|
||||
农村宅基地上的房屋所有权能转让吗?您可能认为,买卖这种房屋和一般的房屋没多大区别,只要事先签下合同,事后产生什么问题都拿合同来说话。其实这种观点是完全错误的。国家的法律条文中已经明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地,您手里的一纸合同还有什么意义呢?下面这个案例可以帮您理清思路,明确农村集体所有制房屋的性质就是如今被各大媒体称为“风险重重”的小产权房。
小产权买卖起纠纷原房主要求返还房屋1 999年,市区居民李某看中了郊区村民张某的民宅,出资2万元欲购买该房。考虑到自己不能取得农村房屋所有权证,李某便找一熟识村民孙某以孙名义签订房屋合同,并将房屋过户到孙名下,李某搬入房屋居住至2005年。
2005年,因村镇建设征用李某的房屋,楼房建好后原产权人可以回迁,并可享受价格不菲的优惠。张某见有利可图,遂对该买卖行为反悔,要求李某返还房屋,享受购买楼房的优惠,其返还已收取的2万元购房款,并考虑给李某适当补偿。因李某拒绝,张某一纸诉状将李某告上法院。
法院判定买房合同无效原房主返还购房款
法院经审理认为,根据《土地管理法》等法律的相关规定,农村村民的宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人转让,因房屋是建在土地上的,转让房屋所有权势必同时转让宅基地使用权。经审理查明,确系李某借用孙某名义购买张某的房屋,该行为属于用合法形式掩盖非法目的的违法行为,违反了《民法通则》、《土地管理法》的强制性规定,应依法确认李某与张某签订的房屋买卖合同无效。因双方对于合同无效均有过错,且张某现在反悔有悖诚信,同时考虑到房地产的增值因素,法院判令张某返还2万元购房款,并赔偿李先生损失4万元。
律师提示:宅基地使用权不得出让勿买小产权房
《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地、自留地,属于农民集体所有。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”这些规定,即是禁止村民向本集体经济组织以外的人转让房屋所有权或宅基地使用权的法律依据。
农村集体土地的权利人为全体村民,而村民资格的取得有几种特定方式,如出生、婚嫁等等,即村民甚至集体土地的权利人是相对固定的。如果允许本集体经济组织以外的人购买本村房屋或宅基地,买受人取得了房屋所有权或宅基地使用权的同时,出卖人可能又会申请建房,造成集体土地的隐性流失最终损害农民集体利益。在城乡结合部这种现象比较普遍,如果任其发展下去,会导致农民失去土地,而土地又是农民的生活保障,具有社保功能,在农村社保制度未充分建立起来的当前,有必要从法律制度上防止农民失去土地。另外,允许城市居民农村买房也妨碍了城市房地产业的健康发展,扰乱了房地产市场秩序。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调指出:“禁止城镇居民在农村购买宅基地。”该文件可以说是上述观点的精确提炼了。
通过上述分析可见,法院关于房屋买卖合同无效的判决是正确的。当然张某见利忘义、不讲诚信,利用合同无效制度反悔,不应提倡也不应得到支持。法院判决张某补偿李某4万元损失,也表示对张某的行为予以惩罚。律师在此提醒广大读者,千万不要购买农村集体土地上的房屋。