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开征物业税
抑制了交易量而不是价格
从长远来看,物业税无法真正起到降低房价,稳定市场的根本作用。房价也无法回落到人们心理预期的水平。
物业税的实质在于把包括土地出让金在内的税费均摊成70份(以住宅为例),按年收费,这样在房产交易环节产品成本将大幅降低。但房地产开发成本的降低,不一定必然导致房价的降低,因为物业税只是从开发成本的角度影响价格。然而,住房价格高低的影响因素是多方面的,土地的供应、价值规律决定的供求关系、居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。在市场垄断程度很高的情况下,税收成本必定被转嫁给在交易中处于弱势一方,从而物业税课征的结果是抑制了交易量而不是价格。
另外,黄秀梅教授还指出,从物业税对世界其他国家和地区房地产市场的影响来看,开征物业税,房价也并非就非常平稳。如:香港、英联邦国家和美国都征收了物业税,但最近几年英联邦各国房价也涨得很快。在这一点上,物业税或许起到的是社会财富再分配的作用,但并没有抑制房地产市场价格的功能。就我国而言,从税收的功能来看,我国税收的收入功能相对更为突出,而作为经济杠杆的调节作用并不明显,现行房地产税收体系中的许多税就是如此。
房地产市场急需
市场经济下的供需调控
房地产市场无论如何调控,市场经济条件下,依然要受市场规律制约。从目前的市场供求关系来看,房地产市场依然有着巨大的需求空间。城镇化带来的大量进入城市的农民,异地就业的大学生毕业生……这些都是住房的刚性需求者。在需求无法满足的情况下,房价仍会居高不下。因此,从政府的角度来说,政府对土地控制权力的适当让渡,提供更多的廉租住房、经适房以满足需求,真正地减缓了市场压力,房地产市场才能降温。
这一点上,香港的做法很值得我们参考。政府提供大量的廉租房,供暂时没有能力买房的人入住,例如大学毕业生。当大学毕业生具备了一定经济实力,不再符合廉租房条件,再自主买房。这样房地产市场就处于一个良性的循环当中。
另一方面,土地环节聚集了大量的房屋开发成本,导致房价难以降下来。拿地的高成本,施工过程中的层层发包转包等费用,都无形中增加了最后“产品”的价格。这些成本最终滚雪球般转嫁到消费者身上。如果征收物业税以后,没有降低这部分费用,对于买方人来说是不公平的。
此外,较高的居民私有住房比例也是造成高房价的一个原因。据一项调查统计显示,05年中国居民私有住房的比例已经达到72.8%,这一比例超过了很多发达国家的水平。根据丰业银行的统计资料显示:加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%,而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。相对于注重私有化的西方发达国家而言,中国却拥有如此高的住房私有率不禁让人惊叹。这与中国人传统的消费观是分不开的。但是在这样一个人口庞大的国家,想做到“人人有其房”,房价在短期内降下来恐怕是不乐观的。
物业税的法理思考
真正的受益者是谁?
尽管《物权法》的出台为纳税人拥有房产的土地使用权提供了法律保障,但根据我国现行的土地制度,土地的真正所有者仍是国家,政府一方面作为土地所有者的代表,一方面又承担土地市场管理者的职能,同时还是物业税的征收机关和受益者,在这样一个前提下,如果没有一整套科学完善的物业税收法律制度、公正的评估体制以及相应的纳税人权利救济制度,就会为地方政府滥用税权或进行权力寻租提供极为便利的条件。
其次,由于物业税设计的一个思路是宽税基,即几乎所有的房产都应纳入其征税对象,即便是物业税开征有助于抑制房产的投机活动,但在事实上仍然不可避免的加重了所有拥有房产纳税人的税收负担,尤其是对那些无意于房产投机,只希望“居者有其屋”的纳税人影响更甚。
最后,黄秀梅教授表示,物业税能否成为有效的宏观调控杠杆,成为房地产市场的“内在稳定器”,必须结合我国房地产市场的特殊情况来考察。目前的现实是:一方面是土地供应市场垄断,另一方面土地及房屋需求量不断递增的情形下,物业税能否真正起到房价稳定器的作用,仍然有待于进行深入的理论研究以及实践的进一步检验。