没有产权证的房子能买吗？购房时开发商所谓的改底档、补差价行为合不合法？购房者的权益如何保证？近日，家住南开区的王小姐打来电话向记者反映了她在买二手房时的一些遭遇，“我原本打算买商品房，我知道一个项目刚刚开盘，就赶紧到售楼处去看房子，结果还是来晚一步，我喜欢的楼层、房型都没有了。也许是看我真的挺喜欢那房子的，售楼员暗示我可以到附近的中介去看看有没有房源，我去附近的中介一看，还真有我想要的房子，价格比商品房价也差不了多少，我觉得挺好的，但是中介告诉我因为这房子没有房产证，所以需要改底档，还需要补给原房主差价，我不知道这样是否合法、合理，这样的交易会不会有潜在风险。”其实，王小姐所面临的“无证”二手房问题在目前的二手房市场普遍存在，据记者了解，这种交易虽不足为奇，但是如果没有在事前签署相应的约定，一旦购房过程中出现问题，买房者将是所有风险的最大承担者。

　　何为改底档、补差价？业内人士告诉

　　记者，由于一手房价不断拉高，致使许多刚买的一手房马上转入了二手房交易市场，这部分房源基本上都没有办理过房产证。为了规避国家针对5年内转手房产增收5.5%的营业税，许多人开始转换策略，实行卖方先去开发商处退房，买方再去开发商处买房的策略，这就是所谓的改底档。补差价，就是卖方要求的比房产合同上多出来的那部分资金。以王小姐购房情况为例，可以这样理解，当初卖方购买该房子的价格是5800元/平方米，现在买方王小姐的价格是6800元/平方米，这中间产生的1000元/平方米的差价就是王小姐要直接付给卖方的。由于是改底档，也就是王小姐再次与开发商签署买卖合同，而并非是房子的实际卖方，所以房产合同上显示的房子实际卖价仍为5800元/平方米。如果王小姐需要银行按揭，也只能按照5800元/平方米的价格按揭，在购房过程中实际发生的“补差价”行为，在房产合同中得不到任何体现。

　　“首先，首付无形增加，对资金要求比较高。”一资深房产中介顾问告诉记者，“以王小姐的情况为例，一套面积100平方米，差价1000元/平方米的住房，需要补给卖方的费用就需要10万元，因为是按照原有房产合同价格5800元/平方米执行贷款政策，王小姐还需要付给开发商至少30%的首付，也就是17.4万元，这样总计在27.4万元，比直接购买一手商品房要多付7万元左右。再有，因为房产合同上的价格低，所以如果王小姐购买的二手房要再次出售，补差价的1000元/平方米的费用也将被算作是王小姐房产的利润，那么营业税及其他相关费用都会相应增收。所以说，虽然不能说这样的交易不合法，但还是有一定潜在风险的。”据记者了解，该类房源除去以上风险外，在交易过程中如何保证差价的安全也完全是个未知数，需要特别注意。

　　“无证”指的是：没有房产证。根据国家相关法规规定，没有房产证的房子是不允许二次买卖的，但据记者了解，在我市，不少已经入住两三年甚至五六年的房子仍未办理房产证，但这样的“无证”房依然活跃于二手房交易市场，很多买房者为了买到中意的房子不惜担负“无证”的风险。业内专家提醒购房者，购买“无证”房应该保持警惕，不仅要了解未办证的原因，确定房屋产权归属，还要事先明确约定因为房产证问题造成所有损失的违约责任，以防在购房环节上出现漏洞，造成损失。

　　二手房的“无证”交易

　　“无证”

　　房的几种可能

　　“无证”房的风险提醒

　　整体来看，“无证”二手房的购买还是存有一定风险的，业内人士提醒购房者可以通过以下步骤来降低风险指数。

　　查清“无证”的真实原因。如果是开发商或者是政策方面的原因不能办理一手房产证，买家可以到房管部门查询，一般情况下会有备案；如果是卖方因为拖欠房款或者是为了逃避税费而故意未办理房产证，买家最好在合同条款中对房款支付方式进行细致约定，一定不要在没有约定的情况下支付对方大量的房款。

　　为了降低交易环节中的潜在风险，要在交易前对“补差价”这一环节做出细致约定，建议分阶段支付。如果是由于个人原因导致没有房产证，可以事先与卖方协商先办房产证再做交易，如果因为卖方无法办理房产证而导致交易无法进行，可要求其赔偿因此造成的损失。

　　如果手续齐全，一般办理房产证的时间在一个月左右，为了防止卖方在这段时间调高房子的卖价，最有效的办法是提高涨价成本，即在前期约定一定数额的违约金。

　　在记者调查时发现，“无证”房的麻烦还不止于此。业内人士表示，如果卖方因为开发商、政策等因素无法办理一手房产证，不仅会给买方带来交易时的风险，也会为将来可能出现的再次转卖埋下隐患。那么，那些房子房产证难办？怎样辨别房产证难办属于哪种情况呢？据调查，一手房产证难办主要有以下三种原因：

　　其一，开发商方面的原因，这是最普遍，也是最常见情况。如果开发商没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》，或者开发商私自更改房屋使用性质，将批准住宅楼改为其他性质来销售，开发商将房屋重复抵押，或者拖欠政府资金等情况，都有可能导致房屋没有房产证。

　　其二，购房者自身的原因，如果购房者拖欠房款、贷款，或者恶意拖欠相关税费，都会导致房产证延期发放。

　　其三，房屋管理部门在测绘、办理手续上速度太慢，耽误了办理房屋产权证的时间。

　　在购买二手房时，如果房产证没有办理下来，购房者一定要了解未能办理的原因，要了解具体原因是什么。有时，没有房产证的房子价格会相对低些，但是绝对不能贪一时便宜就轻易下决定，了解清楚具体原因才能规避潜在风险。