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28日,中国人民银行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下简称“通知”)。通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
“这个政策太粗糙了,我们等待具体操作细则出台。”对此,南京各商业银行均表示,暂未接到总行下发的关于第二套房贷款首付提至四成正式文件,并对政策该如何实施充满猜测。
对于该政策,商业银行会如何执行,执行过程会不会走样?新政对购买第一套房的市民会产生哪些影响?商报记者采访各商业银行的专业人士,为读者详细解读。
新政执行会不会走样阅读提示:提高“第二套”首付,会促进商业银行之间的竞争。业内人士担心,部分银行为争夺客户,会曲线操作“低首付”。
通知发布之前,商报的报道也表达了监管部门有可能提高第二套房首付比例,而央行与银监会公布的文件内容证实了这一点,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
而且,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50% 。
同时央行也明确了相关定义,“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,而首套住房贷款的政策不变。
与此同时,新政策还收紧了商业用房的购房贷款,不仅规定利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋,而且明确商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超10年。
商业用房贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%。
受访的各家银行负责人均表示,对于央行和银监会的政策,没有银行敢不执行,此前也没有先例。所以,新政在执行上不用怀疑。
但提高“第二套”首付,会促进银行之间的恶性竞争,是不争的事实。2005年8月,央行建议建设部取消预售,提高首付,在红头文件之下,在中资银行和外资银行之间,为争夺按揭客户,在风口浪尖,低首付吸引客户依然有操作空间,或者是曲线低首付。
也有部分业内人士担心,本次央行再次“操作”提高首付,会重演当年的故事。
不过,在没有看到新政实施细则的时候,这一切只是猜测。
“冒名购房”路走不通阅读提示:一对配偶如果有一方已利用贷款购买住房,现在又想以另外一方的名义购买住房,也算是第二套住房。
“对于今天央行发布的关于第二套住房贷款首付提至四成的政策,我们目前还没有接到总行的正式文件”中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺表示,昨天总行相关部门也已经与他们沟通过,文件估计会在十一以后下达,届时他们才会执行相关政策。
中信银行南京分行个人信贷部经理娄勇也表示,该银行到目前为止,没有接到总行关于提高第二套住房首付比例的政策文件,现在仍按原政策受理业务。
对于第二套住房如何界定,省建行信贷处一工作人员表示,目前全国各大商业银行都是联网的,对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户,其他银行通过网络都可以查询到。所以,对客户的第二套住房进行辨别并不困难。
一对配偶如果有一方已利用贷款购买住房,现在又想以另外一方的名义购买第二套住房,这种情况如何解决?对此,南京多家银行个贷部负责人均表示,目前各家银行在办理房贷业务时,需要出具夫妻双方的资料证明,因此,银行的网络系统是可以对配偶所购买的第二套住房进行辨认的。而因为房产涉及金额较大,一般来说不会冒用陌生人名义购买,且贷款审查过程也不容易通过。另外,接受采访的商业银行均表示,在总行正式下达相关政策后会认真执行,只是在执行细节上各个银行可能会有所区别。
“住房升级”手续烦了阅读提示:对于需要改善住房环境,换个大房子的情况,新政还无法界定是否为投资行为。所以只能先还清贷款或先过户,才能购买第二套。
第二套房贷款首付、利率将大幅度提高,那么,目前南京各家银行中,第二套房贷款到底占多大比例?对此,南京多家银行个贷部负责人纷纷透露,保守估计至少要占三成以上。
新街口一家股份制银行是南京股份制银行中房贷规模最大的,该行个人金融部负责人透露,从2002年开始,在炒房巨大收益的诱惑下,贷款买了第一套房又贷款买第二套房的人开始明显增多,虽然没有做过明确的统计,但是从直观判断,这部分人至少占总购房人30%以上。
而南京一家国有银行个贷部负责人也表示,因为房贷竞争压力,对于第二套房贷款,各家银行一直以来在首付和利率方面并没有太多的限制,只有今年开始才有所动作,但是目前已经积累了很大的第二套房贷款量。也可能是觉察到其中的风险,监管部门才出台这一新政策。
