|
||||
老房贷款紧缩次新贷款宽松———
继央行频繁使出“加息”杀手锏后,又接二连三地抛出一系列神秘“暗器”。日前,有报道称,“建行已将二手房个贷首付比例提高至四成”。还有报道称“招商银行已经拒绝对房改房贷款”。这些消息虽未经银行“亲口证实”,但种种迹象表明,银行房贷的发放确实比以前更为“小心谨慎”了。
银行房贷的发条越拉越紧后,老百姓们更多担心的则是,以后贷款买房哪些房屋可以做贷款?哪些房屋做不了贷款?就此,记者采访了北京首家个人房屋贷款顾问公司———“伟嘉安捷”的专业人士。
●70、80年代二手房银行贷款日渐紧缩
北京市上世纪70、80年代的二手房,房龄较老,位置多在二环以内,没有物业管理费等支出,社区配套设施并不十分齐全。但因其位置佳、交通方便,即便单价高,总价核算下来却也能够让大多数人接受。但70、80年代的二手房银行贷款却较为困难,特别是在频繁加息后“银根”缩紧的形势下,对于这样的房屋,银行更是“能不贷款就不贷款,能少贷款就少贷款”。
案例分析:酒仙桥一带1982年的二手房,一居室50平方米,总价52万元,银行评估50万元。按照最新调整的优惠利率6.43%计算,该套房屋的银行贷款35万元,首付款17万元,月还款额3034.5元,月利息1090.05元。
贷款指导:“伟嘉安捷”专家指出,贷款购买70、80年代的二手房需要注意购买1982年以后的房屋,这样银行会更好批贷些。同时应注意这种年代的房屋,目前银行最高贷款年限可达10至15年,最高贷款额度可到7成。
●90年代二手房银行贷款无特殊限制
到了90年代,开发商们近似“狂热”地进入到楼盘集中“挖掘”期,林林总总的楼盘拔地而起。90年代以后修建的房屋三至四环居多,户型设计上开始出现“厅”的概念,60多平方米的二居室会有一个6至9平方米左右的小厅。周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋要完善得多,有一定的物业费用。贷款购买90年代的二手房,基本上银行并无特殊限制,通常情况下都可以做贷款。
案例分析:亚运村1992年一套80平方米的二居室,总价96万元,银行评估90万元。按照最新调整的优惠利率6.43%计算,银行贷款72万元,首付24万元,月还款额5336.64元,月利息2336.64元。
贷款指导:“伟嘉安捷”专家指出,根据银行贷款规定,90年代的房屋,90平方米以上最高可贷7成,90平方米以下最高可贷8成,贷款年限10-20年不等。通常情况下,90年代的房屋如果进行其他融资类贷款的话,银行也是十分乐意接受的,像抵押消费贷款、换按揭贷款等。不过,90年代房屋类型当中,也有部分银行批贷较难,受政策限制约束较严格的品种,即经济适用房。尤其是在房产信贷政策收紧后,经济适用房将面临着银行不再为客户做贷款、无法审批、放贷的局面。
●2000年以后二手次新房银行贷款条件优厚
2000年以后建成的房屋更加颠覆以往的建筑风格,跃层、复式等各式各样的房屋户型的出现,使楼盘开发进入多元化改良发展。特别是五年以内的二手次新房,除了社区氛围、周边配套相对完善之外,在人性化服务上也有提高,如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。
案例分析:以2000年以后建成的楼盘10AM新坐标为例,95平方米的小三居,总价133万元,银行评估120万元。按照最新调整的优惠利率6.43%计算,银行贷款84万元,首付49万元,月还款额6226.08元,月利息2726.08元。
贷款指导:2000年以后建成的二手次新房,由于其各方面条件较好,所以银行在贷款时,无论是买房自住的交易类贷款,还是用于生意周转、家庭急用、孩子上学、投资等所需的非交易类融资贷款,银行对于这部分二手次新房的批贷审核还是能够快速处理的。另外,2000年以后建成的房屋,其贷款标准与90年代的一样,都是90平方米以上最高可贷7成,90平方米以下最高可贷8成,贷款年限10-20年不等。