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对时下的地产热市天津静安地产总经理张小明有着不同见解,他认为:“热市中高价卖走的是未来愿景,天津的未来愿景逐渐明朗而使房价上升加速,因为没有人会出钱买一个即将贬值的商品,若大家同时感知到了这种愿景就会造成阶段性推涨!价格仍然与需求的多少有直接关系,天津地产热市有可能会进一步加剧!”
静安地产在天津的项目为“壹街区”,一期在热市到来之前便被追捧,也一直是老城厢区域的领涨项目,一期均价飙到了9000元以上,二期还有600套房子,计划二期开盘均价挑到10000元以上。
张小明在热市之前会对销售管理的多一些,目前几乎不太在意销售的状况,他感觉现在的销售已经没有什么挑战性了,于是将注意力更多的转到拿地方面来了。参与了几块地的考察,但至今仍未出手。他说:“静安会一直关注市内六区,如果是周边将选择至少500亩以上的体量做开发”。
房价上涨明细帐张小明说他自己是生在计划经济时代,长在计划经济时代,可人到中年却踏进市场经济的大门。在上海放着15000元水平的房子不做,到天津开发6000元的房子,有人曾经不解,但如果看到他6000元的房子卖到12000元后,会不会有人改变曾经的想法呢?
1、地价强烈上涨预期,很多企业不多获利的话,很可能没钱继续玩下去了。最近深圳振业与金地拿下的两块地对他触动也很大,按常理振业拿得的地块三年后开发才可能赚钱,只不过眼下的涨势来的汹涌,未来如何很难下定论。张小明是第一个用面粉与面包的例子解释这个问题的人,当面粉价格超过面包时,计划经济的那一切理论就不灵了,在市场经济中供需决定一切。只能说购房者买房看到的是未来愿景,而开发商看到的是土地的未来愿景,因此在招拍挂市场上新的地王一次次诞生,未来的中小地产企业生存空间会越来越小。地价的涨幅预期要超过20%甚至更多。
2、原材料市场的上涨,人力成本上涨(建筑工人),这些每年有6%-10%的涨幅。
3、物价的上涨,CPI平均下来每年有5%-8%的上扬。
4、税赋的增加,张小明说:“前几天有人向我汇报说天津的土地使用税从5元/平米/年,上涨为25元/平米/年,包括新出台的土地增值税清算等等,都在增加着”。
房价上涨于部分人无意义房价上涨对一大部分人来说是没意义的,因为这部分人只有一套房,卖掉后仍然需要高成本来解决居住问题,涨与不涨是一个样,唯一区别在于房价会推动其它物价的上涨(这是一种复杂的变化),不过这种影响会表现滞后一些,而且来的也会温和一些。
房价上涨与开发商无意义,这个道理与人一样。因为房价涨了,暂时收入增加了,但如果要滚动开发的话,多得到的利润会淹没在下一次的地价、人力、物价中,这样的后果还有一个就是资金的风险越来越大。
对于哪些有两套房的人来说,房价的上涨可能会让其资本增加,但如果其它物价也在飞涨的话,哪也就一样没有意义了;对于只开发一个项目不再继续的企业来说,额外的利润才算是保住了,但目前这样的企业并不多。因此房价上涨最大的受益者就是哪些拥有两套以上住房的人。
商人≠慈善家问及未来可能会有何调控政策,张小明说:“调控会有的,眼下的方向就很好!”。他指的是中央刚刚召开的住宅工作会议,新任建设部副部长将主导成立住宅保障司,国家要出手解决低收入阶层的住宅问题了,这让开发企业少了些后顾之忧。
商人≠慈善家,只是在特殊条件下这两者才能划等号,商人是赚钱的,这本身是一对矛盾体。在热市中地产商只能是随行就市,所以不能指望着地产商去照顾低收入人群的住宅问题,然而这又是一个不得不考虑的问题,只能政府来承担这部分责任。
最后张小明讲了这样一段话:“我们国家的外汇储备是世界第一,说明国力很强,即使遇到点挫折也能扛过去,但唯一不解的是拥有第一外汇储备的国家,社会福利多少年来并无太大变化,这个问题很难理解。还有,如果今年10月12日的秋季房交会还能大量的发现6000元至7000元的房子的话,明年的房价涨幅一定会控制在3-6%之间,如果不能找到,明年房价仍然是一个快速上涨年,而且上去了就不再下来了。”