|
||||
紧随卡迪亚之后,GUCCI海信广场店也于八月中旬开业,仅一周时间销量就突破了500万元,而开业当日销售额更是达到170多万元,创下GUCCI在我国北方一线城市开店首日销售新纪录。据悉,对天津市场表现满意的GUCCI还将在津增加男女服装的投放。另外,首次进津的Armani海信广场店也进入最后的准备阶段,不久即可开张纳客。
众多国际一线品牌的进驻给2007年天津商业地产带来了前所未有的繁荣景象,友谊商场垄断天津奢侈品牌市场的历史也彻底被改变。从现有趋势看,不少国际、国内的投资商纷纷涌入天津,对天津写字楼、商铺以及工业地产的需求不断增加,未来天津有望成为继上海、北京、广州等城市后又一高端时尚消费前沿。伴随着向高端迈进的脚步,一些商业运作的选址、经营等细节问题就显得越来越重要。
区域的市场潜力是选址的考量标准
在天津,商圈重合现象较为严重,大量商业项目尤其是大型购物中心、百货店都把滨江道、南京路作为自己的根据地,最近刚刚进驻滨江道的欧乐、乐宾百货等商业项目也确实受到了很多人的关注。
开发房地产“地段,地段,还是地段”的金科玉律对于商业地产项目来说更是成败的关键所在。热点区域、成熟商圈固然抢手,其它地区的商业项目就没有出头之日吗?在长瀛新都汇广场营销策划部经理孙浩看来,这种说法不是绝对的,“商业地产是一个城市的形象,在选址上,看中的应是区域的发展潜力。”当然,商业必须要有一定的人口数量做支撑,拿长瀛新都汇广场所在的北辰区来说,目前有40万的流动人口,根据政府的规划,2010年北辰要安置18-20万的外迁人口。届时北辰将会有60万左右的人口。有了充足的人口保证,商业运作就有了基础。另外北辰区的综合实力比较强,随着北辰开发区的发展,一些有实力的企业给当地提供了经济发展的基础和潜力。
心态和定位决定商业经营成败
同样是在热得烫手的滨江道,一方面是新项目的不断加入,一方面却传来老项目的“噩耗”,伊都锦商厦于不久前停业重装,大部分品牌都在停业前几日挂出了打折、甩卖的招牌。对于这种现象,孙浩指出,心态对于一个商业的经营者非常重要,它决定了项目运作的成败。如果急于求成,选择错了经营模式,那么带来的危机可能就是灾难性的。孙浩说,以前听说过很多商业项目硬套住宅销售的经验进行经营的案例。这些项目都是第一批卖出去之后第二批怎么也卖不出去了,因为好地方都被买走了,剩下的没人看得上。发展商这才发现原来商业项目不能当住宅来运作。经过长时间的深思熟虑,发展商开始引入一些高端商场百货及休闲会所来完善项目业态,这才慢慢恢复了该商业项目的元气。如今也有很多的发展商,在将项目做到很成熟后,倒舍不得再将项目卖出去了,因为他发现自己经营也可以做到大量的盈利。
女人街就是一个典型的例子,开始时发展商将项目分成很多小铺租给经营者,认为这样比较符合女人的消费习惯。投资客和经营者对这种经营方式都比较满意,但时间久了他们发现商场人流不少,但都不是女人,净是些上年纪的人或者不具购买力的人群。久而久之导致了女人街最后的关门大吉。孙浩说,商业项目的定位就好像战场上的士气,“一鼓作气、再而衰、三而竭。”定位如果经常更换,对一个商业项目来说就是灭顶之灾。
传统经营理念限制高端商业发展
天津的商业一直以来给人一种低端的感觉,随着一些高端商场和品牌的进入,天津的商业将会有一个全新的面貌。但前进的道路肯定不会一番平坦,是什么阻碍了从前天津的商业发展呢?
孙浩说,天津是有实力的直辖市,不缺乏高端人群,收入也不会成为问题。曾经的低端关键在于经营理念的限制。这个城市渴望时尚,但缺乏经营理念上的引导。这来自于天津的保守和与外界的交流较少。当然滨海区域如今已是一飞冲天,市区的落后与开放度不够有一定的关系。天津要想全面进入高端,加大与经济发达城市的交流,提高自己的经营理念是必经之路。