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10月31日《广州日报》对509位新近购房或打算购房的市民进行了调查。结果显示,能接受万元以上住房的被访者比例仅为5%。可见具备购买力的消费群体逐渐收窄,而投资性消费也因房价的飙升受到抑制,只有9.8%的潜购者表示目前买房主要用来出租、保值、再售。
今年9月27日央行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求各商业银行提高第二套房贷款的首付和利率,堪称今年以来针对楼市的最严厉金融调控政策。
在房贷新政出台后,有调查显示:首次置业者中约有六成人士选择“按照原计划购房”,第二次贷款买房人士中超过五成三选择“暂缓购买第二套或以上房产”,因此可见,房贷新政对于二次置业人士、特别对于以投资为目的的购房者影响确实较大。
热点地区房价涨势趋缓交易缩量北京:今年10月底,北京主要房产中介商链家地产的最新市场研究报告称,10月份北京市区二手房成交量环比下降9%,但相比去年同期上涨四成以上,平均成交价9146元/平方米,环比上涨仅1.3%,涨幅趋于平稳,总体上呈现“量跌价平”趋势。
上海:楼市成交量自6月份达到至高点以来,已经连续3个月下滑。10月份,上海房产市场成交量仍持续下跌,价格依然坚挺。房产业内人士表示,上半年已经透支的购买力和二套房首付提高、加息预期等因素影响,令楼市成交量持续下滑。预计整个冬季上海楼市都将在一个新的平稳调整期内。
广州:广州楼市已经呈现退烧迹象,放盘增多价格反在减少。继广州市国土房管局“阳光家缘”网站宣告一手楼市遇冷后,大型中介公司的分析报告显示,二手楼市场上月也出现了成交下降的降温迹象。受房贷新政影响,业主加快放盘导致市场房源增加,而前几个月楼价高涨时的反价现象也有所减少。
深圳:"急售!有匙,立即看房。"近期,类似的标语在深圳的不少中介地铺频繁出现。而且这些标语或是手写,或是粗糙的打印,简单的制作似乎可以贴切地反映出业主急切售房的心情。进入9月份,深圳二手房市场"量价齐跌",深圳楼市一片冷清。
来自深圳国土局官方网站的统计数据显示,2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面积为252.39万平方米,比第二季度少21.9%。由于受淡季和各种调控政策的影响,有价无市成了三季度市场的主要基调,出现了价格小跌,成交量大跌的局面。
广东:广东省统计局发布报告称:广东省前三季度商品住宅均价为5765元/平方米,上升明显,同比增长了24.3%,其中第三季度均价为6121元/平方米,环比增长7.48%,销售活跃、消化能力很强,广东房地产市场处于上升态势。但也坦言,以往的第四季度是传统的销售旺季,但当前广东房地产市场打折、延迟推货或加快推货等“情况多样化”的现象已经出现,第四季度地产市场走势如何,看不清。
调控政策频出"累加效应"尚待观察
市场博弈将至尽头房价见顶指日可待
部分投资购房者已淡出房市
“十一”长假过后,陆续公布的统计数据显示:从南京到北京,从上海到深圳,从天津到重庆,商品住宅成交量放量下滑,与“五一”黄金周相比,日均销售量深跌近四成。
北京:现在房子需求主要是投资性需求,房价越高,收益余地就越小。“在北京目前租售比已经高达1:350的情况下,北京楼市投资价值锐减。退一步,由于奥运会利好的支撑,房价可能会继续坚挺,但至少需求会急剧下跌。”房地产专业人士称,北京地区想通过租金获取投资收益已不现实。
上海:十月本是楼市的传统旺季,但由于银行提高第二套房贷首付等政策的出台,引发了人们对新一轮房价调控的预期,上海楼市十月份反而陷于低迷之中。一份统计显示,截至10月28日,上海商品房成交量比9月同期下降了两成。分析人士认为,此前楼市的火爆在削弱自住购买力的同时,吸引了投资客的卷土重来,新政策对投资客的心理打击较大,这是市场出现低迷的重要原因。
深圳:据深圳世联地产研究报告显示,9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内,相对于年中月均近6000套的成交量,急剧下挫近2/3。“与七八月份相比,深圳楼价跌幅明显增大,特别是一些豪宅投资客开始砍价出货。”世联地产经纪事业部总经理黄梓武称。有统计数据甚至表明,9月份深圳豪宅楼价平均跌幅达15%。”
重庆:重庆市置业某房产人士透露:由于银行停办二手房抵押贷款、央行连续提高贷款利率等原因,加上“物业税”的有关吹风,以前蜂拥入渝的温州、广州等地炒房族,最近在重庆二手房市场也显得非常谨慎。中介公司掌握的情况为:炒房族在两个月内减少了一半左右。
中国炒房客正开始上演“胜利大逃亡”
现在投资会接最后一棒?
