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“小区业主维权,就像孩子得‘天花’一样,”九龙山庄业委会主任杨兆瑞说,“美丽园小区,得过‘天花’了,所以成功了!”
和杨兆瑞一样,本刊记者调查车位问题时,不少人都提到了美丽园小区和这个小区业委会主任雷霞的名字。
位于京城西四环的美丽园小区,经过多年依法维权,如今已成为一个成熟社区。“秩序井然,和睦相处。”一位业主说。
“我们小区,在《物权法》实施之前,2006年年底就对车位拥有了主权。”雷霞不无感慨地说:“在美丽园,业主成为小区的主人。”
打公摊面积官司获益2000年12月21日,雷霞办理了入住美丽园小区手续。2004年8月,小区成立了业委会,雷霞任主任。
雷霞入住不久,便爆发了公摊面积官司。
对于一期业主来说,存在开发商擅自扩大公摊面积分摊范围的嫌疑。一期业主们认为开发商违约违规,不该将楼内地下一层的走廊、楼梯间、电梯井部位的面积纳入公摊范围。
从2001年1月开始,业主用了7个月时间,都没有和开发商协商成功。在行政主管部门下文要求纠正的情况下,开发商仍拒不执行。不得已,业主便起诉至法院。一直到2003年,官司一波三折,经历了一审、二审、再审。
雷霞介绍,地下室走廊、楼梯间、电梯井,3项公摊面积之和达2000多平方米,一期800多户业主,多交公摊面积费用高达1000多万元。“官司结束后,这1000多万元,如数退还给了业主们。有的业主得到退款四五万元。”
一期业主公摊面积官司结束后,2003年年底到2005年,二期业主也经历了一场官司。雷霞介绍,虽然依据北京市建委369号文件,二期业主不再分摊楼外公摊面积,但购买同样户型的二期业主却比一期业主多承担了3至9平方米的公摊面积。“建委文件的目的,是让业主少摊公摊面积,但开发商却恶意利用文件,反而让业主多摊了公摊面积。”
业主向有关部门反映,但没有效果,于是,有两位业主向建设部和北京市政府提起了行政复议申请,申请被驳回。随后,他们又向法院提起了行政诉讼,诉求被驳回,上诉后,“二审法院判决市建委依据369号文件变更公摊原则的行为无效。”行政诉讼胜诉后,一位业主依此再提起了民事诉讼,胜诉;另有200多位业主的民事诉讼,“最后都败诉了”。
打完公摊面积官司,一期业主得到了实惠,也看到了希望,“有权利,要行使,才有用。”一位业主接受记者采访时,深有感触地说。
唯一获胜的物业费官司小区业主和物业公司之间的矛盾,很多由物业公司收费不合法、不合理引起。
当时的状况是,单个的业主与物业公司的纠纷。“没有一个业主胜诉的,当时海淀法院认为,单个业主不能对公共事务主张权利。”
几百个业主联合起来,找前期物业公司——北京鸿铭物业公司讨说法,“被说成是不能代表全体业主,人家理都不理你。”
2004年8月,小区成立了业委会,雷霞等业委会委员们找鸿铭物业公司协商物业收费问题,“物业公司一味强调成本高,却始终不肯拿出依据来。”
“而且,物业公司先发制人,给众多通过‘公证提存’已经交纳了无争议部分物业费的几十户业主发出律师函,威胁要起诉这些业主。被逼无奈,我们才将鸿铭物业公司告上法庭。”雷霞介绍,鸿铭物业公司不仅存在不实收费情况,还擅自出租电梯的广告位,并收取租赁费用。“这场诉讼,我们提出了13项诉求。”
2005年9月14日,海淀区法院全部驳回了业委会的诉求。业委会上诉后,2005年12月8日,北京市一中院撤销了一审判决,支持了业委会12项诉求,“另一项行政主管部门已经要求被告纠正,法院不再做出判决。”当时代理该案的于启波律师告诉本刊记者。
2006年1月,鸿铭物业公司二审败诉后又申请法院再审。
2006年8月11日,“是一个好日子,再审判决下来了,维持了终审判决!”雷霞说到这里,脸上溢出笑容,“最后,电梯广告位租赁费及违约金等,一共19万多元,全被执行回来!”
官司胜诉后,物业收费,从原来的2.72元,调整到了1.58元!
