不断调控成本增加影响,投资购房者减少,自住比重占到了80%以上。
CBD区域2万元/平方米以上楼盘仍以投资客为主
据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示,8月份大望路、国贸地区楼盘成交价格在2万元/平方米以上,区域内购房需求量很大,但区域内业主房源挂牌量不多,供需矛盾较为严重,达到1:10左右。大望路地区成交楼盘以华贸中心、万达国际广场、蓝堡国际公寓为主,国贸地区成交楼盘以财富中心、新城国际为主。
华贸中心楼盘成交以投资客居多,主要看重楼盘的高出租率且租金高而有稳定租赁人群。目前该楼盘成交价格在2.2万元/平方米左右,1居80平方米出租的租金在8000元/月左右,2居120平方米,租金在1.2万元/月左右,投资回报率为5.45%。
万达国际广场的公寓项目,目前售价在2万元/平方米左右,一居61平方米,租金为6500元/月左右,2居126平方米,租金为1.2万元/月左右,房屋基本无空置期,且租金较高,这也是吸引投资者的一个重要原因,投资回报率为6.39%。
此外,区域内的新城国际项目成交以投资者居多,购房后大都出租给CBD区域的高级白领,以外籍人士居多。目前新城国际售价在2.5万元/平方米左右,1居租金为6500元/月,2居租金为1.1万元/月左右,项目投资回报率在6%左右。
万柳区域1.5万元/平方米楼盘偏向自住
统计数据同时显示,8月份万柳和远大路地区楼盘成交均价在1.5万-2万元/平方米左右,有个别楼盘突破2万元/平方米。区域内房屋成交以自住为主,一方面是因为区域内环境好配套齐适合居住,另一方面不断加息成本增加,抑制了部分投资需求。区域热点楼盘以万柳地区的蜂鸟家园、万泉新新家园、阳春光华为主,远大路地区成交楼盘以世纪城为主。其中,蜂鸟家园项目售价目前为1.8万元/平方米左右,购房者主要集中于为小孩上学读书和为老人买房为主,一居室较受大家青睐,面积在43.37-65平方米之间。目前这样的一居室出租的租金在3000元/月左右。
万泉新新家园项目全部为板楼,项目成交以大面积为主,购房人群主要以山西人居多,购房面积在200-300平方米左右。目前,万泉新新家园项目售价在2.4万元/平方米左右。此外,远大路地区的世纪城项目由于规模巨大,小区生活配套设施齐全,周边教育人文氛围浓厚,吸引众多为了孩子上学而购房者。