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这两天总有身边的朋友询问我关于房贷新政与退房与否的问题。在这里我也想就此问题的一些看法总结如下,以便关心的朋友做决策的参考。
首先必须要梳理一个问题是,你买第二套房的用意何在?如果是以居住为目标,我的建议是还是应该尽管下手。之所以这样说,依据有二。其一:成都房价整体向上的趋势短期内不会有太大的改变;其二:对于居住目的而言,最重要的参考指标是实用性、舒适性,而不是单纯地的价格。只要你不发生交易行为,房子的价值永远是保值的,这一点在以往常常被人忽略。如果是以投资为主,我的建议是可以选择价格竞争优势明显的区域和品牌开发企业的产品。就目前成都房地产市场发展的情况来看,个人认为最具竞争优势的区域是在东三环,目前该区域的均价市场表现为5100元/平方米左右,同比城市同级别的区域具有近1000元/平方米的价格竞争优势。而从品牌开发企业来看,重点在两块,一方面必须要求这个项目的总体体量要大,另一方面要尽可能地选择在该项目的第一批次单位推出的时候下手。结合这两方面的考虑,个人认为金科·一城、蓝光·富丽东方、鑫苑名家等这样的项目在目前的市场格局下,还是可以坚决下手的。
在梳理了买房用意后,我们可以再来探讨下此次关于第二套住房新政的背景语。个人认为,此次的新政策最初的出发点并不是想调控房地产,而是银行为了防止自己的金融风险而进行的“自救”行为。近年来,我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势,而从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下,意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。所以才导致了当下要提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例的政策,以此来不断完善风险管理。
从另一个方面来看,受年底银行贷款资金、规模所限。自去年以来,央行已多次连续调高商业银行存款准备金(目前存款准备金率已接近历史最高水平),又面临股市对储蓄存款的分流,银行可用于发放贷款的资金有开始趋紧的势头,但银行又不愿意放弃或减少房贷市场,因此适度提高首付比例成为最佳选择。今年以来,各家银行放贷冲动性银大,前八个月就把年初央行确定的今年新增贷款总数用完了,现在要发放贷款基本上靠对到期贷款收回后腾出的空间在操作,适当提高房贷首付既可以保住房贷这个市场不丢,又可以在一定程度上缓解资金压力。可见,提高房贷首付“实际上是银行在经历央行多次上调存款准备金率、上半年发放贷款速度过猛等原因后,内部可用于个人住房贷款的资金非常紧张,不得不收缩个人房贷业务”。
从以上来看,这当中存在着银行随时会根据市场变化而再次对贷款政策进行调整的可能。就此个人做出一个比较超前的判断是,首付的政策执行时间不可能太长,同时也不可能在短时间内出现再次提高成数的可能。毕竟房贷这块大蛋糕是谁都丢不起的。
你的房退了吗?如果你买的第二套住房也是为了居住,我建议你暂时不要有退的想法,你完全可以保持观望;如果你买的是具有竞争优势的区域或品牌开发企业的房子,我也建议你暂时不要退,毕竟房价还会保持一定的速度向上前行;如果你是被所谓的“成都的房子投资永不亏”的说法给打动了,我建议在新政实施下,你还是尽早退掉的好,以免到时候“负重走上不归路”。