业委会起诉物业公司乱收费的官司,“除了这起胜诉的之外,至今没有发现第二起。”于启波律师如是说。
更换前期物业公司美丽园广大业主维权期间,麻烦一直不断。“我单元公共下水道被堵,我家中满地粪水,”一名住一层的维权业主说,“我们一家人在臭味中生活了半个多月。”
就在此前半个月,雷霞家也刚刚经历过单元公共下水道被堵,粪水涌到家中的事。
业委会工作人员老何,一天清早从早市买菜回来的路上,被两个年轻人从后面摁倒一阵拳打脚踢;一名业委会委员家中的背投电视和电脑,在凌晨时分突然被一股强电流击坏;几乎同时,业委会成员家的电话不通了、门禁也不灵了,业委会前脚贴出公告,一转身就被撕了……
物业费官司再审胜诉后,2006年9月1日,鸿铭物业公司突然停止服务,宣布撤离,电梯和路灯等公共部位被停电,业主家中被断水,事件惊动了市、区建委、派出所、街道和房管所。“来了很多人,会议开了整整18个小时,一直到次日凌晨。”一名业主介绍,水、电及时恢复了,但临时聘请的保安,却遭到一些不明身份人的殴打,一些业主,“大骂业委会,大骂雷霞”。小区里到处充斥着“打倒”、“罢免”等字眼的横幅,数十条之多,还有数十块大字报。“真是‘文革’再现,央视、北京、内蒙古、湖南电视台都来了……这场面,我可是长了见识了!”对于发生的这一系列不正常的现象,雷霞认为“就是恶奴欺主”。
业委会为业主维权,最终还是得到广大业主的认可和拥护,在临时召开的业主大会会议上,“罢免业委会委员”的议题被否决,“直接聘请鸿铭物业公司”议题被否决,“一名业主从国外回来,连家也没回,直接到会场,参加投票。”有的业主说,“高考也没这么紧张过。”最后业主以多数票决定对物业公司进行公开招投标。
雷霞认为,业主和物业公司之间的矛盾,主要是物业公司没有摆正自己的位置,高高在上,气势凌人,“其实,物业公司和全体业主,是一个平等的主体关系,物业公司受雇于全体业主,提供物业服务。”
2006年10月,小区召开业主大会会议,并做出决议,更换物业公司。随后,通过公开招投标方式,在全国范围内招聘物业公司,12月8日,南京新鸿运物业公司中标。业委会和该公司签订了服务合同,新鸿运物业公司进驻美丽园小区。
“到了这个时候,我们业主的权利,开始逐步收回。”雷霞所说的业主权利,自然也包括“车位主权”。
业主成为小区主人之后拥有了真正的业主权利之后,美丽园小区有了一些收获:“一个是业主真正开始获得了对公共物业事务的知情权与监督权,二是物业费开支降低,三是逐步理清和收回小区公共资产。”
美丽园小区一共有1378户业主,地面停车1200多辆,地下车位450个。“这些停在地面的车,都是占用了人行道、楼和楼之间的公共场所,业主入住后,都默认了这种车位。”雷霞告诉本刊记者,因为占用的是公共领域,而公共领域属于全体业主共有,“所以车位也应该归属于全体业主。”雷霞认为,车位车辆如何管理,停车管理费如何收取,“物业公司必须和业主商量着办”。
雷霞介绍,业委会成立后,曾找过鸿铭物业公司,提出协商停车费收费问题,“但他们不理不睬的,不接受为我们的观点。”鸿铭物业公司认为他们每月收取150元的费用是有依据的,依据的是北京发改委有关文件。“但是,那份文件规范的是停车场的收费,而我们小区没有专门停车场,更没有属于物业公司的停车场,是业主牺牲了用以行走与活动的共有场地,来解决停车难的问题。”业主们不同意鸿铭物业公司的看法。
南京新鸿运物业公司进驻美丽园后,没有争议地,地面停车管理费由原来每月每辆车150元,降到了现在的120元,原来年趸交1600元,现在为1300元;新鸿运物业公司还须将其中100元/年作为收入分成支付给业主大会。
雷霞算了一笔账,以美丽园户均150平方米、二层以上业主为例,现行物业费每月每平方米1.54元,再加上为两项特约室内维修服务单独支付的费用,与诉讼前的2.72相比,户均减少开支物业费约2000元/年;户均节省停车费300元/年;全小区1378户每年共减少物业费、停车管理费支出约317万元,业主大会每年新增公共收入(停车管理费分成收入)约13万元。
记者在美丽园看到,小区中心广场公告栏里张贴着记录车位分配信息及停车管理费交费信息的表格,是新鸿运物业公司按业委会要求向全体业主公示的。这是美丽园业主入住6年后第一次享受到了这些信息的知情权。
“其实,更换前物业公司的行为本身,就是业主在行使自己的权利。”以广大业主为主导签订了《物业服务合同》,将物业公司还原到了服务者的角色,业委会和广大业主可以依据合同对物业公司的服务进行监督。产生分歧,双方可以坐下来,平等协商。业主对小区内的事务终于有了发言权。业主和物业公司之间的主要矛盾,发生了质的变化。
“因为新物业公司不再为开发商隐瞒,我们发现了开发商很多问题,比如小区内违章建筑以及变卖广大业主资产问题。”但雷霞认为,“理清和收回小区公共资产,却是一个艰难而漫长的过程。”
广大业主成为小区主人之后,行使权利可以获得收益,可以更好地管理房产、维护小区环境,使房产保值增值,“美丽园小区房产增值幅度,比周边高出了10%以上,这是报道的一项调查结果。”雷霞认为,《物权法》不仅保护个人的私有财产,“还保护了属于你的公共区域财产(管理公共事务)的权利。”
捍卫“车位主权”之三:被采访者有一个共同的感受:《物权法》出台后,车位问题依然让人欢喜让人忧——欢喜的是,车位主权作为业主一项权利,已经被《物权法》所确认;让人忧虑的是,《物权法》规定有些情况下车位所有权归属于开发商,“这种情况下,将来依然可能会引发纷争,甚至更大的冲突。”