中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺认为,目前很多年轻人工作后会先买一套比较小的房子,随着财富的不断积累,加上万一有了小孩,的确需要改善住房环境,换个大的房子也是理所应当的。很明显,这种情况并不是投资,而按中国人民银行和银监会的规定就要提高首付,上调利率,这样于情于理也说不过去。
如果遇到这种情况该怎么解决?对此,丁兆顺认为,他们只有先还清第一套房的贷款,或是卖掉第一套房,才能避免再买房提高首付,上调利率。
此外,南京多家银行个贷部负责人还表示,规定中第二套房贷款首付不得低于40%,利率是同期同档次基准利率的1.1倍,在实际操作中也可能容易走样。比如一些资信不好的客户,按规定,银行可以大幅度上浮贷款利率,可是迫于房贷压力,大多数银行可能还是实行同期同档次基准利率的1.1倍。
自住购房不受影响阅读提示:监管部门出台的政策是为了限制房产投资行为,而买第一套房自住的不仅不会限制,甚至将来还会有更多的优惠政策。
“第二套房贷款首付和利率都大幅提高,那么我们买第一套房会不会受影响?”昨天,中国人民银行、银监会发布通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%后,不少商报忠实读者纷纷致电商报询问上述问题。对此,南京多家银行房贷部门负责人纷纷表示,监管部门出台第二套房贷款的限制政策目的是为了控制房产投资行为,而买第一套房自住的不仅不会限制,甚至将来还会有更多的优惠政策。
据了解,在昨天中国人民银行、银监会发布的通知中,明确规定了对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但是其中并没有提及买第一套房是否也会提高首付和利率。
对此,昨天不少商报忠实读者纷纷致电商报询问将来买第一套房是否也受其影响。深圳发展银行南京分行零售业务部总经理助理曹军认为,监管部门出台第二套房贷款的限制政策目的是为了房产投资行为,而买第一套房自住的肯定不会受影响。据曹军介绍,目前南京各家银行都对买第一套房的市民实行贷款首付20%~30%,利率下浮15%的优惠。此次监管部门虽然没有提及买第一套房首付和利率问题,但是一直以来,监管部门都是支持买第一套房自住的,而且这一政策将来也不会改变,甚至将来还会有更多的优惠政策出台。
“新政”虽对地产商有所限制,但已经上市的地产公司资金流不会受到影响,地产股会“强者更强”
商报记者金科报道央行与银监会的新政出台,让昨天地产板块出现了强劲反弹。自次级债危机之后,地产板块就一直处于盘整中,甚至出现了地产界的龙头企业万科A跌破增发价的奇特景象,而昨天,房地产板块一改近期颓势,强势上攻,龙头万科高开高走,最新报30.6元,涨4.58%,房地产板几乎全线飘红,两市72只地产股只有6只下跌。
“新政的出台,对地产板块的影响不会太大。”华泰证券地产研究员张弛飞这样表示。
地产股仍被看好天相投资研究报告指出,地产板块前期的调整主要是由于涨幅过大和政策调控预期加强所引起,而目前政策已出,板块经过调整后投资机会已现,考虑到房地产公司结算性特点,三季报业绩同比仍将出现一定程度的增长。
张弛飞认为,目前市场平均市盈率已经在40倍之上,A股上市公司业绩超预期增长是这种高估值的理性解读,而且美国历史数据表明,房价上涨与经济景气密不可分,因此,只要中国宏观经济不出现大问题,虽然房价涨幅有可能放缓,但出现大幅下滑的可能性几乎不存在。
高档住房将受影响“银监会和央行此次措施的出台,是为了抑制现在过热的炒房现象,因此,并不会对老百姓购买自住房市场产生任何影响。”张弛飞这样认为,这样一个政策的出台,并不会给目前股市的地产板块带来太大的冲击。
“但是如果开发商待售的高档住房比较多,受到的影响则会大一些。”张弛飞表示,这些高档住房、别墅的购买者大都是已有一套住房以上住房的炒房人,新政策中关于购房者首付提高到四成,利率上浮等措施都会一定程度地降低市场上的炒房热情。
因此张弛飞指出:投资者在近期选择地产股时,应警惕这部分风险,尽量避开高档住房比例过大的地产公司。
紧缩不影响上市公司此次央行和银监会表示,将严格房地产开发贷款,对有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等紧缩政策,张弛飞表示,这种紧缩政策不会影响到现有的上市公司。
“未来的局面是强者恒强,地产市场还将会出现整合。”张弛飞表示。已上市的地产公司则可通过资本市场解决资金问题,对银行的依赖有所减少,数据统计,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计从股市募集了1100亿元以上的资金。
张弛飞认为,在市场整体高估的环境下,要想跑赢市场,只有以成长性来化解未来估值中枢下移的风险。建议投资者在投资房地产板块时以成长性为核心,依据推动上市公司业绩成长的三个因素(即扩张、重估和资产注入)为选股思路,进行地产股的投资。