房市整体牛市能否延续——在历经国六条、国八条等连续性的政策打击后,国家又从资金供给上对楼市予以限制,这是否会导致楼市牛市周期的终结并出现逆转?业内人士对此观点不一。
某业内人士认为,凡事不可一而再再而三,虽然此前政策并未压制住房价上涨,但并不代表没有效力,只是其效果的体现仍需时间。由于中央控制房价上涨的意图明显,而世上也没有只涨不跌的房价,因此,预计在未来两年内,连续政策的打击会从预期和规律上改变楼市运行轨迹。
但也有人认为,楼市的牛市行情并未终结,只不过从快牛转为慢牛而已。中原地产副总经理陈宇珏表示,从长期来看年底或明年年初成交量将有所回暖,上海楼市由6月起的'快牛'行情逐步步入'慢牛'行情。他认为,影响未来楼市的走势关键有两个方面,一方面是政策细则的出台以及未来的执行力,目前由于许多银行的信贷比例基本已经完成了预计的目标,所以在贷款方面抓的比较紧,但是明年的年初银行对贷款会是怎么样的态度,是否会有调整还不确定。另一方面就是中国的经济发展大方向都是促进经济稳定长期发展的保障。因此,慢牛行情可期。
股市风险抵消房贷新政冲击——北京东西部中高档房集中区域,是近年来热点成交区域,投资收益明显,购买两套以上住房的投资者占相当比例,他们受到第二套房贷新政影响较大,在前期投资成本及后期持有成本都远高于预期的情况下,暂缓购房需求核算投资风险是必然之举。但在当前资本市场宽幅震荡调整,股市投资风险正在急剧放大的情况下,房地产投资相对稳健,依然会吸引一部分资金,可以抵消房贷新政对市场的部分冲击,部分投资潜力明显的区域投资空间依然较大,预计投资者的观望态势会逐渐改变。
出售手中房屋前景不乐观——分析显示,房贷新政实行以来,与已出台的各项宏观调控政策共同发挥出更好的“组合拳”威力,令客户观望情绪加重,交易周期变长,交易量出现下跌。不仅房产投资者购房意愿受到一定抑制,同时也延缓了部分自住型购房者的计划,使得今年部分地区二手房交易持续的“高烧”有所降温,预计年底前二手房成交价及成交量很难有太大幅度的上涨。上海财经大学应用统计研究中心对上海市消费者的最新调查显示,今年第三季度人们对买房时机的评价指数比第二季度大幅下降9.3个百分点;对未来半年买房时机的预期指数比第二季度下降幅度更大,下降了14.6个百分点。被访者中有65.9%的人认为当前不是购买住房的好时机,认为是购买住房好时机的人仅有10.8%。所以已经投资买房的投资者目前急于出售也不是最好的时机。
住宅租金水平明年会明显上升——虽然如此,房贷新政出台及物业税即将实施的消息,提高了人们对房产投资成本加大的预期,同时明年初将执行新的利率标准又令购房者成本支出增多,促使他们把空置的房产出租,并尽可能地提高租金以对冲成本的支出。预计经过年底的租赁淡季后,明年初住宅物业出租量及租金水平会明显上升。
或许正是投资房市的又一个契机——一位地产分析师对记者表示,投资商的抛售或者投资行为一般出现在楼市大涨时期。而此次外地投资商的抛售时间却与之前不同,目前整个市场在“房贷新政”出台后就进入了调整期,此时抛售房源可能是出于对后市走势的不确定。另外,投资商在高额租金回报下大部分成本已经收回,选择抛售也是确保自己的收益不受损失。在如今二手房逐渐低迷之时,投资商会把手上未在高位抛售的房源投入市场,最近可能出现新的一轮抛售潮,或许正是投资房市的又一个契机。
个人投资房产理财建议——其实与高房价对应的投资之道有很多途径。对于个人投资,理财专家给出了如下建议:
提前还贷应对加息:如果手中资金宽裕,而一时又找不到合适的投资项目,可以考虑提前归还房贷,减少家庭支出。在办理过程中,应当在贷款的前几年多还款,使总贷款中的本金基数下降,在剩余的贷款中,利息负担会减小。
把眼光投向二三线城市:部分还想买房子的人,可将眼光投向二三线城市,买下当地的一所房子用作投资保值、增值。业内人士表示,购买自己所不居住的城市的房子,需要提前作充分的了解,否则会存在一定的风险。
投资港股中的内地公司地产股:为了分享房价快速上涨的好处,有券商研究员指出,将来“港股直通车”开通后,居民可以通过投资港股中的房地产股来获取收益。而且有部分在港上市的内地房地产公司表示将回归内地A股,这也将增强A+H股同时上市的房地产板块的投资价值。
建议设立房地产产业基金:此外,还有专家呼吁尽快建立房地产产业基金,从而可以让老百姓有机会通过投资该参与基金,从而分享房地产业快速发展的收益。