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在优越的产品形态之外,产品对应客群的快速增长也对产品的发展提供了更多的机会。
按消费方式划分,酒店式公寓消费者分购买客户和最终租用客户两种。前者主要有投资客户和外企团购客户;后者则包括外企中高级行政人员、来津处理短期业务人士、初来津工作的外籍员工、刚从海外归来的本地人士等。
近二三年来,随着环渤海经济圈逐步建立和经济高速发展,为天津带来大量人流和物流。截至2004年底,出入境管理局共办理临时来津外国人311704人次,在津常驻外国人12648人,同比上升61.5%。
随着滨海新区被纳入国家“十一五”规划,以及天津开发步伐的加大,势必将会有更多的外来人员资本进入。另外,世界旅游组织日前发布《亚太地区旅游大趋势》报告认为,中国商务旅游市场的增长将超过休闲市场。业内专家据此预期,商务游客将能吸纳大部分新加入的高级客房。随着外国对中国直接投资的增加,更多的跨国公司也会进入中国市场。从市场受众层面来看,越来越多的商务旅行者将酒店式公寓作为最佳的居住选择。另据行业报告,酒店行业利润平均增长50%,而酒店式公寓的行业利润已然提升到60%。提供长期、个性化服务的酒店式公寓已经受到越来越多消费者的欢迎。对于酒店式公寓的投资也将成为未来几年天津投资新亮点。
据天津中原市场调研报告显示,这两年来,天津已建成并投入使用的酒店式公寓,特别是配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓保持持续旺租局面,租金也保持在较高价位。根据21世纪不动产天津分部市场调查显示,酒店式公寓市场继续保持旺租局面,总体供应量保持平稳,平均入住率居高不下,其中外籍人士入住占60%以上。如国际大厦、奥林匹克大厦、利顺德等继续保持接近满租的状态。金皇大厦及泰达国际公寓等服务式公寓的入住率接近90%。火热的需求也进一步提升了产品价格。目前,市内的高档公寓产品价格已经超过20000元/平方米。
四大注意提醒谨慎投资在这样的良好态势之下,对于广大投资者来说,必须掌握该类产品的一些基本常识。毕竟有多热的火,就有多深的水!投资须谨慎,对投资者来说是永恒的真理。投资酒店式公寓,需要注意以下问题:
区域。酒店式公寓作为一种投资性产品,所以也具备商业地产投资的区域原则。
酒店式公寓客户大部分是商务人士,讲求方便,所以商务氛围是否浓郁、交通是否便捷、周边配套如学校、医院是否完备等决定物业有没有稳定消费群,借力成熟商圈的物业更具投资价值。在国外,类似产品往往都位于市中心。
好的区域不但可以为产品提供良好的工作生活环境,还可以为产品聚拢来足够强劲和相应品质的客流。在天津,酒店式公寓一般重点分布于CBD、港口,以及会展中心区后或者一些开放程度较高、区域发展更成熟的区域。市内中心区域以及CBD在曾有的基础上自当更进一步,而一些新兴的区域如滨海新区包括空港都将成为酒店式公寓未来的发展热点。本刊上期的空港区域酒店式公寓发展论坛得到了业内外的广泛关注,表明了大家对区域未来和产品未来的一致看好。
随着滨海新区开发开放热潮的兴起,滨海新区开发开放成为海外人士关注的焦点,一些国家的政府高官纷纷率团访津。据不完全统计,本市上半年接待的外宾共有542批、12253人次,批次同比增长13.5%,人次同比增长12.6%,其中部长级、大使级就有56批、679人次。其中以色列总理、日本前内阁总理大臣、意大利罗马市市长、美国前国防部长科恩等政治名流以及澳大利亚、法国、瑞士、意大利、韩国、日本、新加坡、朝鲜等国驻华大使。这些不仅极大推动了天津的对外经贸合作与文化交流,也为天津酒店式公寓的发展提供了前所未有的空间和机遇。