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房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准。
随着近年来滨海新区房地产市场热度的不断升温,新建商品房价格和房屋租赁价格都不断走高。以塘沽区老城区附近的住房为例子,由于面积较小总价较低,这里优质户型二手房的单价已经达到9000元每平方米。这一区域里一套70平方米至80平方米住宅的每月租赁价格大约在1500元左右。通过计算得出,这一区域的租售比已经低于1:400。
据了解,目前通常用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200至1:300。如果租售比小于1:300,意味着房产投资价值相对变小;如果大于1:200,表明该区的房产投资潜力相对较大,房产后市看好。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
现在开发区生活区内一套130平方米左右的住房每月租金至少要3000元,而这样的房子在二手房市场上的价格基本可以达到每平方米8000元左右,租售比已经小于1:300。记者通过搜集的信息发现,开发区的租售比明显高于塘沽的租售比。特别是近期,塘沽的租赁市场较为冷清,房主纷纷降价,这是造成租售比减小的原因之一,而开发区的情况则不大一样。中原物业顾问公司高级投资分析师高飞说,在开发区的租赁市场,只要房屋装修情况较好,出租率很高。
近年来新区核心区域租售比的不断拉大说明了销售价格上涨的速度要大于租金水平的上涨。去年,中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007房地产蓝皮书:中国房地产发展报告NO.4》显示,2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线,房价虚高倾向明显。报告显示,2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨,而房屋租赁市场的价格却相对平稳。塘沽区与开发区的情况与该报告的情况基本吻合。
业内人士分析说,新区房地产市场存在较为明显的投资现象,房地产投资未来能够得到收益要看日后市场是否有强大的需求,而需求主要来自于不断涌入的人口,人口涌入量越大,房地产市场就愈加火爆,北京、上海、深圳就是典型的例子。近两年,开发区和塘沽区外来人口涌入速度并不是很快,所以租赁市场的需求增加不是很大,但众多投资客对滨海新区未来看好,使得主动需求十分旺盛,就造成了房价与租金的脱节增长。
中原物业顾问公司高级投资分析师高飞认为,租售比问题其实还是需求的问题。外来人口分为高收入群体和普通打工者。现在滨海楼市面临的最大问题就是对今后需求的抑制,高房价有可能将这个来新区寻找工作机会的人挤走。这部分人离开这个区域就等于伤害了未来的需求,不利于房地产市场的长远发展。现在塘沽的投资回报率比较低。很多中端的投资者不是很理性。对于是长期持有还有短期变现每有明确的打算,投资行为随大势而趋。建议买房者用长期的目光和平和的心态来对待房地产投资,不能追求短期的利益。房地产投资不应当作一种投机行为。长远的目光才能换回高收益。