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日前,北京住房公积金管理中心向各中介机构下发了《关于调整存量房住房公积金贷款业务流程的通知》,虽未对广大群众正式公布。但从8月27日起,市管公积金贷款已经开始执行了新的交易流程。紧随其后,9月1日国管公积金也开始启用新的贷款交易流程。
虽然,目前公积金贷款客户开始执行新的交易流程。但是,就公积金贷款流程突然“变身”的特殊情况,广大房贷消费者还是存有许多疑问?为此,京城知名个贷服务机构“伟嘉安捷”专家为客户详解如下:
1、目前,公积金流程变改之后与以前相比有哪些变化?
(1)将评估环节调整到面签之前。以前公积金贷款的流程是,先面签再评估。即买卖双方签订合同、客户交齐首付款后到公积金管理中心进行初审,初审完再评估借款人信用及抵押物。这种流程下,买卖双方中任意一方有突发事件,评估过程就可能会延期。而新流程首先办理较为麻烦的评估环节,能够节约不少时间,更加方便客户贷款。
(2)新流程还改变了贷款的发放方式。在取得房屋所有权证后,银行直接将贷款下发给业主。在过去,二手房交完税款之后,银行将贷款下发到公积金担保中心,等取得房屋所有权证后,公积金担保中心再将贷款下发给业主。
(3)国管公积金与市管公积金最新交易流程。
国管公积金:
①签定合同;②贷款预审;③房产评估;④缴纳首付款;⑤银行审核;⑥送往国管中心审核;⑦银行批贷;⑧银行面签;⑨产权登记及转移;⑩领取新房产证;⑾业主领房款;⑿抵押登记;
市管公积金:
①签定合同;②贷款预审;③信用评估和抵押物评估;④缴纳首付款;⑤管理中心初审(复审);⑥银行面签;⑦产权登记及转移;⑧领取新房产证;⑨业主领取房款;⑩抵押登记;
2、除了二手房可以做公积金贷款外,新房也可以做吗?具体有哪些?
一般来说,开发商只要“五证”俱全,就可以为客户办理公积金贷款。但是,根据开发商的情况不同,有的新楼盘可以做公积金贷款,有的楼盘却不能做公积金贷款。“伟嘉安捷”指出,如果开发商指定其银行可以为买房客户提供公积金贷款业务,那么,银行也是乐得为客户办理此业务的。
3、如已经做了商业贷款的,可不可以转做公积金?
不可以。因为,公积金贷款是在买卖交易发生之前客户所选择的贷款方式。如果客户已经签署完合同,选择了商业贷款并且银行已经批贷,那么依照规定,借款人是不可以再转做公积金贷款的。除非客户有需求再购买另外一套房产,那么,这套新购置的房产可以选择新的贷款方式,公积金贷款或商业贷款两者皆可。
4、目前,在新一轮加息后,公积金贷款利率是多少?
9月15日,央行颁布了第五次加息政策,此番加息后的公积金贷款利率为:五年以上执行新利率5.22%,五年以下执行新利率4.77%
5、加息这么多次,公积金还款额增加了多少?(与06年比)
目前,根据9月15日之后央行调整的公积金利率计算,现行公积金贷款利率为5.22%,1万元20年期的贷款,月还款额度67.22元。2006年最后一次加息后公积金贷款利率为4.95%,其1万元20年期的贷款月还款额度为65.72元。前后相减,央行最新调整后的公积金利率与之前调整的一次利率相比,借款人的每月还款额度增加1.5元。
“伟嘉安捷”专家举例说明:以银行贷款50万20年期为例,按照公积金新利率5.22%计算,月还款额为3361元;按照此番加息前的公积金贷款利率4.95%计算,月还款额为3286元。如此来看,加息前与加息后对比,借款人的每月还款额度增加75元钱。
6、夫妻两人都有公积金,可以用公积金贷多少万?能贷几套房?
如果夫妻两人单位都为其缴存公积金贷款,那么在使用公积金贷款买房时可能出现以下三种情况。
第一种情况:如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为市管级别,那么夫妻双方可以共同贷款购买一套住房。单笔最高上限额度为60万。
第二种情况:如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为国管级别,那么夫妻双方可以共同贷款购买一套住房。单笔最高上限额度为60万。
第三种情况:如果夫妻双方中有,一方单位缴存的公积金贷款为市管级别,而另一方单位所缴存的公积金贷款为国管级别。那么按照规定,夫妻双方可以贷款购买两套住房。单笔最高上限额度为60万。
另外,“伟嘉安捷”专家指出,根据《个人信用评估报告》评定的信用等级,AA级的借款申请人,贷款客户可以在原来可贷款客户基础上上浮15%。AAA级的借款申请人,贷款客户可以在原来可贷款额度基础上上浮30%。也就是说,如果借款申请人为AA级,那么在公积金贷款最高上限60万的基础上再上浮15%的贷款额度,也就是69万。同样,如果评定为AAA级的借款申请人,在公积金贷款最高上限60万的基础上再上浮30%的贷款额度,就变成78万。如果夫妻双方有一个被评定为AA级或AAA级,那么其公积金贷款额度将会再次延长,至于具体能够贷几套房,仍按上述三种贷款情况来定。
7、借款人可以申请多少年的公积金贷款?
根据住房公积金管理中心规定,住房公积金贷款年限一般为1-30年,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。
8、如何确定住房公积金贷款的具体贷款额度?
(1)计算借款申请人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例;
(2)计算最高可贷款额度:借款申请人的家庭月收入(指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入),每月至少扣除400元的生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。
(3)具体贷款额度要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款要求和个人信用等级因素。
9、办理住房公积金贷款时,为什么必须提供担保?住房公积金贷款有哪些担保方式?
“伟嘉安捷”专家告诉贷款购房人,办理住房公积金贷款时之所以让借款申请人提供担保,主要是为了防范住房公积金贷款风险。目前中央国家机关分中心认可的担保方式有四种:房产抵押加保险、房产抵押加阶段性保证、连带责任保证、权利质押等担保方式。
10、购买二手房申请住房公积金贷款,是否需要对所购住房进行评估?
借款申请人在申请住房公积金贷款前,应先到具有房产评估资质的评估机构对房屋可能性和房屋价值进行评估,由评估机构出具您欲购房屋的评估报告。贷款申请人在申请住房公积金贷款时,除提供相应的贷款申请资料外,还须提供评估报告原件。贷款审批通过后须对房屋办理完抵押登记后,方可放款。