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7、8月份通常是楼市交易淡季,往年这个时候很多企业会推出一些楼盘促销活动来保持人气儿。然而今年暑期楼市却弥漫着借机捂盘惜售的气氛。特别是进入8月以来,很多在建、在售楼盘都推迟开盘时间或暂停销售,使人们产生了市场供应“极度供不应求”的印象。
专业机构人士分析认为,这种捂盘惜售状况扩大的趋势,在加速推高房价的同时,也埋下了高风险的市场隐患,值得警惕。
捂盘惜售苗头渐长
家住河东区的邢先生和太太因为要给将结婚的儿子买房,近一个月来几乎走遍了市区各个楼盘。他们发现市场上正在出售的房源非常少,在售的楼盘中多数只有几套房子可卖,或者只接受登记,买房要等到9、10月份。“只剩下两套新房”几乎成了所有销售员的口头禅,而这剩下的几套房子通常都是位置不太好,或者是价格特别高。
实际上,邢先生所遇到的情况,也是近来读者反映最多的问题。记者采访也了解到,目前市场上惜售气氛浓重,无论边缘区域还是市中心大户型项目,都不同程度地采取了分批开盘或推迟开盘等销售策略以控制销售速度,以“封盘”方式捂盘的楼盘也开始增多。而一些计划在7、8月份开盘的项目现在多数也推迟了开盘时间。这使市场呈现出“极度供不应求”的紧张氛围。
捂盘惜售增多,反映出市场的跟风心理趋重。据业内人士透露,“捂盘”比较容易,比如最普遍的是获得预售许可证之后,先不开盘,而是通过预订方式积累客户,等客户积累到最大程度时再开盘。这样不但可以从容定价,还可以造成热销的场景。
再如采取零打碎敲的方式一点点推出房源,把同时建设的一个工程拆成几部分,分别在不同的时间段办理预售手续。消费者来看房,也没有任何优惠,爱买不买,这样不但可以造成市场短缺场面、抬高房价,也可以达到放慢销售的目的。
另外,最有效的方式就是推迟办理销售手续或抬高房价,使消费者望房生畏,从而达到直接控制销售进度的目的。
第一太平洋戴维斯天津公司及21世纪不动产天津顾问行等专业机构人士分析说,开发商捂盘主要有三个原因:首先,因为对房价上涨预期很高,惜售心理浓重,所以在资金允许的情况下,尽量放慢销售速度;其次是一些企业追求利润最大化,希望通过捂盘不断将房价开得更高;另外也有一些开发企业因为已经没有土地储备,为了延长企业在市场上的立足时间而采取“封盘”等方式捂盘。
从购房者来看:一是怕现在不买以后更贵;二是怕买不到房,这样的心态也造成了市场的“恐慌症”,使开发商进一步利用买家的这种心态,一天比一天抬高楼价,一天比一天惜售。所以说,非理性的购房心态也是促成开发商捂盘的重要原因。
捂盘销售埋下市场险情
在有良好的市场预期情况下,开发商捂盘惜售也在情理之中,但是如果这种行为一旦成为开发企业最看重的销售手段,同时成为一种市场风气时,就开始埋下了高风险市场隐患。很多业内专业人士及相关管理部门人士不无忧虑地表示。
第一太平洋戴维斯天津公司朱天博总经理、21世纪不动产天津顾问行王新博士等专业人士提醒说,天津经济建设的发展前景使房地产企业更加看好市场前景,但是对未来市场的过度预支将不利于市场均衡发展,使市场风险加大。
从市场供需发展来看,适当的需求大于供应有利于市场发展,但是过度的捂盘销售会造成短时间内供需严重失衡,从而产生虚假的房价推高,进而缩短市场的发展周期。
捂盘销售目前已经面临三大风险:一是金融政策调控风险。央行的缩短加息周期和提高首付款比例等金融政策的落实,将有效抑制购房需求,出现不少因首付过多推迟购房的人,那些靠少量首付同时购买多套房子的炒房人也会因受到资金的限制而减少。从供应角度来说,金融政策对企业资金造成的压力也在增大,使一些企业捂盘承受力减弱,不得不加紧卖房。
二是市场供应增大风险。首先,天津一些企业捂盘是因为7、8月份销售淡季无销售计划压力,但是进入9、10月份,市场将有很多憋足劲隆重面市的项目。同时一些企业要在资金等方面有个了结,也有捂不住盘的压力。特别是现在一些企业的捂盘还是跟风行为,一有风吹草动,这些楼盘也会顺风放盘。其次,迅速涨高的房价和地价促使天津有关土地供应和经济适用房等保障房加速上市,这将缓解紧张的市场预期压力。另外,记者还从国土房管部门了解到,根据天津去年发布的有关销售许可规定,目前市场出现的无证销售和囤房抬价行为都是房管部门进一步严厉打击的对象,这将迫使一些捂盘行为有所收敛。以上因素都将使供应回升,进而可能使开发商“捂盘”房子很难卖出去。
三是捂盘带来的高房价风险。目前有的楼盘或户型在一月之间涨三成以上。同一项目新开楼盘一个月时间每平方米前后可相差千元之多。这种现象显然已处于“高危”状态。
冷静面对捂盘不盲目追高
专业人士和房管局相关管理人士提醒说,捂盘销售对消费者最直接的影响就是造成恐慌心理,影响到自己的理性判断,使选房变成了“抢房”。所以面对市场的捂盘现象,消费者应有冷静的判断。对于那些短时间内不断上涨且上涨幅度很大的楼盘,如果其又没有特别的过人之处,无论怎样“稀缺”,都要提高警惕。
特别是对于贷款买房和投资买房的人来说,金融政策压力将十分明显,如果被捂盘“忽悠”买了涨价超高房子,就将面临入不敷出和投资回报为零的风险。专家提醒,对于捂盘不卖、一卖就狠涨价的房子,消费者在选房前要问自己几个问题——你现在没有房子住?你非要买那么贵的楼么?你能负担得起首期和月供么?要计算贷款和居住成本。如果不是必需,买房还需贷很多款,就没有必要盲目追高。
如果把购买房屋当成投资的途径,更要对于投资买房回报有一个长期预期,要算清交易成本及出租盈利的可能性及再次出让的成本等。
另外,对于急需买房的人来说,还要看清房子的开发企业信誉及社区配套、建筑质量等问题。因为在捂盘惜售的市场上,一些地段发展及建筑质量差的楼盘可能会滥竽充数、搭顺风车涨价出售。所以现在选房,更要货比多家,多看少动,同时留意政策面和市场的变化,以便能够作出正确的抉择。
房管局相关管理人士还告诉记者,可以从《房地产综合信息网》查出房管部门公布的可售房源(取得销售许可证,还没有卖出),确定该房是否为开发商捂盘。如果是开发商捂盘,消费者可以到相关管理部门进行举报促其销售。